## 城市的胜利2：房价为何能够居高不下？

你好啊，我是何帆，欢迎回到我们的读书俱乐部。

我们正在讲关于城市化的话题，推荐你读的书是哈佛大学爱德华·格莱泽教授的《城市的胜利》。说到城市化，很多朋友最关心的就是房价了。本期课程我们就来聊聊房价，聊聊房价上涨背后的一些原因。

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据说，只要能够教鹦鹉学会供给和需求这两个词儿，鹦鹉也能变成经济学家。这个笑话的意思是说，经济学家分析问题的基本框架就是供给和需求。分析房价也可以套用这样的框架。

我们先看看需求。人们为什么要买房子呢？这个问题看起来比较简单，人们买房子是为了住。但是，有的时候，问题会比我们想象的更复杂。中国人买房子，还有一个主要的考虑就是投资。有的人通过买房子、炒房子赚了钱，所以会把房子当成一种投资，甚至是投机。更多的人可能不过是想跑赢通货膨胀，害怕钱攥在手里会贬值，不如买房来得更为踏实。

当我们从需求的角度来看住房需求的时候，需要关注的一个主要的长期变量就是人口年龄结构的变化。我在第一季的课程《何帆大局观》里讲过这个话题，大致的结论是，当我们进入人口老龄化社会之后，像房子这样的资产价格可能会下跌，因为人们都想卖掉房子养老，卖的人多，买的人少，自然房价下跌。我把这篇文章的链接放在本期课程的文稿里，供你参考。

我们本期课程主要从供给的角度聊聊房价。很多人说，为什么中国的房价高，因为人多地少啊。由于土地的供给稀缺，物以稀为贵，地价贵了，房价就会跟着涨。真的是这样吗？

其实，土地的供给要比人们想象的更有弹性。通过增加供给，可以有效地维持房价处于可承受的水平，也能够让收入较低的居民、挣钱比较艰难的企业都留在城市里。

你可能会说，三四线城市的土地供给可能较为充裕，一线城市的地早就开发完了。其实，这也是一种常见的误解。如果你开车在北京城里转转，就会发现，哪怕是在像北京这样的大城市，能够开发的土地仍然很多，就算是在三环以内，也经常能够看到大片低矮破旧的房子，为什么不能把这些地方改造一下呢？不要说北京，就算是纽约的曼哈顿，弹丸之地、寸土寸金，不也能照样见缝插针，盖起新的大楼？即使曼哈顿岛上没有土地了，那么，在原来的高楼之上再多盖一层，并不需要占用更多的土地啊。所以，土地稀缺并不是导致房价高昂的根本原因。

格莱泽谈到，灵活的住宅供应通常会抑制房价泡沫。接下来这组数据，你如果听起来有困难，可以阅读这段文稿。在1996-2006年间，美国全国26个城市的实际房价平均上涨了94%。但28个供应限制最少的城市仅上涨了28%。在20世纪80年代的经济繁荣时期，限制供应的地区的房地产价格上涨了28%，而灵活供应的地区仅上涨了3%。我要多说一句，灵活的住宅供应并不是治疗购房者狂热症的灵丹妙药，但是，如果一边限制土地供给，一边还想控制房价，要付出的代价会更大。

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至于为什么政府不愿意增加土地供给，原因很多，也很复杂，我们没有办法全都讲到。我们只谈一个方面吧。在大城市里，政府不愿意增加土地供给的一个常见理由是要保护老城区。那么，老城区究竟要不要保护呢？

我们来看一个保护老城区的经典案例。巴黎非常重视保护老城区，现在巴黎的中心城区，依然保留着原来的风貌。但是，这些受到严格保护的老城区，又是什么时候修建的？

这是在拿破仑三世的时候，大肆破坏当时的老城区，几乎重修巴黎城的结果。当时主持巴黎重建的是乔治-欧仁·奥斯曼男爵。在1853-1870年间，奥斯曼拆除了巴黎一半以上的建筑，他做了许多在一个更加民主的时代根本无法想像的事情。奥斯曼男爵驱逐了大批的穷人，在他们的家园上修建了宽敞的林荫大道。为什么拿破仑三世和奥斯曼男爵如此热衷于修建宽敞的林荫大道呢？据说，这样就可以更好地跑骑兵，以便镇压城市里的反叛分子。还有人说，拿破仑三世重建巴黎，是希望清理掉那些人口密集的街边大杂院，因为那里居住着革命者。重建之后的巴黎，在现代人的眼里非常古香古色，但是，在当时的人们看来，丑陋得不能再丑陋了。巴黎街头所有的建筑一律只有五层，所有的城市规划都出自一个人之手。

这段历史告诉我们一个道理，城市不是静止不变的，它们不断地发生着变化。人们的审美观念也不是一成不变的，埃菲尔铁塔刚刚落成的时候，很多法国的名流觉得它丑陋不堪，甚至一气之下搬出了巴黎，现在呢？埃菲尔铁塔成了巴黎的地标建筑。

保护历史，保护老建筑，当然是必须要做的，但凡事有度。如果过度地保护，势必会限制房地产的供给，于是，房价就会上涨，房价上涨的结果是，居住在城里的都是富人，穷人则被迫离开了城市。格莱泽指出，平均而言，居住在曼哈顿历史保护区里的人比居住在此类区域以外的人要富74%左右。有的人可能最希望看到这样的情况，都是富人，都是权贵，大家住在一起，但是，这样的城市布局真的值得我们追求吗？一个好的城市，应该是敞开胸襟，欢迎所有人的。

在保护老城区和扩大房地产供给之间，可以找到一种折衷的办法。格莱泽讲到，对具有历史意义的建筑物的保护应该是有限的、严格界定的，不要轻易地以保护老城区为名义，限制对房屋的供给。他还谈到，可以采用一种简单的收费制度取代冗长而模糊的审批程序。比如，他举例说，如果高层建筑挡住了风景，对有些居民造成了损害，那我们就可以对这种社会成本进行评估，向开发商收取费用，补偿给那些受到损害的居民。这些办法能不能彻底解决问题呢？可能也存在缺陷，你也可以想一想，假如你不仅仅是个经济学家，而且是个城市管理者，遇到这样的问题，你会如何处理？

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好了，又到了本次课程的总结时间。

我们从一个简单的供给和需求框架分析了房地产价格。我们还讲到了保护老城区和开发新社区之间的矛盾。经济学的逻辑看起来很简单，但经常是很管用的。通过本次课程，你了解到，如果对土地的供给限制过多，就会造成房价的上涨，而房价的上涨会把穷人赶出城市，最终，城市就会失去活力，失去多元性。

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高昂的房价一定会让城市更有排斥性，最后留下的只是富人。可是，住在高尚社区不是一件很值得骄傲的事情吗？为什么城市里只有富人并不是件好事呢？

请你写下自己的留言，最好是在150字左右，我会把最精彩的留言挑选出来，我们一起欣赏欣赏。

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### 💡 精华要点
- 你可能会说，房价供给紧张，是因为一线城市的地早就开发完了。其实，这也是一种常见的误解。如果你开车在北京城里转转，就会发现，哪怕是在像北京这样的大城市，能够开发的土地仍然很多
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- 不要说北京，就算是纽约的曼哈顿，弹丸之地、寸土寸金，不也能照样见缝插针，盖起新的大楼？即使曼哈顿岛上没有土地了，那么，在原来的高楼之上再多盖一层，并不需要占用更多的土地啊。所以，土地稀缺并不是导致房价高昂的根本原因。

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城市的胜利1：为什么城市能够促进创新？

通识日课：

我们对城市生活的不满主要是因为我们住在城里，而且从小受到了有偏见的教育。还记得城里老鼠和乡下老鼠的童话故事吗？很多童话故事都是骗人的。请你来想一想，城市能够提供什么更好的便利？我们心目中田园生活的美好之处，有多少是真实的，又有多少是虚幻的？

> 用户 豆：
> 我刚毕业那几年，选择是具有“田园生活”性质的山区小镇，空气清新，风景如画，这是真的，但是吃的水是水塔里储存的，如果连续晴天就会停水；虽然通了公交，但可不是几分钟一趟，用手机也查不到什么时候能到，只能干等，有时候你从镇里到县里的时间都可以从武汉到郑州了；你最好不要生严重的病或者有点儿什么意外，否则你得坐好久的车去市里或县里的医院看；我见过只有一个学生的学校，校园也不大，院中间插着一面国旗……田园风光是值得向往的，可生活是需要便利和高效的，对于田园生活，其实大家只是心向往之，身体却很诚实，大部分人还是选择在城市里拥挤的生活。

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