## 第 26 周问答｜租客不交租金，房东扣留其财产，属于行使留置权吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

今天是第 26 周问答。同学们在抵押权、质权和留置权这几讲里都提出了一些问题，我来集中回答。

> 问题：之前学物权的时候，强调一物一权，而对同一个不动产，却可以多次抵押，这是不是违背了一物一权的原则呢？

> 杨立新

先说结论，多次抵押，并不违反一物一权原则。因为一物一权，主要说的是所有权和用益物权，但不包括抵押权。

为什么这么说呢？先打个比方，我只有一辆汽车，但同时答应了借给你和张三，你说能借吗？当然可以。只是要让你先用，等你用完了，再借给张三。

这虽然不是设置了物权，但也是在一个物上设立了两个权利。

抵押权设置与这个道理是一样的。一个房子价值 1000 万，所有权人抵押房子，向甲银行贷款了 300 万。抵押后，那房子起码还有 700 万的价值。他再向乙银行贷款 500 万，继续在房子上设置抵押权。你看这两个抵押权冲突吗？并不冲突。

因为实现抵押权的时候，法律规定了一个顺位权。必须按照先后顺序一个一个地行使抵押权。这就是抵押权的特殊性。

但如果是所有权，那就不行了。因为会有权利冲突。

比如你买了一个房子取得了所有权，如果还允许另一个人也能取得房屋所有权，那这个房子就不知道是谁的了。最终会导致两个人的权利都无法行使。

用益物权也是一样的道理。

一个人承包了某块土地，或者申请了一块宅基地，那还能让另外一个人也承包这块地，或者也取得这块宅基地吗？也是不可能的。这就是一物一权原则的作用，是要避免权利冲突。

> 问题：曾经使用共享单车（小黄车），交了199元押金。后来小黄车“黄”了，发起押金退回申请，进入排队申请，自己在一千万名之后。这个押金，和抵押物、质押物、留置物有联系吗？

> 杨立新

在现实生活中有很多适用押金的情形，但到目前为止，还没有一个权威的解释押金的规定。

有的押金具有担保性质，但也不是典型的担保物权，而是应该归纳为《民法典》第 388 条规定的“其他具有担保功能的合同”。

比如现在很多人租房， 双方当事人就会签订押金协议，约定“押一付三”或者“押一付一”等等。

这样的协议就是其他具有担保功能的合同，它产生的押金，就有担保债务履行的作用。租客不能支付房租的时候，依照押金协议，房东就可以扣掉押金，抵偿债务。

而共享单车的押金，比较复杂。严格来说，这里没有被担保的债权，他们多数是借“担保及时还车”的名义募集资金。

说到底，使用小黄车，一次一元多钱，用的是电子支付，用完了，钱就扣除了。要是有人不及时还车，那还会影响个人信用分。在这种情况下，用得着押金担保吗？显然不用。

所以你看到，现在的大部分共享单车公司，基本就不收押金，就是使用一次扣一次的钱。

现在那些收取押金的小黄车公司破产，就会发生退还押金的问题。这也不是按照担保来处理的。

因为这是筹措资金的一个办法，差不多相当于融资。这 199 元钱押金的返还，应该说是还债，按道理还应当计算利息呢。

> 问题：质押物交付给债权人后，债务人又将质押物以借用的名义取回，之后一直未返还。债权到期后，债务人也未还欠款，债权人还可以行使质权吗？

> 杨立新

这种情况，就没办法再行使质权了。因为债权人只要交还了质押物，质权就会消灭。 唯一的办法，就是在债务到期之前，再恢复对质押物的占有，例如协商取回质押物。

我们在课程里说，设立质权，必须要转移质押物。维持质权，也是一样的道理。

质权设立后，债权人如果要持续享有质权，前提就是保持对质押物的占有。

因此也提示各位同学，如果你作为债权人取得质权担保，一定要保持对质押物的占有，不论出质人用什么样的理由想要取回质押物，你都不能同意。

因为一旦把质押物交回，你就丧失了对质押物的占有。如果一直取不回来，质权就会消灭。你的债权也就失去了担保。这一点要千万注意。

> 问题：如果经营场所长期拖欠房租，房主多次催促，租客也没有补付租金的意向。房主把店门锁上，扣留店内物品，这算行使留置权吗？

> 杨立新

这种情况，很难构成留置权。

道理在于，经营场所被承租的时候，实际占有场所的就是租客，而不是出租人。那么在这个场所里存放的租客财产，也仍然是租客在占有。

既然出租人没有占有租客的财产，就欠缺了行使留置权的要件——基于合法原因占有债务人财产，因此不会产生留置权。

而没有产生留置权就进行扣留，还反倒可能构成侵权，会被追究侵权责任。

遇到这种情况，出租人正确的做法，是行使法定解除权，解除租赁合同。合同解除后，再具体结算拖欠的房租。

不过，像问题说的，只是把出租房的门锁上，这不是行使解除权的方法。

法律规定的方法，是向对方出具一个催要房租的说明，并且限定一个期限。这个期限结束后，如果对方还没补交房租，就可以通知对方解除合同。

合同解除后，如果对方仍不补交房租，那就向法院起诉，请求强制执行。只有强制执行的时候，才可以依法拍卖出租人存放的财产。

理解了这个问题，你也就能理解——

债务不能清偿，债权人拉走债务人财产，这些也都不是行使留置权。只能说是以物抵债。

以物抵债当然可以，但是也要建立在双方合意的基础上。

如果双方没有达成合意，一方就强行拉走债务人的财产，这就是违法行为了，应当承担侵权责任。

> 问题：最高人民法院网站发布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则部分的解释（征求意见稿）》，这次的司法解释有什么值得关注的亮点吗？

> 杨立新

这是一个关于《民法典》合同部分的问题。正好课程本周也开启了合同章节的更新。所以，我也回答一下这个问题，为你学习新章节做一个预热。

这份民法典合同编通则的司法解释草案，我们已经讨论多次了。

它共有九节，是在以往合同法司法解释（一）和（二）的基础上，再加上这些年来的合同法司法实践经验，对《民法典》合同编通则的规定作出了比较全面的解释。

上次我们讨论时，草案是 79 条，这次修改精简到 73 条。我结合参加讨论的情况以及现在的草案条文，介绍几个与后续课程内容相关的亮点。供同学们参考。

第一，是细化了对交易习惯的认定。

《民法典》和原来的司法解释，都只是规定了对合同条款约定不明或者有争议时，可以依据交易习惯认定。但没有具体解释什么是交易习惯。这次司法解释，就规定得更明确了。

比如，当事人在交易中经常使用的惯常做法；以及在交易当地，或者在某一领域、某一行业通常采用并且双方明知的做法，都可以认定为交易习惯。

当然，认定这些交易习惯有效的前提，都是它们不违反法律、法规，不违背公序良俗。

第二，规定了对机会损失的赔偿。

这是以前的法律和司法解释都没有规定的。这些年来，对机会损失进行了很深入的研究，最终写进了这个司法解释。

举个例子，张三知道李四要和王五订立合同，就假装自己也要订立合同，拖延李四的时间 。最后又反悔，导致李四丧失了一个真正可能缔约的机会。

这种情况，如果能举证证明张三恶意磋商，可以要求他承担损害赔偿责任。

第三，是规定了格式条款订入合同的效力。

我们知道，签订格式条款，提供方必须采用合理的方式，提醒签订人注意其中有重大利害关系的条款，比如减轻或免除责任等条款。

怎么算是合理提醒呢？这次司法解释草案就明确了，只要是通常足以引起注意的文字、符号、字体等标识都属于。

并且，这次还新增了，通过“勾选、弹窗”的方式提醒，也属于合理提醒。这适用的主要就是电子格式条款了。

好，这就是本周问答的全部内容，希望能帮你更好地理解课程。

我是杨立新，我们下周再见。

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