## 第 23 周问答｜遇到不熟悉甚至完全不懂的案件，法官会如何处理？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

今天是第 23 周问答，同学们在添附、共有以及建筑物区分所有权这几讲里，都提出了一些问题，我来集中回答。

> 问题：租客如果未取得房东同意，可以装修吗？如果房东同意装修，但没有其他约定，到期退租时，租客提出补偿要求，房东也需要补偿吗？

> 杨立新

如果是企业租赁房屋，并且租的还是精装修房，很多时候承租的公司都有义务保持房屋现状，不得进行破坏性的硬装，只能是添置软装。

但也有很多企业，比如健身房、餐厅等，在租房后必须要根据自身经营需要大面积改装，这时，房东就得准许企业按照经营需求装修。

不过，因为这类装修只符合特定经营需求，新的租客租赁后通常也不会继续使用，所以原租客退租时，也就无权主张装修补偿。

至于个人租赁房屋，如果需要装修，应当经过房东同意。

房东不同意就进行装修的，是违约行为。房东发现后，不仅有权解除合同，甚至还可以要求赔偿损失。

那么，如果是房东同意装修，退租时，个人能不能要求房东对装修进行补偿呢？

原则上是不行的。因为房客装修租赁房屋，也是满足自己的使用需要，既然已经达到了使用目的，退租时就不应当请求补偿。

我们课程案例说租客可以获得补偿，一个很重要的前提是房东提前解除了租约，让租客对装修物的使用减少了 2 年。但假设案例里的房客是自己主动退租，这就不能向房东请求补偿。

如果租房时想要装修，退租后又想要获得补偿，最好的办法就是事先约定。

例如在租房协议里写明：退租后，装修新增的设施由房东继续使用，并由房东给予房客一定补偿。

当然，如果房东出租的是毛坯房，房客装修后显然增加了房屋价值的，并且后续房东也要利用这些装修成果。这时，即使事前没有约定，房客退租时要求房东给予补偿，也是完全合理的。

> 问题：课程里说“对车的赔偿款协商不成时，由法院根据车的折旧情况、运营成本等等因素综合考量”。想问老师，要做到这一点，是不是对法官的知识面有所要求呢，汽车是比较熟悉的物品，如果遇到不常见的物品，又超过法官的知识体系，会不会出现误判？

> 杨立新

我从事法院审判工作的第一天，老法官就跟我说过一句话，法官是一个终身学习的职业，因为永远都有自己不熟悉甚至完全不懂的案件。这里说的可不只是法律规则，更有案件涉及的其他专业知识。

遇到这种情况该怎么办呢？我想分享自己的三个经验。

第一，自己能学习的，首先自学。

我当法官的时候，遇到不熟悉的法律规则，通常依靠书本就能解决；如果是缺少经验，那可以向老法官请教。

其实不仅是法官，专职从事民法研究也是这样。比如对代孕子女的法律地位问题，原来我也不懂，那我就把高质量的论文先通读一遍，再结合具体的实际问题 ，这就掌握了关于代孕行为的基本规则。在此基础上，再上升到理论层面，看到国内规章目前存在的问题。

后来，我不仅能把相关知识讲给其他人听，还到了香港高等法院出庭作证，为香港地区贡献了一个判例。

第二，法官永远不会掌握所有专业知识。

因为法官的专业只是法律，而其他专业知识浩如烟海。即使法官能自发去了解这些内容，也只能是知道这个专业的皮毛。因此，法官在审理案件时遇到专业问题，也必须依靠专家提供帮助。

对此，司法鉴定里有专门的鉴定人，他们有不同的专业，比如痕迹专家、文字专家、医疗损害专家、指纹鉴定专家等等。这些专家能给法官提供更准确的专业知识，帮助法官建立内心确信，作出正确判决。

不过，这些鉴定人通常都是非法律专家。其实在国外，法庭请法律专家提供证言也是一个非常重要的方法，因为即使是法律专业，法官也不能都懂。

这些法律专家出庭作证，能帮助法官建立正确的法律适用方法。在美国，这叫“法院之友”，这种制度已经被很多国家采纳。但我国大陆地区目前还没有设置。

我曾经给美国纽约法院、香港高等法院以及香港商会仲裁庭都当过专家证人，有一个案件还帮助我国企业挽回了 49 亿元的损失。

第三，对任何专家提供的专业帮助，法官都有责任进行审查。

很多法官都认为，自己不是专业人士，怎么能审查专家提供的鉴定意见、报告呢？其实不然。

比如在医疗损害纠纷中，认定构不构成医疗损害、医院要不要承担责任，都需要结合医疗损害鉴定报告。

对这些报告里的数据和结论，即使法官无法从专业知识角度审查，但起码可以对鉴定程序、鉴定专家资格，以及对鉴定过程的逻辑推论进行审查，进而确定是否可以采用。当然，还可以请另外的专家进行复核。

如果专家说什么，法官就信什么，并据此作出判决，这样就太危险了。因为在目前的社会环境下，专家也是可能被影响的。

> 问题：对于没有物业的老旧小区散楼，理论上讲业主依然享有管理权吧？但如果这些小区无法组织业主大会、业主委员会，那业主个人是不是就不能行使管理权了？

> 杨立新

对老旧小区的散楼，业主也享有管理权，只是由于没有业主大会和业主委员会，所以无法集中起来委托物业公司管理。

这个问题，在平时不是大事，但等到房屋出现重大瑕疵需要维修，甚至房屋需要重建，如果还无法组织全体业主共同决定，那就没有办法保护自己的权利了。

这个时候，居民委员会就需要担负责任了。也就是去组织这些老楼的业主们组建业主委员会，对楼房进行适当的管理。

当然，这也需要业主们有管理的积极性。如果业主谁都不愿意管这些事，即使有居委会协助，也很难把业主委员会建立起来。

> 问题：现在老小区加装电梯也有比较多纠纷，想问老师是怎么看的？

> 杨立新

老小区加装电梯是益民便民的措施，法律当然是支持的。

但对这类事情，经常发生的纠纷就是低楼层的居民不同意，特别是一楼的居民态度坚决，原因是他们用不着电梯，并且加装电梯还可能影响一层居民使用门前共有区域。

在这个问题上，我觉得更重要的还是协调好各自的利益，按照相邻关系的原则，低层的业主为了高层业主的生活方便，应当适当容忍；高层的业主有了电梯生活更方便，对一层居民也有一定的影响，应当适当予以补偿。

至于怎么补偿、补偿资金从哪里出，以及对一层之外的其他低楼层居民要不要补偿，这就只能一事一议了，要根据纠纷的实际情况来看，法律只能是从原则上确保这个协商的过程以及结果尽可能公开、公平。

此外还要注意，在安装电梯时，也要尽量减少对低层业主生活的影响，不能让他们因为安装了电梯，反而被影响了正常通行。

好，这就是本周问答的全部内容，希望能帮你更好地理解课程。

我是杨立新，我们下周再见。

![图片](https://piccdn.umiwi.com/uploader/image/ddarticle/2022102717/1789780244174021620/102717.jpeg)
