## 第 24 周问答｜业主收房后未实际居住，需要交物业费吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

今天是第 24 周问答。本周问答，我集中来说在住改商、车库车位、物业管理这几讲里收集的问题。

这几讲和我们生活密切相关，同学们提出的问题也比较多，本周我多回答一些问题。

> 问题：如果全体有利害关系的业主，对住改商的后果估计不足就同意了，住改商后，发现对自己的生活影响过大，可以再要求恢复原状吗？

> 杨立新

这种情况，法律没有规定。

我的见解是，住改商后，如果业主们还是觉得对生活影响过大，超出了原来承诺的影响范围，要反悔是可以的。

如果改商的业主不同意恢复原状，业主们可以向法院起诉，请求法院裁决。

不过有一点，既然之前已经同意了住改商，现在又要求他人恢复原状，那因此给住改商业主造成的损失，比如装修费用等，业主们要承担相应的补偿责任。

与这个问题类似，同学们还提出了一种情况——

同意住改商后，邻居把房子卖给了新的业主，新邻居不同意，已经住改商的行为会被视为违法吗？

这当然不会。

只要是依法住改商，并且经过了全体有利害关系业主同意，那不管是买新房入住，还是买二手房，新的业主都不能推翻以前全体业主的承诺。

背后的道理也好理解，先前同意住改商，是全体有利害关系业主的共同行为，要想推翻这个决议，当然也必须全体业主共同决定。

> 问题：现实中居民小区内存在很多个人工作室，比如直播带货等。直播一般很多，也播到很晚。声音大一点也会有噪音问题，并且快递发货进进出出也会影响到其他业主。请问老师，这种个人工作室算是商业用途吗？

> 杨立新

业主在居民小区里开设工作室，进行直播带货等商业行为，不能认为是住改商，而是对自己住宅的合理利用。

至于直播噪音、快递收发货等问题，可以用第 86 讲说过的相邻权来解决，也就是：邻居相互之间，要在一定程度上限制自己的权利，为相邻方提供必要的便利。

就像问题里说的，一方在住宅内直播带货，不可避免会影响邻居，如果尚可容忍，其实是需要容忍的。

但如果直播声音过大，或者收发货影响小区秩序了，那受影响的业主，也有权要求对方改正，或者请求物业公司介入管理。

> 问题：之前在新闻里看到，一个人一下子买断了小区的全部车位，囤起来，然后高价租给其他业主。如果这样也可以，那开发商对车位，是不是也可以只租不卖呢？

> 杨立新

这种做法，是绝对不能允许的，因为违反了“车库车位首先满足业主需要”的法律规则。

我们在课程里说过，开发商在满足小区业主需要之前，不得把车位出售、出租给业主之外的其他第三人。这个规则，在小区内部也同样成立。

开发商不能把车库车位批量出售给某个或某几个业主，而是首先要满足更多业主的需要。

只有剩余一些车位是实在没人租、没人买了，开发商才可以自由处置。不过，这种事情今天不太可能发生。

现实情况是，车库车位供不应求，就像课程案例说的，有时候物业公司还得在小区里开辟新的车库车位，来解决实际使用需要。

如果真出现了问题里说的情况，业主们可以直接起诉，请法院撤销这样的买卖协议。

撤销之后，开发商应该按照建筑规划时确定的车库车位和小区户数的配比，把车库车位出售或者出租给业主使用。

> 问题：对于已经通过的业主大会决议（补交一些合理费用），有些业主就是抵制不执行，那业委会能怎么办？

> 杨立新

对业主大会依据法律程序表决通过的决定，任何业主都不可以反对，也不得拒绝执行。

如果业主认为决议损害自己的合法权益，那应该及时起诉，诉请法院审理决定是否违法。

如果法院认为决议违法，就可以撤销决议，并判决业主大会作出新的决议。

如果经审理决议没有问题，是业主拒不执行，那业主委员会也可以向法院提出反诉，请求判决业主强制履行业主大会的决议。只有这样，才能对小区其他业主的权益负责。

> 问题：有业主称业委会与物业公司串通，贪污物业费，导致不明真相的业主攻击业委会。如果最后查明情况不属实，这是否属于侵害业委会的名誉权呢？

> 杨立新

在我国，业主大会和业主委员会既不是法人，也不是非法人组织，没有民事主体的法律地位，因此不享有名誉权。

对业主大会和业主委员会的法律地位究竟应当怎么规定，其实在 2007 年制定《物权法》，以及后来编纂《民法典》的时候，都讨论过，但一直没达成共识，所以立法上也一直没有明确。

所以直到现在，业主大会和业主委员都还不属于我国法律规定的民事主体，只能认为是具备一定民事行为能力和诉讼行为能力的特殊团体。

其实在国外，业主大会和业主委员会通常是有法律地位的，因为确认了法律地位，它们的权益才能得到更好的保护。

比如在美国，业主大会和业主委员都属于法人；在日本，则是规定 29 户以下的是非法人组织，30 户以上是法人。

说到这里，就有一个问题了，就是法人和非法人组织有什么区别呢？

我们课程主要是讲自然人，所以没有讲过这两类主体。在这里，我简要补充一下：

这两种民事主体有很多区别，但最主要的，就是法人承担有限责任，非法人组织承担无限责任。

比如公司是法人，所以公司是承担有限责任的，也就是股东以出资范围为限，对公司债务承担责任。比如公司注册资本是 1000 万，那一般情况下，股东个人只在 1000 万的范围内承担债务，超出这个出资范围，就不再承担民事责任。

非法人组织不是这样。例如律师事务所，是合伙制企业，属于非法人组织。在合伙中，就是所有合伙人对律师事务所承担无限连带责任。

假设有律师办错了一个大案件，给当事人造成了很大的损失。在赔偿时，首先要以律师事务所的出资承担赔偿责任，如果赔偿后还不够，合伙人们还要用自己的个人财产承担无限连带责任。

当然，现在的律师事务所基本上都有责任保险，办了错案的赔付，可以由保险公司承担。但保险费还是要由非法人组织自己负担的。

理解了法人和非法人组织的特点，你就会发现，如果把业主大会规定为法人或者非法人组织，比较大的问题就是承担责任。

不管是有限责任还是无限责任，都可能涉及业主要掏钱的问题。立法对此还未作规定，顾虑也就在这里。要让业主往外掏钱，这是很难做到的。

不过，即使业主大会和业主委员会没有独立的法律地位，问题里描述的这种情况还是有解决办法的，那就是让被诽谤的业主委员会成员，以自然人的身份，作为共同受害人起诉，追究侵害名誉权的赔偿责任。

> 业主收房后，一直没有在小区居住，没有享受物业服务，却被物业以未交物业费起诉。想问老师，收房未住需要交物业费吗？如果延迟未交，物业公司有权收取滞纳金吗？并且，滞纳金比当期银行贷款利息还高，是否合理呢？

> 杨立新

先说结论，业主收房后没有实际居住，也应当交纳物业费。

这在《民法典》第 944 条里有明确规定。说的是，物业公司已经按约定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。

这是因为，开发商向业主交房以后，业主已经享有了对小区的建筑物区分所有权。这时，不管你住还是不住，物业公司都是要进行服务的。

比如负责小区的安保、维护小区的共有部分。最简单易见的，就是即使你不住，你家门前的楼道物业也要打扫。

所以，业主收了房子就必须交纳物业服务费。如果不按期交纳，物业公司有权请求法院或者仲裁机构做出判决或者裁决，强制业主交纳物业费。

至于逾期交纳物业费，这是违约行为，应当有惩罚措施，比如违约金。问题里说的“滞纳金”其实不太准确，因为滞纳金只有未按期缴税、交罚款才会发生。

至于要交多少违约金，具体要看物业管理合同是如何约定的。

没有约定的，可以以未交的物业费为基准收取利息。根据《民事诉讼法》的规定，这个利率，一般会比银行同期贷款利率高 1 倍。这其实也可以理解，毕竟是惩罚性措施嘛。

所以，业主交纳物业费还是要主动，有房不住也要交，不要因此给自己造成更大的损失。

好，这就是本周问答的全部内容，希望能帮你更好地理解课程。

我是杨立新，我们下周再见。

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