## 136｜租赁合同：房东要卖房，房客能优先购买吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说，保证合同主要有两种，分别是一般保证和连带责任保证。对保证人来说，一般保证的责任负担比较轻。

所以《民法典》新规定了：对保证方式没有约定或者约定不明确的，法律会推定为一般保证，这是为了降低保证人的法律负担。

今天，我要说租赁合同。租赁合同，你并不陌生，我们在第 87 讲说过的添附，以及在课程问答里说过的转租，都与租赁合同有关。

这些讲过的规则，我就不再重复了。这一讲，我会解读一些租赁合同的一般性规则，以及城镇房屋租赁特有的一些其他问题。

好，先来看一个案例：

老张将房屋租给老李，租期 3 年。一年以后，老张把房屋以低于市场价 100 万的价格卖给了自己的妹妹小张。小张取得房产证后，要求租客老李腾房。

但老李拒绝腾房，还提出要以同样的价格购买这套房屋。因为合同里约定过：老李对房屋享有优先购买权，老张出卖房屋，应该提前 30 天通知。老张和小张都不同意。

这是一个与租赁合同相关的典型案例。你认为，老李是否有权优先购买房屋，进而不腾房呢？

可能有同学会想，既然双方约定过租客老李可以优先购买，这应该按照合同履行吧？

我要说的是，《民法典》确实规定了租客对承租的房屋有优先购买权。但是，这一规则对本讲案例并不适用。不过，即使租客老李不能主张优先购买权，它也是有权拒绝腾房的。

怎么理解这个结论呢？接下来，我们看看《民法典》是如何规定的。

租赁合同，是转移财产使用权和收益权的合同。在合同里，出租人将租赁物交给承租人使用和收益，承租人支付租金。

从这个定义里，你也能看出，租赁合同的基本性质是双务合同、有偿合同。同时，租赁合同还具有临时性，合同终结后承租人必须返还原物。

租赁合同的标的物叫租赁物。租赁物可以是动产，也可以是不动产。

但是前面也说了，租赁合同具有临时性，承租人最终是要返还原物的。这就决定了，租赁物必须是不可代替的非消耗物。如果租赁的是水电油汽等会消耗的能源，这是无法履行的，租赁合同无效。

理解了租赁合同的基本含义，再来看租赁合同的效力。也就是租赁合同生效后，出租人和承租人相互要履行什么义务。

这些内容比较好理解，我简单串讲一下，你有个印象就可以。

对出租人来说，最基本的义务就是交付租赁物，以及在租期内保持租赁物的用途。

你看开头的案例，老张和妹妹小张，在租期内就要求老李腾房，这其实就违背了维持租赁物用途的义务。

其次，出租人还要对租赁物的瑕疵提供担保。

比如租赁房屋自然破损了，出租人有义务维护，这是对租赁物使用性能的担保；如果是出租的房屋没有所有权，导致租客被解除了租赁合同，房东要向租客赔偿，这是对租赁物的权利进行担保。

至于承租人的义务，也很好记。说白了就是三点：按时付钱、妥善使用，以及租期结束后及时返还。这些都比较好理解，我们就不展开了。

租赁合同生效后，还要注意一个特殊问题，就是在租赁期间出现意外，比如租赁物因不可抗力毁损了，租赁双方都没有过错，风险由谁负担呢？

这时候都由出租人承担风险。

比如，出租的房子因自然灾害毁损了，对毁损部分，由出租人维修。

如果毁损比较严重，影响了房屋部分空间的正常使用，或者房子已经完全没法住了，这时候租客有权要求减少租金，或者暂停支付租金，直至恢复居住。

到这里，我就把租赁合同里比较常用的一般性规则说完了。

在各种类型的租赁合同里，城镇房屋租赁合同是最常见的。比如本讲案例，就是一个城镇房屋租赁纠纷。

所以接下来，我会说一些比较常见的城镇房屋租赁合同规则。

第一，是房屋多重租赁。

也就是出租人，把房屋同时租给了不同的租客，这时候要确定该履行哪一份租赁合同。

我们在第 134 讲里说过多重买卖的规则，其实多重租赁也是类似的。

在多重租赁里，应该履行哪份租赁合同，按照优先级排序，分别是：交付优先、登记优先、价款优先，以及订约优先。

比如，张三把和李四、王五两人都签了房屋租赁合同。这时候，如果王五先入住了，那即使李四的租赁合同先办理了备案登记，也是先履行王五的。

但要是两人都还没有实际入住，这时候李四先登记了，那李四的租赁合同优先。

如果是都没有入住，也都没有登记，先交纳租金的应当优先。都没有交纳租金的，才是看谁的合同先成立。

当然，在多重租赁里，无论最终履行谁的租赁合同，都意味着有一方不能取得租赁权。这时候，没取得租赁权的一方，可以请求解除合同，并且要求房东赔偿损失。

这也提示一些房东，签订房屋租赁合同后，有其他人出高价想租，看似有便宜可占。但是赔偿另一方的损失，通常就是把那部分“便宜”赔出去了，没有必要。

第二个常见问题，是承租人的优先购买权。

也就是，房屋还在租期内，出租人要出卖房屋了，承租人享有在同等条件下优先购得房屋的权利。

这里说的同等条件，不只是支付价格要相同，还包括支付方式、支付期限等，甚至还要综合考虑出租人与受让人之间的关系。

比如本讲案例，老张是把自己的房子卖给妹妹小张，这是近亲属之间的交易。这时候，租客老李就不能主张优先购买权，因为租客老李和老张之间不是近亲属。近亲属的优先权，优先于承租人的优先权。

除了和近亲属交易，还有一种情况，普通租客也不能主张优先购买权，就是房屋的按份共有人要购买。

假设变形一下开头的案例，买房的小张不是老张的妹妹，而是和他一起出钱买房的按份共有人，这时候租客老李即使提出同等条件，要求优先购买，老张也只能卖给按份共有人。

要注意，按份共有人的优先购买权产生于物权，承租人的优先购买权产生于债权。物权优先于债权，因此在优先权上，按份共有人更优先。并且，亲属的优先权也不能对抗基于物权产生的优先权。

理解了“同等条件”，对承租人优先购买权，我们还要注意两个期限。

一个是，出租人卖房时要在合理期限内通知承租人。这个期限可以由双方约定。如果没有约定，司法解释规定，要提前 3 个月通知。

另一个是，出租人通知后，承租人必须在 15 天内决定是否购买。如果不购买或者未表态，那视为承租人放弃优先购买权。

此外还要注意，如果出租人没有及时通知，就把房屋卖给了近亲属、按份共有人之外的其他买家，这时候，承租人可以要求出租人赔偿，但不能主张房屋买卖合同无效。

最后，是买卖不破租赁原则。

你看这个原则的名称也知道，它的意思是：房屋所有权变动，不会影响租赁合同的效力。

就像本讲案例，老张是卖房前就和老李订立了租赁合同。这种情况下，无论老张把房子卖给谁，新的房主都不能无故要求租客老李腾房，而是要继续履行租赁合同，直至租期结束。

当然，这个原则也并不绝对。

如果双方订立合同时就约定了“买卖可以破租赁”，这也没问题，由双方意思自治。

又或者，房屋在出租前，在所有权上就已经有其他法律负担了，这时候买卖也可以破租赁。

比如，假设老张出租前，房屋就被抵押了，或者被法院依法查封了。这时候，虽然房屋也还能使用和出租，但只要房屋被拍卖、变卖，原有的使用者或者租客就得及时腾房了。

到这里，你应该能理解开头案例的结论了。

老李租赁了老张的房屋，租赁合同是有效的。在一般情况下，如果老张要把房屋卖给其他人，老李确实享有优先购买权。

但是，案例里老张是把房屋转让给了自己的妹妹小张，并且出于亲属关系，老张是以低于市场价 100 万转让的。

这时候，如果法律还承认老李因租赁关系产生的优先购买权，对老张和小张来说就不公平了。所以，老李是买不到这个房屋的。

不过，老李还享有一个权利，就是“买卖不破租赁”。

老张是在租期内卖的房，这时候，租赁合同不会因为买卖而自动解除。所以，小张因房屋所有权变化，就要求老李腾房，这是没有法律依据的，老李有权拒绝。

但是，假如小张对房屋有特别需要，比如要用房结婚，这时候也可以单方面解除租赁合同。但是，解除合同后，小张不仅要返还剩余房租，还得额外赔偿老李因此受到的损失。

因为这种单方解除，不是我们之前说过的法定解除或约定解除，而是单方面的违约了。

好，关于租赁合同我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，租赁合同，是转移财产使用权和收益权的合同。在合同里，出租人将租赁物交给承租人使用和收益，承租人支付租金。

第二，承租人的优先购买权，是指房屋在租赁状态下，出租人要出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。

第三，买卖不破租赁原则，是指订立房屋租赁合同后，房屋所有权变动了，不会影响租赁合同的效力。

> 《民法典》相关条文：
> 第七百零三条 【租赁合同的概念】
> 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
> 
> 第七百零八条 【出租人义务】
> 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
> 
> 第七百零九条 【承租人义务】
> 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
> 
> 第七百二十五条 【买卖不破租赁】
> 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
> 
> 第七百二十六条 【房屋承租人的优先购买权】
> 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
> 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
> 
> 第七百二十八条 【妨害承租人优先购买权的赔偿责任】
> 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

听完这一讲后，想请你分享一下，在你的生活里，有过哪些与租赁相关的经历呢？欢迎你在评论区留言。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 租赁合同，是转移财产使用权和收益权的合同。在合同里，出租人将租赁物交给承租人使用和收益，承租人支付租金。
- 
- 2. 承租人的优先购买权，是指房屋在租赁状态下，出租人要出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买。
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- 3. 买卖不破租赁原则，是指订立房屋租赁合同后，房屋所有权变动了，不会影响租赁合同的效力。

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