## 123｜情势变更：商铺因疫情人流锐减，能请法院判决减租吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说，合同成立之后，因为种种原因，双方不总是能适当、全面地履行合同，有时候也会出现提前履行、中止履行等等履行变动的情况。

不过，上一讲说的履行变动，都是一些非实质性的变动。这一讲，我们要说一个对合同履行会有根本性影响的规则，就是情势变更。情势变更也是一种履行变动，但是它比较复杂，需要我们用一讲专门来说。

好，还是先看一个案例：

小吕在大学城租赁了一家门面房经营洗衣店。开业后，由于师生人流密集，生意红火，每月利润能达到几万元。但疫情爆发后，师生只能滞留在家线上上课，小吕的洗衣店几乎没有营业收入。小吕无力承担高房租，要求降低租金，但房东不同意。双方就发生了争议。

案例里描述的情况，可能很多经营者都遇到过。你认为，小吕要求降低租金的请求，是不是有法律依据呢？

我要说的是，这是有法律依据的。小吕在经营过程里，因疫情突发收入锐减，不能再负担高房租了，其实就构成了本讲要说的情势变更。

而情势变更规则的目的，就在于恢复合同双方的利益平衡，让双方共担风险。所以，尽管房东不愿意减租，并且疫情突发也不是房东的过错，小吕仍然有权要求降低租金。

怎么理解这个结论呢？我们得先看看到底什么是情势变更。

所谓情势变更，是指合同成立后，客观情势发生了不可预见的重大变化。在这种变化下，继续维持合同的原有效力会产生显失公平的后果。所以，法律允许合同当事人变更或者解除合同。

比如之前有一个案例，甲公司因为政策，只交了 1 亿元，也就是 10% 的土地出让金，就拿下了一块地。甲拿地后和乙公司合作开发，约定乙也出 1 亿元，开发后收益双方各分 50%。但后来政府发现问题，让甲公司补交了 9 亿元。这就会构成情势变更了。

因为补交 9 亿元之后，就相当于是甲用 10 亿元和乙的 1 亿元合作，但收益分配还是各 50%。继续维持合同效力，对甲来说就显然是不公平的。这时候，如果双方协商不成，甲就可以向法院起诉，要求变更或者解除合同。

情势变更的含义不难理解。但是，在实践中认定的时候，一定要注意把它和商业风险区别开，不然就可能变成法律对经营风险的过度干预了，会给合同另一方造成损害。

《民法典》对情势变更的要件规定得很详细，归纳起来可以总结为 3 个看。分别是“看事实、看阶段、看结果”。咱们挨个来说。

最基本的，是要看有没有情势变更的事实。

情势是一个学理上的表述，是指合同赖以成立的客观条件。这些客观条件，不一定是市场需求、生产成本等等经济因素，也可以是非经济事实，比如政策调整、技术升级等等。

但要注意，不是说只要客观条件变化，就会出现情势变更事实，必须是发生了重大变化才算。而且这种变化，必须是不可预见、无法归责于双方的。

比如前面说的案例，甲公司因为政策调整，买地的成本从 1 亿元，变成了 10 亿元，成本是原来的 10 倍。这谁也预见不到，甲公司也没有过错。所以，它就不是通常的商业风险，而是合同赖以成立的客观条件发生了重大变化。

再如开头案例，小吕经营洗衣店，因为突发疫情，从每个月几万元利润到几乎没有收入，这显然也不是商业竞争风险，而是预料不到的重大变化。

不过，光是判断客观上有情势变更事实还不够，我们还得看这些变化，是出现在合同行为的哪个阶段——这也是要认定的第二个要件：情势变更的事实，必须发生在合同成立之后到合同履行完毕之前。

如果在合同订立之前，就出现了情势变更事实，双方也继续订立合同，这时法律就会认定，合同的成立是以已经变更的客观事实为基础的，不再允许事后调整，只能是由当事人自担风险。

要是合同已经履行完毕了，才发生了情势变更事实，那就更不能再变更合同了，因为合同已经履行完毕消灭了。

假设刚才说的甲、乙公司，是在分完了土地开发收益之后，政府才要求甲公司补地价。这时候，甲就不能说还要变更合同里的收益分配比例，让乙公司退回一部分收益。因为合同已经履行完毕，消灭了，不存在还变更合同的问题。

最后一个要件，就是看结果了，也就是情势变更会让履行原合同出现显失公平的后果。

显失公平，我们在第 25 讲里也说过。不过那一讲说的显失公平，强调的是一方有主观过错，比如趁对方没有经验，在交易里“趁火打劫”，所以它对应的法律效果，是合同可撤销，受损害的一方有权撤销合同，不需要对方同意。

但本讲说的显失公平后果，是由双方无法预料的原因造成的，双方都不是过错方。所以对应的法律效果也不是撤销合同，而是受损害方有权请求变更或者解除合同。这是需要双方充分协商的。

至于后果是否属于显失公平，只要用一般人的社会观念判断就可以。比如前面说的，政策调整后，甲公司的成本变成了原来的 10 倍，但分配的权益却还是 50%，这样的分配比例就显然是不公平的。

如果确认了客观条件发生的变化，确实属于情势变更，那接下来该怎么维护权利呢？

首先，是受到不利影响的一方，有权提出再协商的请求。

因为适用情势变更，采取的是当事人主义。一方要是不提出情势变更的请求，那是自愿接受不利后果，法律并不干预。

提出请求后，如果另一方违背公平交易原则，拒绝协商，坚持要按原合同履行，那受到不利影响的一方，就可以请求法院或者仲裁机构，强制变更或者解除合同。

第二，是法院或仲裁机构，会结合案件实际情况确定是变更还是解除合同。

情势变更规则的立法目的，是要预防显失公平的合同后果，不是要彻底消灭合同。所以，如果变更合同就足以恢复公平局面了，那法院通常都会支持。

但如果一方提出要解除合同，另一方主张变更，这时候法院就会根据案件实际情况以及公平原则，确定到底是变更还是解除。

比如通过增减价款金额、货物数量，或者变更履行期限、方式，就能让合同履行恢复到公平局面的，那法院应该判决变更。

但如果双方已经失去合作基础，比如合同事实上不能再履行了，或者变更后再履行对双方都不划算，这时候就可以判决解除合同。

到这里，我们可以来回顾开头的案例了。

疫情爆发，让洗衣店附近从人来人往，到几乎没有人流，这是小吕和房东都预料不到的。这种无法预料的重大变化，就表明出现了情势变更事实。并且，这种变化发生在合同成立之后、履行完毕之前。这就符合了情势变更的事实要件和时间要件。

人流锐减，已经严重影响了洗衣店经营。这时候，如果还要求小吕继续履行原合同，按原来约定的金额支付房租，洗衣店就会面临严重亏损甚至倒闭的风险。这就符合了情势变更的结果要件，继续履行合同会导致显失公平后果。

所以，小吕有权要求房东降低租金，以共同分摊疫情带来的损失。

具体行使权利的时候，双方可以先协商。如果协商不成，小吕可以向法院起诉，请求法院变更合同，降低租金数额。 对此，法院应该判决支持。

但是，假设房东提出，降低租金后自己就要亏损了，提出要解除合同，这时候法院应该判决解除。并且解除之后，小吕、房东双方都不用承担违约责任，因为这是在情势变更下的合同解除，双方都没有过错。

> 《民法典》相关条文：
> 第五百三十三条 【情势变更】
> 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
> 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

好，关于情势变更原则我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，情势变更，是指合同成立后，客观环境发生了不可预见的重大变化。在这种变化下，继续维持合同的原有效力，会产生显失公平的后果。

第二，认定情势变更，要注意把它和商业风险区别开，否则就可能变成法律对商业经营的过度干预，会损害合同另一方的利益。

第三，构成情势变更，首先由合同双方再协商。协商不成的，受到情势变更损害的一方，可以请求法院或者仲裁机构，裁决变更或者解除合同。

听完这一讲后，想请你分享一下，除了突发疫情，你还听说过或遇到过其他客观情势发生重大变化的事情吗？欢迎你在评论区留言。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 情势变更，是指合同成立后，客观环境发生了不可预见的重大变化。在这种变化下，继续维持合同的原有效力，会产生显失公平的后果。
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- 2. 认定情势变更，要注意把它和商业风险区别开，否则就可能变成法律对商业经营的过度干预，会损害合同另一方的利益。
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- 3. 构成情势变更，首先由合同双方再协商。协商不成的，受到情势变更损害的一方，可以请求法院或者仲裁机构，裁决变更或者解除合同。

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