## 081｜不动产登记：买房后一住3年忘了过户，能实际取得房屋所有权吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说，坚持物权法定，有利于物权公示。物权公示的最大作用，是在物权变动时，能让交易各方明确知道这个物到底归谁所有，保障交易安全。

我国《民法典》主要规定了两种物权公示方法，一是不动产的登记，二是动产的交付。

这一讲，我们先来说不动产登记。不动产登记制度，可不只是买房过户那么简单，它还包括了在不动产所有权有争议的时候，当事人可以如何保护自己。

先来看一个案例：

老张花了 120 万，从老李手里买了一套房，钱房两清后，双方约定买家老张自己去过户。老张拿到房本后，就住进了房子，可这一住就是三年，忘了过户。三年后，卖家老李得知了这种情况，就起诉到法院，请求解除房屋买卖合同，要回房子。

老张不服，说自己钱也付了，房也住了，怎么能因为一个小本本上的名字没改，房子就不属于自己了呢？所以要求法院驳回老李的诉讼请求。

案例的情况，大致就是这样。你认为法院会支持谁呢？

可能有同学觉得，当然是支持老张。老张签了合同也付了钱，还在房子里住了3年，于情于理，这房子应该归他。

但我要说的是，虽然老张已经在房子里住了 3 年，但在法律上来说，现在房子确实还是卖家老李的，因为老张当年没有及时办理不动产登记。

要理解这个结论，我们得先知道《民法典》对不动产登记是怎么规定的。

不动产登记，就是权利人到登记机构申请，将不动产物权变动的事项，记载在不动产登记簿上。

可别嫌登记麻烦，以为这不过就是走个形式。依照《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有依法登记，才能发生效力；如果不进行登记，就不发生效力。

比方说，张三抵押房产跟李四借钱，两人签了借款合同，张三还把房本交给债主李四，但就是没办抵押登记。这时候，抵押权就不算生效。

这意味着，要是还款期限到了，张三还不上钱，同时还有其他债主追债，那即使把房子拍卖了，还钱时也不会优先还李四，而是李四要和其他债主平均受偿。李四的债权很可能无法全部实现。

当然，法律也规定了一些特殊情况，即使物权变动了也不需要登记。比如经过判决取得的不动产权，或者不动产被国家强制征收了。

我们前面也说过，不动产登记可不只是各方把材料准备好了，来登记机构走个程序就完事儿了，有些时候，还可能会出现信息错误、购房纠纷等等争议。所以，我国法律还规定了三种特殊的物权登记制度，来及时保护真正的权利人。

第一种，更正登记。

有错误就要更正。不管是因为工作人员失误，还是权利人提供的信息不准确，不动产登记簿在登记时难免发生错误，比如把 120 平方米的房子，登记成了 20 平方米。

但最严重的，还是把所有权人写错了。比如房子是夫妻双方共有的，但登记的时候把丈夫的名字漏了，只写了妻子的名字。

这个时候，如果妻子未经丈夫同意，把房子以市场价卖给张三，并且办理了过户登记，那么房子就真归张三所有了。就算丈夫事后发现，也没法要回来，因为买家在交易时没有过错，会构成民法上的善意取得。

针对登记错误，更正登记就是相应的补救措施。

不过，申请更正登记是有条件的，要么，被登记的名义权利人同意你更正，放在刚才的例子里就是妻子同意丈夫更正。要么，申请人有充足证据证明，也可以申请更正登记。

但很多情况下，屋漏偏逢连阴雨，不仅登记薄上的名义权利人不同意更正，证据也暂时不确凿，怎么办呢？

这就要介绍第二种登记，异议登记。

这里说的异议，是指对不动产产权有争议。异议登记，就是把对产权的争议，记录在登记簿上。

还是刚才的例子，房产虽然在妻子名下，但其实属于夫妻共有财产，如果女方不同意做更正登记，男方就可以申请异议登记。不过夫妻之间这种事不常见。

异议登记，不需要登记机构再审查，一经权利人提出，登记机关就应当办理。在异议登记期间，有争议的不动产就不能再进行交易了。

正因为异议登记会限制不动产交易，所以，根据法律，异议登记只有 15 天的有效期。也就是当事人在申请异议登记后，必须在 15 天内向法院起诉，由法院确定你是不是真正的权利人。

如果没有在 15 天内向法院起诉，那么异议登记会自动失效。不动产就又可以进行正常的交易了。

当然了，这个异议登记如果被法院判决请求不当，而且还给权利人造成了损失，比方说人家本来是可以把房子卖出去的，但买家一看有异议登记就不买了。这个时候异议人也要承担赔偿责任。

说完了异议登记，我们再来看第三种登记制度，预告登记。

在不能及时办理不动产登记的时候，预告登记就特别重要。

比如在商品房预售的时候，地产商还没把房子盖好，也可以买卖，只是买房之后还不能办理过户登记，这时候买家就可以办理预告登记。

办理预告登记后，开发商如果还想把房子卖给出价更高的李四，不动产登记机构就不会为他们办理过户。这就防止了一房二卖。

并且，预告登记后，登记人还对不动产有优先受偿权。像刚才的案例，如果地产商房子没盖起来，就破产了，还欠了一屁股债，业主只要办理了预告登记，他就可以优先于其他普通债权人，先把钱要回来。

但要注意，预告登记也是有时间限制的。如果申请人已经可以办理正式的不动产登记了，但是三个月内还没办，前面所说的预告登记的效力就消失了。

所以，不管是办理异议登记，还是预告登记，一定要当心期限问题，否则前功尽弃。

说到这，我们可以来回顾开头的案例了。

在买家老张和房主老李的买卖行为中，我们要先做个区分，也就是把物权的效力和合同的效力分开。

首先，看物权变动的效力。我们前面讲过，不动产物权变动，一定要登记。如果没有登记，就算买家老张拿到了房本，甚至在里面住了三年，也不会取得对房子的所有权，法律仍然认为房子归老李所有。这也是老李能去起诉的原因。

其次，我们再来看合同的效力。老张和老李是有签订房屋买卖合同的。合同一签订，买卖行为就有效。按照合同，卖家老李有义务配合老张过户。

所以，在整个案情中，虽然老李有点小聪明，看到了买家老张的纰漏，但是他的行为显然违背了诚信原则。他请求解除房屋买卖合同，法院是不会支持的。

当然，如果房主老李的诉讼请求被法院驳回后，心一狠，决定要按照购房合同上的责任条款违约，不愿意和老张办理过户，那老张仍然无法取得房子，只能是要求老李赔偿。

> 《民法典》相关条文：
> 【第二百零九条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
> 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
> 【第二百二十条】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
> 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
> 【第二百二十一条】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
> 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

好，关于不动产登记我就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都要依法登记。不登记，就不发生物权效力。

第二，除了不动产过户登记，我国还规定了三种保护权利人的配套登记制度，分别是更正登记、异议登记和预告登记。

听完这一讲后，给你留一个思考题，除了本讲提到的几种登记制度，你还能想到什么方法来保护不动产物权呢？欢迎在留言区分享你的想法。

### 💡 精华要点
- 1. 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都要依法登记。不登记，就不发生物权效力。
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- 2. 除了不动产过户登记，我国还规定了三种保护权利人的配套登记制度，分别是更正登记、异议登记和预告登记。

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