## 090｜建筑物区分所有权：物业公司出租小区广告牌取得收入，收入归全体业主吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们说了共有权，它是一种特殊的所有权类型。

今天这一讲，我们要说另一种特殊的所有权类型，叫建筑物区分所有权，这个表述听起来比较陌生，但它其实是一个与城市居民息息相关的权利。

为什么这么说呢？我们还是先从一个典型案例说起。

小王是某小区的业主，也是业主委员会的成员。小区建好后，一直由开发商自己设立的物业公司管理。后来，物业公司与广告公司签订协议，约定出租小区内的广告牌，使用费 170 万元，费用都入账为物业公司收入。

小王知道后，主张广告费应该归全体业主，但物业公司不同意，理由是：这些广告牌是楼盘开发时就建好的，所有权属于开发商。双方协商未果，就发生了争议。

你认为，这笔广告费应当归业主所有，还是应当归物业公司所有呢？

可能有同学会想，虽然所有权里包含了收益这个权能，但业主们买房的时候，也只是买到了对房子的权利，对小区内的广告牌不享有权利。

而物业公司是开发商名下的公司，他们利用广告牌获取收益，也是在经营自己的资产。这么看，广告费应该归物业公司吧？

但我要说的是，这笔收入应该归全体业主共有。因为业主买房，可不只是买到了对自己房子的权利，还买到了对小区的其他权利。这些所有权利加起来，就构成了完整的建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权这个表述，来自于日本民法。这个权利虽然听起来有点拗口，但其实意思很好理解，它本质上就是一个复合型权利。

比如说，你去开发商那里买了一套房子，这套房子是小区里一栋楼中的其中一户。你买了这套房子，其实是同时买到了 3 个权利：

第一，你买来了对自己那套房子的专有权；第二，你买到了对房子之外的其他共有部分，如小区花园、楼道、电梯等的共有权；第三，你买到了对整个小区的管理权。

这三个权利，就构成了一个复合型的不动产所有权，也就是建筑物区分所有权。

在建筑物区分所有权里，最核心的，当然还是业主对房屋的专有权。

专有权，其实就是我们在第 84 讲里讲过的所有权。它跟其他不动产所有权几乎没有区别，权利人可以完全支配，也同样包含了占有、使用、收益以及处分的权能。

不过，在一栋建筑物里，业主们是上下相邻或者左右相邻的，每个业主都对自己的房子享有专有权。

那么，确定业主能行使专有权的范围，也就是专有部分，就很重要了。说到底，就是要确定业主买到的那一户的权利界限究竟到哪里。

在学说中，采用的是“壁心和最后粉刷表层”说，意思是，业主行使权利的边界最多可以深入到墙壁、天花板、地板的中心，但实际能使用的，其实是房子的最后粉刷表层。

比方说，当你装修房子钉钉子的时候，可以深入到壁心，但你要挂书柜或者挂电视机的时候，就只能是挂在墙上。

如果你说要在壁心处内嵌一个电视机或者书柜，这就不行。因为你行使权利时超过了实际使用界限。假如对方也在这里打一个书柜，岂不是打通了墙壁吗？

除了要在特定范围内行使权利，专有权人还有一个很重要的义务，就是准许进入的义务。也就是我们之前说过的，要为相邻方提供便利。

比如，业主上下相邻，很多管线在对方的区域内。如果楼上的管线要在楼下邻居的棚顶进行维修，楼下的邻居应当准许。

理解了专有权，我们再来看业主买到的第二个权利，也就是对小区的共有权。

这里说的共有权，是指全体业主对小区中的共用部分，形成了一种不可分割的共有关系。这里的关键是“不可分割”，它和我们上一讲说的能分割的按份共有、共同共有还不太一样。

因为小区里的共用部分，具有不可分割性，不实行共有就没有办法解决所有权的问题。

比如，业主对小区里的公共绿地享有共有权。但绿地可以分割成不同的部分，让业主自己种菜吗？显然不能。分割之后，绿地也就丧失原有功能了。

理解这个权利，还要注意两个关键。

一是认定共用部分的范围。

这个范围非常大，无论是建筑物的基本构造，还是其附属部分，都由全体业主共有。

比如，楼梯、走廊、自来水和暖气管道等建筑物附属物。再如，建筑物的屋顶、外墙以及地下室等基本构造，也都由全体业主共有。

此外，住宅小区的绿地、道路、公共活动场所，以及水电、照明、消防等公用配套设施，也都由全体业主共有。咱们本讲案例说的广告牌，就属于公用配套设施。

第二，是业主们对共用部分享有权利，同时也要负担义务。

权利很好理解，无非就是把所有权的权能，拓展为全体业主共享。比如共同使用权、收益共享权、共同处分权，以及我们前面说过的物权请求权等等。

咱们开头说的案例，就涉及到收益共享权。小区广告牌既然是小区公用设施，那出租广告牌的收入，应该由全体业主共享，物业公司除了获得相应的维护管理费，对其他收入都不得入账。

此外，有权利当然就有义务。最基本的，是不得破坏、侵占小区的共用设施，以及业主们要共同负担对共用部分的维修、改良等费用。

最后，我们再来看建筑物区分所有权里的管理权。

前面也提过，这里说的管理，不是指业主管理自己专有的房屋，而是对小区整体的管理。

像刚才说的，业主对小区的共用部分，可以共享收益，也有权共同处分。那么，收益该如何分配、何时分配，以及对共用部分要如何处分，这些都需要全体业主共同决策。

所以，虽然每一位业主都享有管理权，但通常不能直接行使。根据《民法典》第 277 条的规定，业主行使管理权的方式，是设立业主大会。

业主大会由全体业主组成，是管理小区的决策机构，但它和公司等组织不一样，不具有法人资格，只有一定的民事行为能力和诉讼行为能力。

业主大会成立后，还会选举设立业主委员会，相当于是业主大会的执行机构，负责小区的日常管理。

那么，业主的管理权都包括什么内容呢？

一是表决权。这是指业主有权参加业主大会，参与制定小区管理规约，以及讨论、表决业主的共同事务。

二是选举权和被选举权。任何业主都有权通过选举，推选适当的业主或者自己担任具体工作。比如，选举业主委员会成员时，任何一个业主都有权给其他业主投票，也有权被选举为业主委员会的成员。

三是监督权。业主对业主大会委派的小区管理人或者物业管理机构，有权进行监督，对不尽职的管理人有权提出批评、改进意见，甚至是建议业主大会决议更换管理人。

最后，是一项义务，是要遵守业主大会的决议。比如，业主要承认业主大会通过的小区管理规约，以及要服从业主大会多数成员作出的其他决议。

说到这，我们可以来回顾开头的案例了。

首先要明确，小区业主买房，不仅是买到对自己房子的专有权，还买到了对小区共用部分的共有权，对共用部分，全体业主有权共同使用；取得收益后，也要共同分享。

虽然广告牌是开发商建的，但它既然是占用了小区的共用部分，那也应当认定为小区的公用配套设施。

现在物业公司出租广告牌，获利了 170 万元，这就属于利用了小区的共用部分取得收益，这笔收益应该由全体业主共有，不能作为物业公司的收入。当然，物业公司在和业主协商后，可以扣除必要的管理费用。

所以，如果物业公司坚持不返还收入，那小王可以在取得业主大会的同意后，以业主委员会的名义向法院起诉，要求判决物业公司返还广告费，法院也应当支持。

好，关于建筑物区分所有权我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，建筑物区分所有权，是一个复合型的不动产所有权。它包括了专有权、共有权以及管理权。

第二，业主对房屋的专有权，就是一般的单一所有权，同样包含了占有、使用、收益以及处分的权能。

第三，共有权，是指全体业主对小区中的共用部分，形成了不可分割的共同共有关系。

第四，业主对小区整体享有管理权。业主行使管理权的方式，是设立业主大会。

> 《民法典》相关条文：
> 第二百七十一条【建筑物区分所有权】
> 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
> 第二百七十二条 【业主对专有部分的专有权】
> 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
> 第二百七十三条 【业主对共有部分的共有权及义务】
> 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
> 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
> 第二百七十四条 【建筑区划内的道路、绿地等场所和设施属于业主共有财产】
> 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

听完这一讲后，想请你分享一下，你曾经行使过建筑物区分所有权里的哪些权利呢？欢迎你在评论区留言。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 建筑物区分所有权，是一个复合型的不动产所有权。它包括了专有权、共有权以及管理权。
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- 2. 业主对房屋的专有权，就是一般的单一所有权，同样包含了占有、使用、收益以及处分的权能。
- 
- 3. 共有权，是指全体业主对小区中的共用部分，形成了不可分割的共同共有关系。
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- 4. 业主对小区整体享有管理权。业主行使管理权的方式，是设立业主大会。

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