## 100｜抵押财产：开发商抵押车位后，还能把车位转卖给业主吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里介绍了抵押权的一般性规则。你知道了，在生产活动中，经营者除了设立一般抵押权，还可以选择动产浮动抵押以及最高额抵押。

因为《民法典》对抵押财产规定得比较详细，所以我们还得用一讲，专门解读一些与抵押财产有关的行为规则。

还是先看一个案例：

某小区开发商因为资金紧张，把自己的 20 个闲置停车位抵押给了老李，借款 500 万元，双方签了抵押合同，也办理了登记。一段时间后，有小区业主提出要买车位，开发商就想卖掉其中 5 个抵押车位，每个售价 20 万元。

老李知道后坚决不同意，认为开发商出租车位没问题，但要转让就不行。因为万一开发商还不上款，要拍卖停车位，如果只剩 15 个车位，这会让自己的债权无法足额受偿。

但开发商认为，现在债权还没有到期，而且自己对车位享有所有权，有权决定是否卖出。双方沟通未果，就产生了争议。

上一讲说到，如果是设置了动产浮动抵押，那抵押人为了正常经营，确实可以依法转让财产，债权人不得干涉。但本讲说的车位是不动产，开发商又是否可以转卖车位呢？

可能有同学会想，这应该不行。虽然抵押后，开发商仍有权自主决定如何利用车位，但这应该只限于使用和收益，不能买卖，否则，债权人的权利很可能无法保障。

但我要说的是，开发商还真是有权转让车位。而且转让之后，老李的抵押权还是可以有保障的。因为《民法典》规定，抵押财产转让后，抵押权不受影响。

怎么理解这个结论呢？接下来我们看看《民法典》对抵押财产是如何规定的。

上一讲也说过，能设立抵押的财产范围很广，甚至可以说“法无禁止即可为”。

这些规则，在《民法典》第 395 条和第 399 条里。法条里不光列举了可抵押的财产，还规定了禁止抵押的财产，种类比较多，我就不一一念了。

这些规则，归纳起来就是三大类：

第一类是不动产。

在我国，除了土地，以及像公办学校、公立医院等公共设施不可抵押，其他不动产都可以抵押。

比如，住宅、厂房等建筑物，以及像林木、未收割的庄稼等地上附着物。此外，本讲案例中说的车位，也属于不动产，也可以设置抵押。

再来说动产。

可抵押的动产，范围就更广了。不仅包括常见的产品、设备、原材料等等，即使是船舶和航空器这类大型的动产，也能设置抵押权。

当然，刚才说的这些不动产、动产可抵押的前提，都是这些财产没有被查封或者扣押，以及在所有权上没有争议。

第三类，是以权利作抵押。

这里说的权利，主要是指设立在不动产上的用益物权，比如之前讲过的建设用地使用权和地役权。

要注意，如果某些用益物权，法律另外规定了不得抵押，那要以这些规则为准。比如前面说过的土地承包经营权、宅基地使用权以及居住权，这些用益物权都不得抵押。

还有一类可抵押的权利，叫特许物权，也就是国家特别准许后，赋予民事主体对国家资源的使用、收益权，比如海域使用权、采矿权等等。

好，除了什么可以抵押，什么禁止抵押，《民法典》对抵押财产还作了一些特别规定。主要有 3 点：

第一，是建筑物与其建设用地使用权一并抵押。

我们在第 96 讲里说过，交易房产和地产的时候，要遵循“地随房走”“房随地走”的规则。这在设立抵押时也是成立的。

假设开头案例说的开发商，不是抵押车位，而是把自己名下的房产抵押给老李，那么这套房子对应的建设用地使用权，也就一并抵押了。反过来也是一样的。因为将来拍卖的时候，地和房子不可能拆开转让。

那么，如果抵押建设用地使用权时，有建筑物还在建设；或者抵押后，又新建了建筑物，这些建筑物能一并实现抵押权吗？

根据法律规定，这是不行的。

比如开发商抵押了建设用地使用权，这些地，本来规划建 7 栋楼，可是现在才建造了 3 栋，剩下的还是空地。这时候，一并抵押的，只包括已经建好的 3 栋楼。如果开发商后来又新建了 4 栋楼，这些楼就不是抵押对象。

当然，如果开发商到期不能还款，要拍卖建设用地使用权，未设置抵押的这 4 栋楼也是要一并拍卖的。原因就是，不可能把地和房分开拍卖。但是，拍卖这 4 栋楼的钱，债权人不得优先受偿。

第二，是违法建筑物抵押的效力。

比如取得了建设用地使用权，但还没得到建造许可证，就私自建了住房，这就属于违法建筑。

以违法建筑物抵押的，原则上抵押合同无效。但是《民法典》出台后，做了新的规定，也就是：当事人被起诉后，如果在一审法庭辩论终结前，能够补办合法手续，那这个抵押合同仍然视为有效。

同样的道理，如果抵押的是建设用地使用权，但抵押后，抵押人为了不承担责任，自己举报建设用地上还有违法建筑，主张抵押合同无效，法院也不会支持。

最后还有一点，也是本讲案例的矛盾焦点：抵押财产在抵押期间可以流转。这一点，《民法典》也做了新修改。

原来《物权法》对抵押物是否可流转，限制得很严格。说的是，在抵押期间，抵押人要转让抵押物，必须得到债权人同意。

而且，即使债权人同意，转让财产后得到的价款，应当用于提前清偿债务或者提存。提存，我们后面还会专门讲，简单来说，就是把变价款中应当清偿的部分交由公证处保管。

你看，原来《物权法》的规定，就是更侧重保护债权人，但弊端是严格限制了抵押财产自由流通。

但现在《民法典》作了修改，新的规则是：在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，不需要经过债权人同意。当然，如果双方提前约定过不得转让，那还是约定优先。

说到这里我们就知道了，案例中开发商和老李，没有提前约定“不得转让抵押财产”，所以在抵押期间，开发商仍然可以把车位卖给小区业主。

接下来，《民法典》规定的重点是，抵押人将抵押财产转让的，抵押权不受影响。

也就是说，如果到期开发商不能清偿债务，即使车位被卖给小区业主了，但只要车位抵押时经过登记，那老李仍然可以申请变卖或拍卖这些已经出售的停车位。

买了车位的业主，不得以善意取得对抗。因为抵押就意味着公示，业主们对车位被抵押是知情的。

你会发现，《民法典》的新规定，让抵押物不会一被抵押就变成死物，保障了物尽其用。同时，“抵押权不受影响”的规定，又保障了抵押权人的利益。

到这里，你应该理解我们开头说的结论了——即使车位被抵押，开发商也有权转让。

但要注意，即使开发商有权转让抵押的车位，但在转让时，开发商也有义务及时通知老李。

通知后，如果老李能证明转卖车位，可能会损害车位价值。他就可以要求开发商用转让的价款，提前清偿债务或者提存到公证处。这也是债权人保障自身权利的一种方式。

同时，因为法律规定“抵押财产转让，抵押权不受影响”。所以，业主们买到的车位，本身就是带有抵押权限制的。所以，当开发商到期不能清偿债务的时候，这些车位就还是得被拍卖或者变卖。

对业主来说，这其实是一种风险。不过既然双方愿意交易，也可以想见，业主们应该也是得了好处，比如这类车位可能相比平时价格更低。

不过，我还是建议，在购买住宅或者车位时，要特别查明是不是设置了抵押权，对被抵押的财产，即使价格便宜，也最好不买，防止抵押权人行使抵押权，使自己受到损害。

好，关于抵押财产我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，抵押财产是指被设置了抵押权的不动产、动产和特定的权利。

第二，在抵押期间，抵押财产可以流转，但转让前应当及时通知抵押权人。

第三，抵押财产转让的，抵押权一并转让。债权到期不能实现时，债权人仍然能就被转让的财产优先受偿。

> 《民法典》相关条文：
> 第三百九十五条 【可抵押财产的范围】
> 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
> （一）建筑物和其他土地附着物；
> （二）建设用地使用权；
> （三）海域使用权；
> （四）生产设备、原材料、半成品、产品；
> （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
> （六）交通运输工具；
> （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
> 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
> 
> 第三百九十七条 【建筑物和相应的建设用地使用权一并抵押规则】
> 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
> 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
> 
> 第三百九十九条 【禁止抵押的财产范围】
> 下列财产不得抵押：
> （一）土地所有权；
> （二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
> （三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
> （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
> （五）依法被查封、扣押、监管的财产；
> （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
> 
> 第四百零六条 【抵押期间抵押财产转让应当遵循的规则】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
> 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
> 
> 第四百一十七条 【抵押权对新增建筑物的效力】建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

听完这一讲后，想请你分享一下，在市场交易中，如果遇到了被抵押的财产，你会购买吗？你做决策时又会考虑什么呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 抵押财产是指被设置了抵押权的不动产、动产和特定的权利。
- 
- 2. 在抵押期间，抵押财产可以流转，但转让前应当及时通知抵押权人。
- 
- 3. 抵押财产转让的，抵押权一并转让。债权到期不能实现时，债权人仍然能就被转让的财产优先受偿。

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