## 094｜土地承包经营权：租了农户的耕地，可以转手抵押给银行吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

前面我们花了一些时间，把与建筑物区分所有权相关的一些行为规则讲完了。

从这一讲开始，我们要讲用益物权。我在第 79 讲里说过，《民法典》规定的用益物权类型非常多，像土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、居住权等等，都属于用益物权。这些权利，后边也都会逐个讲到。

这一讲，先来说土地承包经营权。这是一个与耕地等农业用地息息相关的权利。《民法典》对它也有新的规定。

还是先来看一个案例。

小王和几人合伙，从某村的农户手中，取得了对 500 亩农村耕地的 15 年土地经营权，并且办理了土地经营权登记。

为了扩大生产规模，小王等人就想把这些对耕地的权利抵押出去，向银行借款。但村集体经济组织不同意，理由是：如果几人还不上贷款，对耕地的权利一旦被拍卖，就可能会危害耕地的后续用途，损害村集体利益，所以坚决不能抵押。双方沟通未果，就产生了争议。

你认为，小王等人对耕地的权利是否可以拿去抵押贷款呢？

可能有同学会想，村集体经济组织的说法有道理。前面的课程也讲过，耕地是关乎国计民生的重要财产，国家对此有特殊保护，所以应该不能拿去抵押。

我要说的是，这个看法是有道理的。无论是村集体对耕地的所有权，还是我们本讲要说土地承包经营权，这些权利都不能拿去抵押。

但你要注意，本讲案例里小王等人取得的权利，叫土地经营权，它和农村土地所有权、土地承包经营权有关联，但还不太一样。根据《民法典》的新规定，土地经营权可以抵押。

说到这里，你会发现，围绕一块农村土地，竟然同时出现了 3 类权利，好像有些复杂了。但其实，对其中的土地所有权，你是相对熟悉的，它就是我们之前说的单一所有权，只不过权利由农村集体经济组织享有。

至于另外的土地承包经营权和土地经营权，我们待会都会仔细讲到。这两个权利也是紧密相关的。

好，我们先来看什么是土地承包经营权。

土地承包经营权，是指农户等承包人，有权承包集体所有或国家所有的农业用地，并对这些土地享有占有、使用和收益的权利。

理解土地承包经营权，我们要把握它的 3 个特点：

第一，权利的标的物为农村土地。

这里说的农村土地，主要是指村集体享有的耕地、林地、草地农业用地等。对这类土地，农户会和村集体经济组织签订合同，约定以家庭为主体分得承包地，取得土地承包经营权。

除了这些主要的农业用地，还有一类是农村里的鱼塘、养殖场，以及“四荒土地”。“四荒”，也就是荒山、荒坡、荒沟、荒地等。

对这类土地，通常不按照家庭承包的方式分给农户，而是要采取拍卖、招标等方法确定承包人。这是因为，要经营这类农业用地，投入通常都比较大，所以不适合以家庭承包的方式直接分配。

第二，权利的主体，必须是从事农业生产的自然人或集体。

土地承包经营权的主体，大多都是本村的集体经济组织成员。但是也有例外，比如前面说的，承包农村的鱼塘、养殖场以及“四荒土地”。这些土地必须采取招标、拍卖等方式确定承包人，所以他们的承包人就有可能不是本村农户。

第三，权利的性质是用益物权。

这个很好理解。在我国，农村土地只能由村集体组织所有或者国家所有，农户等承包人对这些土地只享有占有、使用和收益的用益物权，不能转卖、抵押对土地的权利。

并且，这类用益物权还是有明确期限的，根据《民法典》第 332 条的规定，耕地的承包期为 30 年，草地的承包期为 30 年至 50 年，林地的承包期为 30 年至 70 年。

如果是承包鱼塘、养殖场以及“四荒土地”，承包期限由承包人和村集体经济组织另行约定。

那么，承包人在取得土地承包经营权后，能享有哪些权利呢？主要有 3 类：

首先，是承包人有权占有、使用农业用地，并且对土地上的收获物享有所有权。

要注意，承包人对土地的使用，仅限于从事农林牧渔等农业活动。如果是在农地上挖土烧砖，从事非农业活动，这是不行的。

此外，即使是进行农业活动，也要合理利用土地。如果承包的是耕地，但却非要把它变成林地或者挖成鱼塘，这也不行，因为违背了因地制宜的原则。

第二，是获得补偿权。这里要区分两种情况。

一种是承包地被征收了，承包人有权获得征收费。

虽然承包人不享有对农村土地的所有权，但因为承包期限通常都比较长，动不动就是几十年，所以农村土地被依法征收后，国家除了要给土地的所有权人，也就是村集体经济组织补偿征收费，对承包人也要及时补偿征收费。

另一种，是对改良承包地的补偿。

假设农户张三在承包土地后，在承包地上兴建了农田水利设施，提高了土地生产能力。那他在承包期限结束、交回土地的时候，有权要求村集体经济组织支付相应的补偿。你看，这是不是有点像我们在第 87 讲里说的添附规则？

当然，如果承包人张三要求把建好的附属设施拆走、让土地恢复原状，原则上也没问题。但如果村组织不愿意，提出要以市价购买这些设备，承包人也不得拒绝。

第三个权利，也是我们这一讲要重点说的，依法流转权。流转的方式，主要有两种。

一是互换承包土地。假设农户张三和李四，分别承包了 30 年的耕地和草地，如果一段时间后，两人不想继续经营承包地了，但又不能向村集体重新申请，这时双方就可以协商互换。

但要注意，互换的对象，必须是本村集体经济组织的成员。

另一种流转方式，是设置土地经营权，也就是农户有权把土地交给他人经营，自己只获取收益。

说到土地经营权，就得说到《民法典》对农村土地规定的一个新规则了，也就是三权分置。

三权分置，听起来很复杂，但其实很好理解。就是我们在前面说的，在一块农村土地上，可以同时形成 3 个权利，分别是村集体享有的土地所有权、农户们享有的土地承包经营权，以及小王等人取得的土地经营权。

这三个权利的关系，很像一个三层蛋糕。在土地所有权之上，村集体可以为农户设立土地承包经营权；农户取得承包经营权之后，可以为小王等村外成员再设置一个土地经营权。

为什么法律要新增一个土地经营权，让农村土地形成三权分置呢？

这是因为，在改革开放后，我国农村土地实际上只有“两权分置”，也就是在一块农村土地上只有两个权利，一个是土地所有权，另一个是土地承包经营权。

当时为了保护农村土地，对土地承包经营权限制比较多。法律规定农户只能自己使用土地，或者与他人互换，但不能拿土地承包经营权去出租、入股、抵押等等 ，这就限制了农村土地发挥效益。

一旦农户承包土地后因故无法自己使用，比如要外出打工，那他就只能是把土地闲置，无法利用土地获取其他收益。

但现在《民法典》规定了土地经营权，情况就有所改变了。农民即使不亲自使用承包土地，也可以在承包地上设置一个土地经营权，用这个权利去出租、入股、抵押贷款等等。

咱们本讲案例就是这种情况，村里的农户们，把对 500 亩耕地的土地经营权流转给了小王等人，小王他们取得权利后，就有权自主经营土地，同时要给农户们支付相应的土地使用费。

此外还要注意，案例中小王等人并不是村集体经济组织的成员，这就说明，农户在设置土地经营权时，没有对象限制。

其实不仅是小王这样的村外个人，可以取得土地经营权，即使是国有企业、民营企业这样的组织，也可以取得土地经营权，例如取得土地经营权后建设农场。

设立土地经营权的方式，主要是通过协议。

农户等土地承包人，在把土地经营权流转出去后，新权利人就有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营。当然，也可以拿这个权利去抵押贷款，或者投资、入股取得收益。

如果取得的土地经营权，期限达到了 5 年以上，那权利人还可以向登记机构申请土地经营权登记。案例中，小王在取得了 15 年的土地经营权后，就办理了登记。

如果他没有登记，那不得对抗善意第三人。

假设农户们在把土地经营权流转给小王等人后，又把权利再流转给了不知情的张三，并且还办理了登记，那权利就归张三了。小王等人即使先签了合同，也无法取得土地经营权。只能是找相关的农户赔偿损失。

说到这，我们可以来回顾本讲的案例了。

首先要明确，国家对耕地确实是特殊保护的。对耕地的所有权、土地承包经营权，法律有严格限制。这些权利不能拿去转让、抵押、入股等等，因为有可能减少耕地，损害农民利益。

但现在《民法典》规定了农村土地三权分置，在土地承包经营权之上，农户等承包人可以设置一个土地经营权。土地经营权，不仅可以流转，还可以用于融资担保，能更好地发挥农地效用。

本案小王等合伙人，从农民手里取得的权利，就属于土地经营权。他们在经营活动中需要贷款，根据法律规定，有权拿土地经营权去抵押，进而获得融资。村集体经济组织不得无故阻拦。

其实，即使小王等人在贷款后还不上债，对耕地的土地经营权被银行拍卖了，那新取得权利的买家，也只能利用土地从事农业活动，所以一般也不会损害农村土地的后续用途。

好，关于土地承包经营权我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，土地承包经营权，是指农户等承包人，有权承包集体所有或国家所有的农业土地，并对这些土地享有占有、使用和收益的权利。

第二，土地承包经营权可以依法流转。除了互换权利这种方式，还可以在土地承包经营权之上再设置一个土地经营权。

第三，相比土地承包经营权，土地经营权具有更广泛的流转性，可以用于抵押、转让、投资入股等等。

> 《民法典》相关条文：
> 第三百三十一条 【土地承包经营权内容】
> 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
> 第三百三十二条 【土地的承包期限】
> 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。
> 前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
> 第三百三十九条 【土地经营权的流转】
> 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
> 第三百四十条 【土地经营权人的基本权利】
> 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。
> 第三百四十一条 【土地经营权的设立与登记】
> 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

听完这一讲后，给你留一个思考题，如果你也有一些农村土地承包经营权，你会考虑把其中的土地经营权流转出去吗？又是为什么呢？欢迎在评论区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 土地承包经营权，是指农户等承包人，有权承包集体所有或国家所有的农业土地，并对这些土地享有占有、使用和收益的权利。
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- 2. 土地承包经营权可以依法流转。除了互换权利这种方式，还可以在土地承包经营权之上再设置一个土地经营权。
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- 3. 相比土地承包经营权，土地经营权具有更广泛的流转性，可以用于抵押、转让、投资入股等等。

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