## 198｜建筑物倒塌损害责任：业主挖地下室导致墙塌伤人，开发商要赔偿吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲了饲养动物损害责任，如果动物伤人，除了动物园饲养的动物之外，都适用无过错责任原则，也就是无论饲养人、管理人有没有过错，只要造成损害都得赔偿。

今天我要讲一种比较特殊的情况，建筑物倒塌损害责任。房子塌了压伤人，都由谁要承担责任呢？我们从一个案例说起：

老谭在别墅区买了一栋别墅，因为别墅没有地下室，老谭就在开始装修前雇了两名工人，在别墅下新挖一间地下室。结果挖着挖着，别墅的一面墙塌了，两名工人也被压伤。受害工人要求老谭赔偿。可是老谭觉得，哪有别墅没有地下室的？挖个地下室墙就塌了，说明别墅施工质量不合格，要赔也不是自己赔，应该是开发商赔。可是开发商说，别墅区的建筑质量完全合格，还出示了各种证明材料。

案情就是这样。你认为，两名工人被压伤后，是应该开发商赔偿，还是雇佣他们的业主老谭赔偿，或者是双方都承担一些呢？

我先说答案，在这个案子里，应该由老谭，而不是由开发商来承担赔偿责任。为什么呢？我们看看《民法典》关于建筑物倒塌责任的规定，很明确地回答了这个问题。

建筑物倒塌，本来是比较小概率的事件，所以在《民法典》之前，《民法通则》并没有专门规定建筑物倒塌损害责任。后来，因为发生了汶川地震等自然灾害，发生了比较多的建筑物倒塌损害事件，立法机关意识到，这类情况，需要有专门的法律规则。所以，后续出台的《侵权责任法》规定了建筑物倒塌损害责任。

《民法典》更重视这种特殊侵权责任，把这种建筑物损害责任，规定为了建筑物和物件损害章节的第一种责任类型。

怎么才算建筑物倒塌损害责任呢？按照《民法典》规定，是指建筑物、构筑物以及其他设施因设置缺陷或者管理缺陷而倒塌、造成损害的赔偿责任。这句话比较长，我们来详细讲解。

构成建筑物倒塌损害责任，需要具备这四个要件：

第一，看造成损害的物件。虽然方便起见，我们把这一类责任称为建筑物倒塌损失。但它其实包括了建筑物、构筑物或者其他设施。

这个范围怎么确定呢？建筑物，是民用或者公用的房屋、写字楼、商厦这些建筑物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、堤防渠堰、上下水道、纪念碑等等。其他设施，包括建筑物或者构筑物的附属设备，例如，路灯、涵洞等就是道路的附属设备，围栏、台阶就是纪念碑的附属设备。

第二，既然要追究责任，建筑物就必须有建设单位、施工单位或者所有人、管理人。在造成损害时，这些建设单位、施工单位或者所有人、管理人就是赔偿责任主体。

第三个要件是，建筑物的设置和管理须有缺陷，进而导致了伤害的发生。设置缺陷和管理缺陷有什么区别呢？设置缺陷，是指建筑物在一开始就存在的不完备，比如设计不良、位置不当、基础不牢、施工质量低劣等问题。管理缺陷，是指建筑物造好之后，存在维护不周、保护不当、疏于修缮检修等不完善的问题。

第四，光有设置、管理缺陷还不够，还得因为这个原因，造成他人人身或财产损害。比如墙塌了压伤人、或者压坏了邻居家汽车，这当然是造成他人人身或者财产损害了。这种情况比较简单。

但如果是公共电梯因缺陷中途停驶，比如小江坐公司大楼电梯上 27 楼，电梯故障，卡在 26 楼半修了半天才修好，侵害了小江的人身自由。这虽然也是建筑物有管理缺陷，但不是建筑物倒塌损害责任，因为不涉及倒塌嘛，只适用一般的人身损害规则。

第五个要件，是过失如何推定。

建筑物倒塌损害责任适用过错推定原则。什么意思呢？就是建筑物倒塌造成损害，首先推定是建设单位、施工单位有过错，只有当建设单位、施工单位能够证明建筑物不存在质量缺陷，才不承担赔偿责任。

现在我们了解完了概念，如果损害发生了，到底应该找谁承担责任呢？

我来介绍几种常见的情况：

第一，是设置缺陷的赔偿责任主体。设置缺陷，就是刚才提到的，建筑物、构筑物或者其他设施在建造的时候就出了问题。如果是这种情况，责任主体就是建设单位和施工单位，由建设单位和施工单位承担连带责任。

不过，设置缺陷也不一定就是因为建设单位、施工单位，也可能是之前的环节就出了问题。这时候，应当首先由建设单位、施工单位承担连带责任。赔偿之后，他们有权向其他责任人追偿。这里的其他责任人涉及面就很广了，可能包括设计单位、勘测单位、论证单位、监理单位，还应当包括具有过失的政府部门。

第二种情况，就是对建筑物的管理缺陷导致的损害责任。这时的赔偿主体，按《民法典》的规定是建筑物的“所有人、管理人、使用人或者第三人”。原则上来说，谁导致的管理缺陷，谁就要承担责任。

当然，和前面说的特殊侵权类型一样，在建筑物倒塌损害责任里，也有专门的免责情形。主要是以下三种：

第一，虽然建筑物的设置、管理确实有缺陷，但是所有人、管理人已经尽到了防止损害发生的注意义务。

什么意思呢？比如广场设施部分倒塌，还残存一部分，还没有来得及修，在此期间，施工部门在危险地带进行了遮挡，还竖立了警示标志，行人还是执意从这里走过，结果被掉落的建筑材料砸伤，就可以不负损害赔偿责任或者减轻责任。

第二种免责情况，是不可抗力。这条免责事由，应当适用《民法典》第 180 条规定的不可抗力的一般规则。本来小区房子好好的，地震后房子塌了，开发商要不要负责？要分情况来看：

如果房屋设计、施工、管理等等都没有缺陷，那就可以免责。甚至只是存在一般的缺陷，也可以免责。

但如果存在重大缺陷，仍然构成赔偿责任。比如某小区房屋本身存在严重的设计和施工缺陷，地震后房屋倒塌，但是隔壁小区的房屋一点事也没有，就不能以不可抗力为由免责了，我们要看房屋缺陷和地震在损害当中各占多少原因力，来确定赔偿责任。

第三种免责事由，是受害人故意或者过失。如果建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成的损害，完全是由受害人故意引起的，应当免除建设单位责任。如果是受害人有过失，但建筑物本身也有缺陷，则按照前面讲过的过失相抵规则，由有过失的双方，按过错程度分担责任。

好，基本规则讲完了，我们回到开头的案例中来。

对这个案例，应当适用《民法典》第 1252 条第 2 款规定，也就是因管理缺陷造成的建筑物倒塌损害责任规则。老谭在自己的别墅下挖地下室，这是违法改建，属于对建筑物的管理有重大过错，现在造成建筑物倒塌，当然要由建筑物的所有人自己承担责任。

那么，开发商有没有责任呢？确实，建筑物倒塌损害责任适用过错推定原则，一旦造成损害，就要推定建设单位和施工单位有过错，但是法律也规定，能够证明建筑物的质量没有缺陷的，就不承担责任。

这个案例，建设单位、施工单位最终是证明了建筑物没有缺陷，而且还证明了，是因为老谭挖地下室的行为动摇了别墅的基础，因此造成的倒塌。所以法院认定建设、施工单位没有责任。

这个案件中还有另一个问题，就是老谭雇佣两名工人挖地下室，这属于个人劳务。虽然工人们受伤不构成工伤事故，但工人们没有过错，是雇主老谭有指示过失，所以也构成了个人劳务损害责任，两名工人有权要求老谭赔偿。

好，关于建筑物倒塌损害责任我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，建筑物倒塌损害责任，是指建筑物、构筑物以及其他设施因设置缺陷或者管理缺陷而倒塌、造成损害的赔偿责任。

第二，因建筑物设置缺陷造成的倒塌，由建设单位和施工单位承担连带责任，有其他责任人的，可以追偿。

第三，因管理缺陷造成建筑物倒塌，由有过错的所有人、管理人、使用人或者第三人承担赔偿责任。

> 《民法典》相关条文：
> 第一千二百五十二条 【建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷致害责任】
> 建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
> 因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

最后，想请你分享一下，除了本讲说的建筑物倒塌致人损害，在生活里，你认为还有什么与建筑物有关的损害风险，要注意规避呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 建筑物倒塌损害责任，是指建筑物、构筑物以及其他设施因设置缺陷或者管理缺陷而倒塌、造成损害的赔偿责任。
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- 2. 因建筑物设置缺陷造成的倒塌，由建设单位和施工单位承担连带责任，有其他责任人的，可以追偿。
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- 3. 因管理缺陷造成建筑物倒塌，由有过错的所有人、管理人、使用人或者第三人承担赔偿责任。

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