## 018｜虚假行为：为规避限购商品房假离婚，是否发生法律效力？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲到了民事法律行为要生效，行为人要有相应的民事行为能力、意思表示真实，以及行为不违反法律、行政法规强制性规定和公序良俗。

从这一讲开始，我给你讲讲那些常见的无效、可撤销的具体民事法律行为。

今天我先讲虚假行为。最典型的虚假行为，就是为了规避房屋限购政策进行的假离婚，或者把房产登记在家人名下，最后由于种种原因又反悔了。

那么，这种虚假行为具有法律效力吗？他们还有反悔的机会吗？

结合一个典型案例，我们一起来看。

某市要实行房屋限购，有些人听说了，就连夜到婚姻登记机构排队离婚，目的是为了多买一套房子。小谢和丈夫小黄也排队离了婚，并且顺利买上了新房。

随后，女方小谢提出要去复婚登记，没想到男方小黄说，算了，我们都已经离婚了，两套房子，你一套，我一套。接着，男方就准备与其他女士结婚了。女方小谢说，我们是假离婚呀，结果男方小黄说，既然离婚登记了，就是真离婚。女方气不过，就要到法院去告丈夫假离婚。

听了这个案件，你觉得他们到底是真离婚还是假离婚呢？

有的同学可能会想，当然是假离婚，他们是为了多买房子。

但我要告诉你，这在民法上就属于真离婚了，不管他们基于什么目的，这种行为就是虚假行为。可是，在经过登记之后，实际上却会发生真离婚的效果。

为什么这么说呢？要理解这一点，我们得先知道什么是虚假行为。

虚假行为，是虚假民事法律行为的简称。对虚假行为，原来的《民法通则》和《合同法》都没有规定，主要是在民法理论和民法教科书中讨论这样的问题，在实践中也出现过，但是没有法律依据。依照法理，虚假行为是意思表示不一致的其中一种情形。

说到这里，你可能会问，具备什么样的条件才构成虚假行为呢？

虚假行为就是行为人与相对人进行通谋实施的虚假意思表示。根据这个定义，构成虚假行为要具备以下三个要件。

第一，虚假行为的主体是两个人：行为人和相对人。

实施虚假行为，一定要由两个人共同实施，《民法典》把他们叫作行为人和相对人，只有一个人不构成虚假行为，也就是虚假行为不是单方行为，而是双方行为。

这里我再多说一句，其实行为人和相对人一样，对于虚假行为来说，他们都是案件中的行为人，只是在表述上做个区别。以假离婚的夫妻双方为例，丈夫和妻子都是假离婚的行为人，如果丈夫表述为行为人，妻子就是相对人，反之也是如此。

第二，双方当事人实施的行为有共同的意思表示。

虚假行为是双方当事人的共同行为，当事人相互之间有共同的意思表示，进行了通谋，也就是说双方共同商量确定，有共同的故意。

第三，双方的意思表示都不真实。

只有双方当事人的意思表示都是虚伪的意思表示，才能构成虚假行为，也就是说，双方的意思表示都不是他们实施行为的真实目的。

简单总结一下，虚假行为要具备三个条件：两个人共同实施、有共同的意思表示、意思表示都不真实。符合这三个条件的双方行为，就构成虚假行为。

目前最典型的虚假行为，就是假离婚。有些人排队离婚的目的真的是离婚吗？其实不是，都是为了规避房屋限购、汽车限购等政策，通过假离婚，买了房、买了车之后，再复婚。

但就像前边说过的案例那样，有些假离婚其实其中一方早就想要离婚了，只是借口假离婚罢了。

说到这里，你一定会问，虚假行为是否具有法律效力呢？

这要看《民法典》第 146 条第 1 款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”可见，虚假行为就是无效的民事法律行为。

这是因为，虚假行为的特点是双方当事人进行通谋，通常具有不良动机，因而在主观动机上是共同故意，在意思表示上是双方的不真实。

如果只有一方当事人的意思表示是不真实的，而对方当事人并非如此，例如有误解或者发生错误，就不构成虚假表示。

所以，虚假行为是无效的民事法律行为，而那些不具有通谋的虚假意思表示行为，原则上就要发生法律效力，是有效的民事法律行为。

虚假行为无效，说起来比较简单，但是在实际生活中存在一个问题，就是对那些已经经过登记的虚假行为，怎样才能让它无效呢？

就像本节课讨论的那个案件，本来说好假离婚是为了买房，买了房就说是真离婚了。这样的事情怎么办呢？

其实在实际生活中，不仅假离婚经过登记后会成为真离婚，而且一些假的买卖房屋的行为，经过产权过户登记以后，也容易成为真的房屋所有权过户；还有，机动车交易也要进行过户登记，也会出现这个问题。

这是因为民事法律行为的登记，就是使民事法律行为具有公示效力的程序，并且产生公信力。可以说，即使是虚假行为，经过登记之后，也要承认其具有法律效力。这就是登记的公示效力。虚假的结婚和离婚、虚假的不动产交易，都进行了登记程序，结果都是有效的。

那问题就来了，《民法典》规定虚假行为是无效的民事法律行为，可是一经登记就变有效了。这不是互相矛盾吗？怎么办呢？

对于已经登记了的虚假行为，《民法典》没有规定应当怎样办。

按照我的想法，对已经登记的虚假行为，要想宣告其为虚假行为并且是无效的民事法律行为，必须经过宣告无效的程序。

当事人主张与相对人实施的民事法律行为是虚假行为，应当向法院起诉，并且要提供证据证明。

只有这样，法院才能判决双方实施的行为是虚假行为，并且宣告无效。通过这样的程序，就能实现宣告虚假行为无效的效果。

例如，在本案中，小谢和丈夫小黄为规避限购房屋假离婚了，小黄借此想跟别人结婚，其实就是一个虚假行为，但这个虚假行为经过了登记，实际上已经发生了真离婚的效果。

如果女方小谢主张这一行为属于虚假行为，需要向法院起诉，经过法院判决才能宣告其为虚假行为，登记离婚无效，恢复其婚姻关系。不过，前提是小谢保留好证明假离婚的证据，如果证明不了是假离婚，就无法获得胜诉结果。

同样，虚假的不动产交易行为经过登记，要想主张这一交易行为是虚假行为，也是需要起诉，由法院判决交易行为是虚假行为，宣告行为无效。

比如，一位爷爷买房，登记在自己的孙子名下，此时，孙子就是房屋的所有权人。可是，孙子开车不小心造成行人重伤，需要变卖他的房子，承担赔偿责任，爷爷又说这是虚假行为。

如果爷爷能够证明虚假行为，法院判决宣告虚假行为无效，就能使所买的房屋“物归原主”，否则就没办法了。

刚刚我们说，只有当事人诉请法院宣告虚假行为无效，他们的问题才可能得到解决。那如果经过登记的虚假行为来不及宣告无效呢？

例如，前边案例中的孙子瞒着爷爷把房子卖掉了，买家看着手续齐全，房产证也是这位孙子的名字，就买了，他对房屋所有权的真实归属并不知情。那爷爷还能主张登记在孙子名下的行为是虚假行为，宣告孙子卖房的行为无效吗？

在我看来，在虚假的物权登记后转移了所有权，有《民法典》规定的一个规则可以用，就是善意取得。也就是说，如果第二手买房人是善意的，对房产所有权的真实归属并不知情，就可以根据善意取得规则取得所有权。

这时候，如果确认孙子的行为构成虚假行为，孙子变卖了爷爷的财产，应当承担赔偿责任。除此之外，案例中的爷爷也没有其他的好办法能够保护自己了，也要不回来别人善意取得的房屋。

说完了有关虚假不动产交易的案例，我们再来开个脑洞，对开头提到的离婚案做一个变形。

假设小谢和丈夫小黄两个人假离婚了，小黄又跟别人去登记结婚了，小谢还能够请求宣告之前的离婚是虚假行为，宣告后一个婚姻登记是无效的吗？

这种登记离婚的虚假行为还真不好办。因为离婚已经登记，立刻发生效力。已经登记离婚的人如果马上就跟他人结婚，是没有办法再撤销后一个婚姻登记的，哪怕后一个婚姻关系的当事人就是“第三者”，即使申请宣告假离婚无效也无济于事了。

当然也要说一点，《民法典》规定了登记离婚冷静期以后，这样的问题可能就会很少出现了。

好，关于虚假行为，我们先说到这里。总结一下这一讲的内容：

第一，虚假的民事法律行为是无效的民事法律行为。

第二，已经登记的虚假行为，会发生法律效力。

第三，要确认登记行为属于虚假行为，且请求宣告行为无效，应当向法院起诉并提供证据证明。

> 《民法典》相关条文：
> 【第一百四十六条】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
> 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
> 【第三百一十一条】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
> （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
> （二）以合理的价格转让；
> （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
> 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
> 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

听完这一讲后，你能说一下借名买房的行为是不是虚假行为吗？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 虚假的民事法律行为是无效的民事法律行为。
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- 2. 虚假行为经过登记之后，要承认其具有法律效力。这体现了登记的公示效力。
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- 3. 对已经登记的虚假行为，要想宣告其为虚假行为并且是无效的民事法律行为，必须经过宣告无效的程序。

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