## 111｜预约合同：开发商签了商品房认购书后反悔，业主能要求交房吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲了合同条款，你知道了合同主要条款一经确立，合同就成立了。至于非主要条款，是否确定，都不影响合同成立，因为还可以事后协商。

今天我们要讲的是预约合同。这是《民法典》新增的一个制度，原来在司法实践里，都是通过学理推论认定预约合同效力的。那么，预约合同的具体用途是什么呢？

我们还是先从一个案例说起：

老姚想订购某开发商的一套住宅。但因为房子还没建好，开发商也没有取得预售许可证，双方就先签订了商品房认购合同。

合同约定，暂定建筑面积 96 平方米，暂定房款为 92 万元，最终的住宅面积确定后，再调整总房款。双方还约定：开发商在取得预售证起的 30 日内，要与老姚签订房屋买卖合同。认购合同签订后，老姚就转账了 92 万。

后来开发商取得了预售许可证，但却不愿意再继续交易，提出要给老姚退款。老姚坚决不同意，就起诉到法院，请求法院确定最终房价，并判令开发商根据合同交付房屋。

你认为，法院会不会支持老姚提出的交房请求呢？

可能有同学会想，应该会支持。虽然认购合同里只是暂定了房屋面积、房款，但也约定了可以根据最终房价调整。而且，老姚也已经付了 92 万。所以合同已经成立了。

我要说的是。合同确实是成立了，但是双方成立的还不是正式的买卖合同，而是我们本讲说的预约合同。

违反预约合同，当然也要承担责任。但这个责任，并不是如老姚说的直接交付房屋，而是开发商应该继续和老姚签订房屋买卖合同，或者进行赔偿。这是两类不一样的法律后果。

怎么理解这个结论呢？我们得先来看看《民法典》对预约合同是如何规定的。

预约合同，是一种当事人约定在将来订立正式合同的契约。

交易中的认购书、订购书、预定书等都可以是预约合同。而将来要订立的正式合同，叫本约合同。

比如我们本讲案例，老姚和开发商签的商品房认购合同，只是买房的预约合同。双方约定后续签署的商品房买卖合同，才是本约合同。

订立预约合同的目的，是确保将来能订立本约合同。当事人之所以不直接订立本约合同，主要是因为在法律或事实上，订立本约合同的条件还不成熟。

例如，甲、乙、丙三人打算合伙经营一家餐厅，但因为还需要邀请他人加入。所以，暂时还不适合订立正式的合伙合同。为了确保将来合伙一事板上钉钉，三人可以先订立预约合同，约定再找到一位合伙人，剩下三人就有义务签订合伙协议，否则要承担违约责任。

预约合同和本约合同最大的区别，就在于法律效力。

预约合同的效力是，当事人负有将来订立本约合同的义务。注意，是“订立本约合同”，而不是“履行本约合同”，因为本约合同还没有成立。

本讲的案例就是这样，老姚和开发商签订的房屋认购合同，是预约合同。这个预约合同的义务，是“取得预售许可证的 30 日内”双方必须签订房屋买卖合同。

换句话说，即使老姚已经付了 92 万，开发商也没有直接交付房屋的义务，只有签订房屋买卖合同的义务。

此外，预约合同的适用面非常广，任何类型的合同都可以先订立预约。

比如，甲向乙借钱，乙表示要一个月后才有资金。那么为了确保一个月后能借到款，甲就可以与乙订立借款的预约合同，约定一个月后乙有义务向甲借款，同时甲会支付更高的利息。

又如，租赁也可以订立预约合同。如果是甲打算向乙租一套房，但是乙的房屋已经出租了，要在半年后才到期。那么双方就可以订立房屋租赁的预约合同，约定半年后双方有义务签订租赁合同。这样，甲能确保半年后有房可租，乙也省的再重新找租客。

签订预约合同后，双方能如约履行，这是最理想的。但是，现实往往不是这样。这个时候，就需要确定违反预约合同的法律责任了。

最基本的，肯定是继续履行。也就是一方违反预约合同，另一方可以主张继续订立本约合同。

放在开头的案例里，就是开发商反悔后，老姚可以要求继续订立房屋买卖合同。如果房屋还未售出，法院应该判决双方继续签约。但是不能判决开发商直接交付房屋。

但是，如果房屋已经被卖了，无法继续履行，或者开发商坚持违约，这又该怎么办呢？

这就得分情况来看了。如果双方在预订合同中约定了违约赔偿金，那好办，直接按照约定的数额赔偿。

如果没有约定赔偿金，但当事人在订立预约合同时已经交付了定金的。那么，付款方违约，无权请求返还定金；收款方违约的，则要双倍返还定金。

如果连定金都没有约定，按照现行法规，没有违约的一方，只能请求赔偿为准备订约而支付的各项合理费用。比如为了订约支付的实际考察费、已经支付房款产生的合理利息等等。

说到这里，我们还要注意民法典合同编通则司法解释草案的一个规定。这个草案，我们在第 26 周问答也简单提过。它虽然还未生效，但内容基本已经确定了。它对预约合同也有新规定。

具体来说，即使双方没有约定违反预约合同的赔偿额，但预约合同已就本约合同的主体、标的、数量、质量等实质性内容达成合意了，那么没有违约的一方，可以请求按照本约合同实际履行后能获得的利益计算赔偿额。

假设案例中双方在签认购合同时房子已经建好了，只是开发商没取得预售许可证，并且双方在认购合同中也不是暂定，而是明确约定了房款和面积，甚至还明确了住宅的楼栋号、单元号等信息。那这就属于在签预约合同时，已经就本约合同的实质性内容达成了合意。

这种情况下，开发商如果违背预约合同，那违约责任就不仅仅是赔偿考察费、房款利息等准备订约的合理支出了，而是要按照正式合同的违约责任认定赔偿费用。

比如这期间房价上涨了，合同约定房价和房屋现价的差额，也需要赔偿。

到这里，你已经知道了预约合同和本约合同在效力规则以及违约责任上的具体区别了。

接下来，我们要理解的，就是在实践中会如何认定一个合同究竟是预约还是本约。有的合同名叫认购书或订购书，但也不一定就真是预约合同。

首先，还是看合同条款。如果一个合同条款已经非常具体明确，按照常识，根本没有必要另行订立本约合同的，那即使合同名字叫认购书、预定书等，也应该认定为本约合同。

就像我们前面变形的一个场景，如果老姚和开发商订立认购合同时，把价款、面积都最终确定了，并且还确认了住宅的楼栋号、单元号等信息，那其实就是本约合同了。

其次，如果根据合同内容，还是不好断定合同是预约还是本约。那法律规定，可以直接推定合同为本约合同。因为在交易中，订立本约合同是常态，而订立预约合同属于例外。

最后，我们再来回顾一下开头的案例。

结合前面的分析我们知道，老姚和开发商签订的商品房认购合同，性质是预约合同。因为签订认购合同的时候，开发商不具备签订商品房买卖合同的法定条件。

而且，认购合同约定的是将来要订立商品房买卖合同，对面积、房款等的约定，合同中写的也是“暂定”。

所以，开发商违反了预约责任，老姚只能主张签订本约合同，也就是商品房买卖合同，而不能要求直接履行本约合同的义务。也就是说，老姚不能直接主张开发商交付房屋。

如果开发商坚持违约，或者因为房子已经卖给第三方，无法履约。那么老姚可以要求开发商承担损害赔偿。

虽然老姚签订认购合同后直接付了 92 万，但这 92 万是合同约定的暂定房款，属于预付款，双方没有将其约定为定金，所以老姚也不能主张开发商返还双倍定金。

如果双方在预约合同中约定了违约赔偿金，那就按约定赔偿。要是连违约金也没约定，那老姚就只能主张赔偿为准备订约而支付的相关合同费用了，比如对房子的实际考察费、已经支付房款产生的合理利息等等。

好，关于预约合同我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，预约合同，是一种当事人约定在将来订立正式合同的契约。预约合同的目的，是确保将来订立本约合同。

第二，一方违反预约合同，另一方只能主张订立本约合同或者要求赔偿，不能直接主张按本约合同履行。

第三，判断一个合同是预约还是本约，不能光看合同书名字。首先还是要看合同条款是否明确，如果根据合同条款仍不能区分的，法律会推定为本约合同。

> 《民法典》相关条文：
> 第四百九十五条 【预约合同】
> 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

听完这一讲后，想请你分享一下，如果你要在交易中订立一个预约合同，有哪些内容你是一定会约定好的呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 预约合同，是一种当事人约定在将来订立正式合同的契约。预约合同的目的，是确保将来订立本约合同。
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- 2. 一方违反预约合同，另一方只能主张订立本约合同或者要求赔偿，不能直接主张按本约合同履行。
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- 3. 判断一个合同是预约还是本约，不能光看合同书名字。首先还是要看合同条款是否明确，如果根据合同条款仍不能区分的，法律会推定为本约合同。

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