## 091｜住改商：业主买房后将住宅改为商铺，其他业主可以制止吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说，一个人买房，实际上是买到了 3 个权利，分别是对房子的专有权、对小区共用部分的共有权，以及对小区的管理权。知道了这些，你就算是理解了对建筑物区分所有权的一般性规定。

但现实很复杂。在实际生活中，与建筑物区分所有权相关的问题其实还有不少。

所以，接下来 3 讲，我会用住改商、车库车位、物业管理这 3 个具体问题，来帮你进一步理解这个问题。

这一讲，先来说住改商，这是业主行使专有权时会面临的一个问题。

还是先来看一个案例：

小张和小李住在同一个小区，是门对门的邻居，平时多有往来。后来，小李买了新房，搬走了。搬走之后，小李把自己的住宅租给了一家娱乐公司。这家公司有 20 多名员工，平时会有业务接待、开例会等活动，在小区内进进出出，影响了邻居小张的生活。

小张要求房主小李出面协调。但小李拒绝，理由是房子已经出租了，出租后对方会怎么用，那自己就管不着了。小张气火了，一纸诉状告到了法院，要求小李把房屋恢复为住宅状态。

你认为，法院会不会支持邻居小张的诉讼请求呢？

可能有同学会想，这应该不行。前面讲过相邻关系，邻里之间要相互提供便利。小李出租房屋，影响了邻居小张的生活，确实有义务让新租户减少影响。但小张也不能强人所难，直接要求小李腾退租户，把房屋恢复为住宅状态吧？

我要说的是，小张这还真不是强人所难，他的诉求法院是会支持的。因为小李的出租行为，实际上是私自住改商，是违反《民法典》规定的。

要理解这个结论，我们得来看看《民法典》对住改商是怎么规定的。

所谓住改商，就是业主把自己享有专有权的那部分建筑物，从住宅改为经营性用房。

《民法典》第 279 条规定了住改商。原文是这么说的：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”也就是说，在一般情况下《民法典》禁止住改商。

为什么要禁止呢？道理很简单，因为住宅和经营性用房的目的完全不同。

住宅的要求是安宁清静，哪一个业主也不愿意生活在嘈杂、混乱的环境里。但经营性用房，比如商铺，追求的就是人来人往。如果法律直接允许住改商，那不仅会破坏小区的安宁，甚至还会带来安全隐患。

不过，我们刚才说的是“在一般情况下”，也就是说，《民法典》并没有完全禁止住改商。这是因为，业主毕竟对自己的房子享有收益和处分等权利。如果完全禁止，那也是一种对个人权利的过份干涉。

那么，业主想要住改商，需要满足哪些条件呢？

根据《民法典》第 279 条的规定，主要有两点：

第一，是要遵守法律、法规，以及小区的管理规约。遵守法律、法规，好理解。就算小李租房给娱乐公司，征得了邻居小张的同意，但实际上这家所谓的“公司”，从事的是卖淫嫖娼活动，这就是不行的。

至于小区管理规约，这是全体业主对小区管理的共同约定。如果管理规约中对住改商有特别要求，那住改商时，除了要遵守法律法规，还得符合小区管理规约。

比如，有的小区管理规约虽然不禁止业主住改商，但是会明确限定不得改为歌厅、餐厅，或者是明确限定住改商后的房屋使用人数。

第二，是经过有利害关系的业主一致同意。这个条件是最实质的条件。

哪些业主才算“有利害关系”呢，是同一楼道，同一栋楼，还是同一个小区呢？

司法解释提出的标准是，首先，本栋建筑物内的其他业主，都属于“有利害关系的业主”。

其次，如果是本栋建筑物之外的业主，也可以被认定为有利害关系。但前提是，必须在同一个建筑区划内，比如同一个小区但不同楼。

并且，这些业主还要证明自己的房屋价值、生活质量已经受到或者可能受到不利影响。比如，A号楼的业主住改商，让小区增加了人流，影响B楼业主的通行，B楼的业主能够证明的，也可以主张不得住改商。

除了认定哪些业主有利害关系，这个规则还明确说了，必须是有利害关系业主们“一致同意”住改商，而不是“绝大部分同意”。

这个标准，是编纂《民法典》时新增的。原来的司法解释只是规定了“有利害关系业主”的范围，但到底要有多少相关业主同意才能住改商，当时没有规定。

编纂《民法典》时，立法机关认为，应该对住改商有严格限制，以保证业主的正常生活环境。因此，最终确定了“一致同意”这个标准。也就是说，即使 99% 的有利害关系业主都同意了，但最后哪怕有 1% 反对，那也不能住改商。

你会发现，虽然现实中住改商的行为不少，但能完全符合法定条件的，可能并不多。因为《民法典》对住改商的限制非常严格。

那么，如果业主违法实施了住改商，要承担什么法律后果呢？

根据司法解释的规定，违法住改商，没有经有利害关系业主一致同意的，这些业主可以行使物权请求权，请求法院判决违法行为人排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

咱们本讲的案例，小张向法院起诉，要求小李把房子恢复到原来住宅状态，就属于是恢复原状。

说到这里，可能有同学会想，如果案例中邻居小张不主张恢复原状，只是要求小李和租户在住改商时不妨害自己的生活，这是不是可以呢？原则上是没问题的，但实现起来其实也非常难。

因为只有小张自己同意还不行，除非全体有利害关系业主也同意这个方案。而案例中娱乐公司 20 多人，上下班、业务接待时进进出出的，除了邻居，其他业主通常也会受影响。

当然，假设小李提出抗辩，声称自己的住改商行为，实际上得到了绝大多数业主的同意，只有小张不同意，那也是不行的。

原因我们前面也说过，《民法典》规定的不是“多数同意”，而是“一致同意”。所以，只要小张反对，法院仍然会驳回小李的抗辩。

到这里，我们就能理解开头的结论了。

案例中，小李与小张是对门邻居，相隔很近。小李把住宅改成商业用途，出租给商业公司当办公区，不可避免地会影响小张的正常生活。

因此，小张肯定是对住改商有利害关系的业主，其实不仅是他，整栋建筑物的业主也都是有利害关系的业主。

依照《民法典》第 279 条的规定，小李要实行住改商，应当取得小张以及其他有利害关系的业主的一致同意，但本讲案例中，小李事先并没征得相关业主们的同意，这就属于违法住改商。

所以，法院应当支持邻居小张的诉讼请求，判决小李把房屋恢复为住宅用途。

好，关于住改商我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，住改商，就是业主把自己享有专有权的那部分建筑物，从住宅改为经营性用房。

第二，业主要实施住改商，除遵守法律、法规以及小区管理规约外，还应当取得有利害关系业主的一致同意。

第三，业主违法实施住改商，有利害关系的业主可以行使物权请求权，要求违法行为人排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

> 《民法典》相关条文：
> 【第二百七十九条 】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

听完这一讲后，给你留一个思考题，你对法律严格限制住改商是怎么理解的呢？如果请你来提完善建议，你会想到什么呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 住改商，就是业主把自己享有专有权的那部分建筑物，从住宅改为经营性用房。
- 
- 2. 业主要实施住改商，除遵守法律、法规以及小区管理规约外，还应当取得有利害关系业主的一致同意。
- 
- 3. 业主违法实施住改商，有利害关系的业主可以行使物权请求权，要求违法行为人排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

![图片](https://piccdn.umiwi.com/uploader/image/ddarticle/2022102320/1789419210296791008/102320.jpeg)
