## 109｜要约邀请：买房时的宣传资料，属于合同的有效部分吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说，要约是合同成立的重要环节。要约一旦作出，经过承诺，合同就成立，对双方产生法律约束力。

在一些小额、高频的交易里，要约很容易识别。比如到超市买肉买菜，商品标明的价格就是要约，你付款拿走就是承诺。

但如果在一些金额大、链条长的交易里，区分哪些是要约，哪些只是宣传，就没有那么简单了，并且还容易引起争议。比如接下来要说的这个案例：

老夏到售楼处看房，看到小区的模型效果图中，有一处中央水景广场。广场里有音乐喷泉、有花圃等等，效果非常好。老夏就挑了最贵的、临近水景广场的房屋，与开发商签了房屋买卖合同。

交房时，老夏发现房屋附近的绿化和公共设施只有几棵树和几个普通花圃，根本就没有中央水景广场，与景观效果图完全不一样。老夏认为开发商违约，要求赔偿。

但开发商认为，模型景观图只是宣传资料，而且当时也备注了“仅供参考”。这说明，效果图不是最终方案，景观应以实际交付的为准。而且现有的交付部分，规划部门也已经认可并验收了。所以并不构成违约。双方沟通未果，就产生了争议。

可能有同学会想，现在很多广告为了预防法律风险，都会备注“图片仅供参考”。本讲案例也是这样，而且相关部门还做了验收，所以，开发商不属于违约吧？

我要说的是，商品在做广告的时候备注一个“仅供参考，以实物为准”，确实是有效果的，这属于要约邀请。

但本讲案例，开发商对小区的宣传，已经不是要约邀请了，而是构成了要约，会对开发商产生法律约束力。现在他不能按照宣传的样式交付，就会构成违约。

怎么理解这个结论呢？我们得先知道什么是要约邀请。

要约邀请，也叫要约引诱，是指一方希望他人向自己发出要约的表示。

理解要约邀请，要注意它的两个特点：

第一，要约邀请的内容，是一方邀请对方向自己发出要约，而不是向他人发出订立合同的意思表示。

比如视频网站、微信朋友圈里的购物广告，都是要约邀请。你点击进入，并不会直接付款交易，只是会展现商品信息。它的目的，是让你选好数量、提交订单，给商家发出一个购买要约。

第二，要约邀请的性质，是一种订立合同的准备行为，它不发生法律上的任何效力。也就是说，要约邀请作出后，不会给发出人和接受人带来法律上的义务。

这和上一讲说的要约完全不一样。要约是一种意思表示，作出后就对发出人、接受人产生法律上的约束力，比如发出后不得任意撤销，否则要承担缔约过失责任。而且要约一经承诺，合同成立，双方就得开始履行合同义务。

虽然要约邀请不产生法律效力，但如果其中有虚假陈述，构成欺诈，让接受人受到损失的，发出人也要承担民事责任。

理解了要约邀请的含义以及特点，接下来的问题就是，在现实中，具体怎么区分要约和要约邀请呢？

这在实践中也是一个比较复杂的问题。我们主要说两点：

第一，是看提议内容。如果是要约，那一方作出的提议会体现明确订约意图。

比如，某商品房广告写明：“大户型海景房只要1000万，仅有1套，先来先买。”

这其中就有明确的标的、数量等合同主要条款，以及“先来先买”这样表明自己受约束的意思表示。这就说明，提议内容有明确的订约意图，属于要约。

但如果广告只是写明：“某某房产，我把海洋搬回家”。这就只是要约邀请，是为了吸引顾客进一步咨询。

当然，有些时候即使订约意图很明确，也未必能构成要约，还得看有没有特别声明。如果刚才标的、数量明确的广告语，再加一句“最终价格、面积以售楼处公布为准”，那就只是要约邀请了。

除了订约意图，还要注意第二点，就是看有无法律特别规定。

在《民法典》第 473 条里，明确规定了一些行为属于要约邀请，而不是要约。主要有以下 5 类：

一是拍卖公告，也就是介绍和宣传拍卖物的公告。

它的目的不是提出合同的主要条款，而是向不特定的公众传递拍卖的信息。只有拍卖开始了，现场竞拍人最后的叫价，才形成要约；最终拍卖人拍板、击槌，则为作出承诺，合同成立。

与拍卖公告类似的，还有招标公告。

招标公告，也只是告知相对人招标信息，吸引相对人向自己投标，而不是提出订约的主要条款。

当然，如果招标公告中明确表示了，将来会与出价最高的投标者订立合同，那可以视为要约。

三是招股说明书、基金招募说明书以及债券募集办法等等。

这些文件，都属于要约邀请。目的都是向不特定人提供信息，说明被投公司、基金或者发债主体的详细情况，进而让潜在投资者，决定是否入股、申购基金或者购买债券。

第四，是寄送的价目表。

虽然价目表上通常会有明确的商品名称、价格，但它仍然不是要约，而是要约邀请。因为还缺乏合同成立的关键条款，也就是商品数量。只有收到价目表的一方，指明要订购哪一类、多少数量的商品，才会形成要约。

最后一类是商品广告和宣传。这是我们生活中最常见的一类要约邀请，也是本讲案例的矛盾焦点。

商品广告和宣传，原则上是要约邀请，但是《民法典》对它也有特别规定，也就是广告和宣传的内容具备订约意图的，构成要约。

比如，对普通商品来说，广告和宣传都只会表明商品的名称、规格、性能等等，这都还是要约邀请。因为它只是在向大众传递商品信息，或者扩大商品知名度，并没有体现订约意图。

但如果同时还标明了价格，并且表明有充足现货供应，这就构成要约了。只要你向商家汇款，就能成立合同。

还要注意，如果不是一般的商品，而是商品房，那司法解释还有特殊规定——原则上，商品房的销售广告和宣传资料也属于要约邀请。

但是，如果广告和宣传资料，对商品房以及周边设施作了具体的说明和允诺，并且对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

咱们本讲案例就是这种情况。老夏在售楼处看到的模型效果图，就是对小区里的商品房、附属设施的具体说明。

这些宣传资料里，清晰呈现了会有中央水景广场，以及喷泉、花圃等等建筑。老夏也正是因为这些宣传，才买了临近水景广场的房子，支付的也是最高价格。

即使开发商在宣传资料里备注了“仅供参考”，但因为这些宣传，已经对双方订立合同以及确定房屋价格，构成了重大影响。

所以，不能认为是只有宣传性质的要约邀请，而是购房时的要约，是合同的组成部分。

到这里，你就知道我们开头案例的结论了。

既然开发商对合同的宣传属于要约，是合同的组成部分，那现在开发商擅自对宣传资料中的绿化景观、公共设施作了变更，就属于违约。老夏主张支付违约金，法律是应当支持的。

并且，司法解释还规定了，无论这些对商品房以及周边设施的说明和允诺，有没有写进买卖合同或者作为补充协议 ，只要它对购房价格有重大影响，都能视为合同内容。

开发商不能如约交付，就应当承担违约责任。

但要注意，如果商品房的广告和宣传，只是在渲染建筑物的氛围、形象等等，那不能作为合同内容的组成部分，只能认为是要约邀请。

比如，假设案例中开发商不是展示了具体的效果图，只是在广告语写明：“小区建成后，将打造为绿色、智能小区，大大丰富室内及室外空间的景观及趣味性。”

这样的宣传，就没有具体承诺对房屋和周边设施的实质规划，只能认为是要约邀请。如果开发商最后没有兑现，业主们因此主张违约，法律是不会支持的。

好，关于要约邀请我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，要约邀请，是一方希望他人向自己发出要约的表示。它只是订立合同的准备行为，不具有法律效力。

第二，商品房的销售广告和宣传资料一般是要约邀请，但这些宣传如果对商品房以及周边设施作了具体的说明和允诺，并且对合同的订立以及房屋价格确定有重大影响，应当视为要约。

> 《民法典》相关条文：
> 第四百七十三条 【要约邀请】
> 
> 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
> 商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

听完这一讲后，给你留一个思考题，现在你能就日常看到的一则广告，分析一下它属于要约还是要约邀请吗？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 要约邀请，是一方希望他人向自己发出要约的表示。它只是订立合同的准备行为，不具有法律效力。
- 
- 2. 商品房的销售广告和宣传资料一般是要约邀请。但这些宣传如果对商品房以及周边设施作了具体的说明和允诺，并且对合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，应当视为要约。

![图片](https://piccdn.umiwi.com/uploader/image/ddarticle/2022112223/1792214951612384732/112223.jpeg)
