## 098｜地役权：协议约定不得阻碍海景房视野，土地转让后约定还有效吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲了居住权。居住权是《民法典》新增的用益物权，目的是保障特定人群的居住权利。

今天我要讲本章里最后一个用益物权，地役权。地役权，就是在他人的土地上设立一定的权利，来提高自己土地的使用效益。

比如甲为了更好地利用土地，可以和乙签个合同，约定他可以到乙的土地上排水、通行、铺设管线等等。

听到这儿，你是不是感觉地役权跟我们第 86 讲讲过的相邻权有点相似呢？好像都是一方要为另一方的通行、排水等提供方便。

但其实这两种物权很不一样，举一个案例，你就明白了：

开发商甲以“观海”为卖点，建设了一栋高级住宅楼。但在这栋楼前方更靠近海的地方，有一所私立学校。为了防止学校建高层，挡住观海视野，甲能用相邻权来限制学校吗？

答案是不能。在第 86 讲我们讲过，相邻权保障的是人们最低的生活生产需求，比如不得限制相邻方通行、采光。而根据生活经验我们知道，看海景肯定不属于最低的生活需要，而是一种比较奢侈的享受。

开发商如果想确保海景房的视野不受影响，正确的做法是和学校签合同，为自己设定一个地役权。

比如开发商甲可以和学校约定：学校在 20 年内不建高层，甲则给予学校每年 10 万元补偿。

如果双方和和气气地把合同履行完，这是最好的。但现实很复杂——

假设双方合同才履行到第 8 年，学校就搬走了。搬走后，学校把土地的使用权转让给了开发商乙。乙也看准了海景房的商机，在土地上建起了高层住宅楼。

这下开发商甲急了，要求乙立马停止施工。但是乙坚决不同意，认为协议是甲和学校签的，跟自己无关。双方沟通未果，产生了争议。

对此，法律会如何认定呢？

要理解这个问题，我们要先来具体的说一说什么是地役权。

理解地役权，要注意把握它的法律特征。

首先，地役权产生于当事人之间的意思自治。

相比于相邻权是法定的权利义务，是无偿的；地役权不是法律强制的，而是当事人之间协商出来的。

所以一方通常要为另一方提供补偿费用。比如，在开头的案例里，开发商甲就是和学校签定了合同，并每年向学校支付 10 万元对价补偿。

说到“钱”，就要讲到地役权的本质特征：地役权设立的目的是提高一方土地的使用效率。

前面说过，相邻权是为了生产生活的最低需要，所以必须利用另一方土地。而地役权是为了让自己的土地效益更高。在开头的案例中，甲住宅楼就是要满足自己观赏海景的更高需求。

说到对土地的利用，我还要提醒你，地役权中的“利用”也分两种。

一种是积极利用（积极地役权），一种是消极利用（消极地役权）。

比如案例里甲住宅楼获得的眺望地役权，就属于消极利用。学校只要不作为，别建高层就行了。

除了眺望地役权，还有通行地役权、取水地役权、铺设管线地役权等等，这些属于积极地役权，也就是地役权人可以在另一方的土地上积极作为。

此外，地役权还有一个特点是，不受物理距离限制。

相邻权要求当事人不动产必须相邻，而地役权没有这个限制。开发商甲和学校就算隔着好几公里也没有关系。

前面说过，地役权主要是双方设立合同取得。

但就像案例里说的，如果双方合同都签了，学校又把土地转让给了第三方使用，转让之后地役权还有效吗？也就是开发商乙有义务继续遵守协议，不得建高层吗？

《民法典》规定，无论是农村还是城市土地，土地使用权转让时，土地上设立地役权的，地役权合同跟着转移。也就是说，开发商乙购买的建设用地使用权，就是带有地役权限制的。

但这里还要注意，《民法典》规定，地役权没有登记的，不得对抗善意第三人。

放在案例里说，如果开发商甲没有对地役权进行登记，开发商乙也不知道这块土地上有地役权限制，他就可以建高层，甲无权阻拦。

所以说，如果你要跟谁去设立地役权，为了免除以后的麻烦，一定要去做登记。

还要补充一点的是，地役权跟其他物权一样，也可以通过继承取得。

变形一下开头的案例，假设开发商甲是个自然人，在住宅楼开盘前不幸去世了，他的继承人就可以同时继承楼盘以及眺望地役权，继续要求学校在合约期限内不得建高层。

好，说完了地役权的设立，我们再来看地役权的消灭。地役权消灭的原因有很多。

最常见的就是期限届满，或者约定消灭地役权的事由出现。

比如，学校如果想在土地转让时，地役权消灭，它就可以在地役权合同上约定这一点。

此外，地役权设定的目的不能实现，地役权也会消灭。

还拿开头的案例来说，如果在比学校更靠海的地方，还有一个建筑，也建起了高层，那么现在就算学校不挡看大海的视野，学校前面的建筑也会挡，那么甲和学校的地役权也就可以依法消灭了。甲后续也就不用再向学校支付补偿金。

还有就是，如果使用土地的一方没有按照合同约定使用土地，地役权也会消灭。

假设甲和学校约定的不是眺望地役权，而是通行地役权，但甲不仅从学校里借道了，还在学校的地下埋了管线。

这就是没有按照合约使用土地，学校有权依法解除地役权合同。甲不仅不能再通行了，而且还要拆除管线，赔偿学校的损失。

地役权消灭以后，地役权人如果在土地上设置了其他建筑和附属物的，应当及时清除。但提供土地的一方想继续使用的，双方也可以协商有偿转让。

好，讲到这里，我们可以再来回顾一下开头的案例，其实答案已经很清楚了。

开发商甲想要学校不得建设高层，不能通过相邻权要求对方，只能协商设立地役权。可地役权合同还没到期，学校就把土地的使用权转让给开发商乙。这时候，我们说地役权也会跟着转移。

如果甲与学校设立地役权时进行了登记，那乙取得土地使用权后，也有义务遵守协议，不得建设高层。

但如果甲没有登记，那不得对抗善意第三人。也就是不得阻拦乙加建高层。

好，关于地役权我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，地役权是一种用益物权，指在他人的土地上设立一定的权利，以提高自己土地的利用价值。

第二，地役权与相邻权不同，相邻权是满足人们生产生活的最低需要；而地役权的内容，可以由双方自由设定。

第三，地役权自合同生效时设立，可以登记，也可以不登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。

> 《民法典》相关条文：
> 第三百七十二条 【地役权的定义】
> 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
> 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
> 第三百七十四条 【地役权的设立与登记】
> 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
> 第三百七十五条 【供役地权利人的义务】
> 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。
> 第三百七十六条 【地役权人的义务】
> 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
> 第三百七十七条 【地役权的期限】
> 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
> 第三百八十条 【地役权的转让规则】
> 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
> 第三百八十四条 【供役地权利人解除权】
> 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
> （一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
> （二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
> 第三百八十五条 【地役权变动后的登记】
> 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

听完这一讲后，想请你分享一下，你曾经见过或者遇到过与地役权相关的事例吗？它们的最终结果如何呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 地役权是一种用益物权，指在他人的土地上设立一定的权利，以提高自己土地的利用价值。
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- 2. 地役权与相邻权不同，相邻权是满足人们生产生活的最低需要；而地役权的内容，可以由双方自由设定。
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- 3. 地役权自合同生效时设立，可以登记，也可以不登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。

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