## 019｜隐藏行为：为担保借款而签的房屋买卖合同，有法律效力吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲到了虚假行为，你知道了，这是一种无效的民事法律行为。这一讲，我要说另一种行为规则——隐藏行为。

这个行为类型和我们之前说的虚假行为不太一样，它是用一种民事法律行为隐藏另外一种民事法律行为。这种情况下，法律会怎么认定两种行为的效力呢？

要更好地理解这个问题，我们还是先从一个案例说起。

蒋老板是一位房地产开发商，因为经营状况不好，就没法向银行贷款。无奈，蒋老板只好找到李老板，向他借了 5000 万，约好一年后还钱。

两人没打欠条，为了避免借钱不还，就直接签了个 5000 万的商品房买卖合同。双方口头约定：如果按期还钱，卖房合同作废；如果不能按期还钱呢，为了抵债，蒋老板要给李老板交付合同上写的 10 套商品房，每套 500 万，刚好 5000 万。

后来，借贷到期，蒋老板来还钱了。可麻烦来了！今日不同往日，房价涨了，以前值 5000 万的房子，现在值 8000 万了。李老板把合同往桌上一拍，摆手就说：“我不要钱，就要房！”

蒋老板一听，不干了：“当初不是说好了，卖房合同只是咱意思意思，还钱就作废，咋翻脸比翻书还快呢？”李老板不接这个腔，指着合同，来来回回就一句话：“白纸黑字的合同摆着，谁敢不认？”

案例大致就是这样。那么问题来了，你认为两人签的卖房合同会生效吗？如果生效，那蒋老板就得把价值 8000 万的 10 套房子都交出去。

可能有些同学会想，虽然两人之前口头承诺过，只要按时还款卖房合同就作废。但毕竟双方没打借条啊，白纸黑字的也就只有这份卖房合同，所以，应该以这份合同为准。

但我要说的是，这份卖房合同是无效的，因为这是双方的虚假意思表示。为什么这么说呢？要理解这个结论，就得说到我们这一讲要学习的隐藏行为。

简单来说，隐藏行为就是双方合谋，用虚假的意思表示，隐藏真实的意思表示。

就像我们开篇说的那样，隐藏行为其实由两部分构成，一部分是表面上的虚假行为；另一部分是双方背地里的真实意图，也就是被隐藏的行为。

关于隐藏行为，原来的《民法通则》和《合同法》都没有规定，只规定了“以合法形式掩盖非法目的”的行为。但这只是隐藏行为的其中一种形式。

我们从逻辑上推演就会发现，除了“以合法隐藏非法”这一种情况，隐藏行为还应当包含另外三种，一种是“以合法掩盖合法”，比如说双方碍于情面，本来是要交易的，但在表面上却用一个赠与行为来掩盖。

后两种分别是“以非法掩盖非法”和“以非法掩盖合法”。用非法形式做掩盖的，一般比较少见。出现这种情况，大多是因为双方当事人搞错了什么行为是合法的，什么行为是非法的。但这些行为也都存在。

所以，《民法典》用“隐藏行为”四个字来包括这4种情况，更严谨，也更确切。

好，刚才我们说了隐藏行为的含义。但我们知道，学习隐藏行为，是为了能更好地预防法律风险，或者及时维权。那回到日常生活，我们怎样才能及时辨别隐藏行为，避免自己的利益受损呢？

接下来，我就为你介绍 3 类在日常生活中经常出现的隐藏行为。咱们挨个来说。

第一类，是隐藏了民事法律行为的真实主体。

也就是说，在一个民事法律行为里，表面上有个虚假的主体，被隐藏起来的才是真实主体。举个典型例子，借名买房。现在北上广很多大城市都有“限购令”，有些人就会借他人名义买房。房产证上写的那个人是假主体，出资买房的才是隐藏起来的真主体。

借名买房很容易出现法律纠纷，当事人双方常常会陷入“到底谁才是房产所有人”的争议中。所以，你也要注意，自己在实施民事法律行为的时候，一定要确定好对方的当事人到底是谁，避免事后出现纠纷。

这就是第一类隐藏行为，它的特点是隐藏行为主体。

接下来咱们说第二类，隐藏民事法律行为的客体，也就是，在民事法律行为中隐藏了标的物的性质。

“标的物”是什么意思呢？举个例子你就明白了。假设蒋老板和李老板订立了一个买卖花瓶的合同，标的物就是花瓶。

那什么叫隐藏标的物性质呢？比如，合同上写的是普通花瓶，可实际上倒卖的是不允许流通的文物花瓶。虽然都叫花瓶，但你合同上少写了几个字，这就差了十万八千里。普通花瓶的买卖合同只是一个幌子，背后的实际行为是倒卖文物。这就属于隐藏客体的隐藏行为。

第三类，是隐藏民事法律行为的性质。

这也很好理解，比方说，双方当事人之间本来是买卖行为，为了逃税，两人一合计，把买卖行为变成了一场充满友爱精神的赠与活动。这就属于隐藏行为性质。这也是隐藏行为里最常见的一类。

好，现在你知道什么是隐藏行为，也知道了隐藏行为有哪些类型。那我们再来看看开头的案例。说白了，两个老板签的房屋买卖合同，属于表面的行为；实际上，签这个合同的真实意图是担保。这样名为买卖、实为担保和借贷的情形，就属于隐藏行为里对行为性质的隐藏。

说到这，可能有些同学会想了，既然隐藏行为里有双方虚假的意思表示，那就是弄虚作假呗，所以应该认定行为无效。但没有那么简单。

前面我们说了，隐藏行为实际上是有两个行为。所以，认定隐藏行为的法律效力，要对表面行为和被隐藏行为分别认定。表面行为很好理解，它是双方的虚假意思表示，应该直接认定为无效。

至于被隐藏的行为的效力，《民法典》第 146 条第 2 款是这么说的，“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

它的意思是，被隐藏行为的效力，要依照现行的法律规定来判断。如果被隐藏的行为是担保，就要判断在法律上能否担保；如果是赠与，也要看赠与行为是否符合法律规定。

这就告诉我们，一个行为不会因为被隐藏了，就直接失去法律效力，而是要看法律的具体规定。法律规定有效则有效，法律规定无效则无效。

好，到这里，对于开头说的案例，结论就很清楚了。

首先呢，两位老板签订的商品房买卖合同，只是表面的虚假行为，没有法律效力。

其次，双方的真实意图，是用商品房买卖合同来当作借款担保。虽然这样的担保形式没有法律的明文规定，但却是双方的真实意思表示，并且也没有损害他人的合法利益。所以在司法实践中，这样的担保行为是有法律效力的。

更具体的原因，其实跟担保制度有关，不是我们这里要重点展开的。你先留一个印象，我们之后讲到合同部分还会再具体介绍。

总之，这个房屋买卖合同没有任何作用，属于虚假行为，蒋老板只要按时还钱就行。

那如果蒋老板不能按时还钱呢？

李老板也不能直接取得房屋的所有权，原因还是一样，房屋买卖合同是虚假行为，无效。蒋老板只能请求法院把这些房屋拿去拍卖或者变卖，用获得的价款偿还借款，还债后多出来的部分，仍然属于蒋老板。

好，关于《民法典》规定的隐藏行为，我们就说到这里。我来为你总结一下这一讲的内容：

第一，隐藏行为就是双方当事人合谋，用虚假的意思表示，隐藏真实的意思表示。

第二，表面的虚假行为，没有法律效力；被隐藏行为的法律效力，依照现行法的规定来处理。换句话说，被隐藏的行为如果合法，那依然有效；如果违法，那就无效。

> 《民法典》相关条文：
> 【第一百四十六条】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
> 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
> 【第三百八十八条】设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
> 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

课程最后，我也想请你分享一下。在日常生活中，或者在新闻报道里，你还见过哪些隐藏行为呢？欢迎在评论区里留言。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 隐藏行为就是双方当事人合谋，用虚假的意思表示，隐藏真实的意思表示。
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- 2. 表面的虚假行为，没有法律效力；被隐藏行为的法律效力，依照现行法的规定来处理。被隐藏的行为如果合法，那依然有效；如果违法，那就无效。

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