## 088｜征收征用：征收居民住房，可以以安置房的价格计算补偿金吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲了添附，这是一种认定所有权的特殊规则。这一讲，我要说的是征收和征用。

虽然征收和征用，是国家取得财产所有权或者使用权的行为规则，但是它们和个人利益、集体利益，也都息息相关。

我们还是先从一个案例说起。

某县政府决定征收县城北区的房屋，出台了征收补偿方案。方案规定：选择安置房补偿的，如果安置房面积超过被征房屋面积，业主要补足差额部分房价。选择现金补偿的，被征收房屋按照该地块安置房的价格计算补偿金。

老孔的房屋也在被征收的范围内，他选择了现金补偿。

协商时老孔认为，目前的现金补偿不合理，补偿金不能按安置房的价格计算，应该按照同类商品房的市场价格计算。但县政府不同意这个提议。双方协商未果，老孔就诉到了法院。

这是一个有关征收的典型案例。我们知道，国家在出于公共利益时，有权征收个人房屋，征收后也应该给予合理补偿。

但问题是，案例中县政府提出的现金补偿方案是否合理呢？

要理解这个问题，我们得先知道《民法典》对征收是怎么规定的。

征收，是国家依据法律规定将集体或者个人的财产，强制征为国家所有。最典型的，是征收农村土地为国有土地，拆迁个人房屋用于城市基建。

征收的法律后果非常严重，会直接消灭集体或者个人的所有权。所以，法律对征收有严格限制。归纳起来，主要有 4 点：

首先，征收必须是为了公共利益目的，而不是一般的建设需要。

在 2007 年制定《物权法》的时候，最开始提出的其实是“国家利益”，而不是公共利益。但后来认为，国家利益的范围还是太宽泛了。

国有企业的利益也是国家利益，但是国有企业与民营企业，以及其他社会组织是一样的，都是平等民事主体。不能说为了国有企业利益，也对私人的财产进行征收。所以，最终还是确定为“公共利益”目的。

但究竟哪些是公共利益，当时还未能共识。所以，当时的《物权法》也没有具体定义公共利益的范围，只规定了公共利益这个概念，从原则上作出了规定。

等到 2011 年，国务院依照《物权法》的规定，出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这是一部关于征收房屋的行政法规，也具有法的效力。

在其中的第 8 条，对公共利益目的做了具体界定。内容比较多，我为你把要点归纳一下：

一是出于国防和外交的需要，比如为建设军用机场、大使馆等设施而征地。

第二，是为了建设能源、交通、水利等基础设施征地，或者为了建设“科教文卫体”等公共事业征地。

比如，征地建设铁路、高速公路等，或者为建设公立医院、科技馆征地，这都属于出于公共利益目的。

但前面也说过，国有企业利益不等于公共利益，如果征地只是为了给国有企业建仓库，这就是不行的。当然，如果是国有企业依法向个人、集体购买的这些土地的使用权，这没有问题。

此外，如果是政府组织的安居房、廉租房等保障性工程建设，以及政府对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建，这些也都属于出于公共利益需要。

当然，最后肯定少不了一个弹性条款——法律、行政法规规定的其他公共利益需要。

征收城市里的房屋，要出于公共利益的目的，征收农村土地也是一样。

征收农村土地要符合的公共利益条件，规定在《土地管理法》里，和我们刚才说的几乎是一致的。这里就不再赘述了。

法律除了对征收的目的有限制，对征收的对象也有要求。

具体来说，征收的财产只能是土地、房屋，以及其他不动产，比如水塔、桥梁等构筑物，以及林木。

最后，是征收不动产，国家必须支付补偿费，对丧失所有权的人给予合理补偿。

如果是征收个人或单位的不动产，那应当依法给予拆迁补偿。要是征收的属于居民住房， 那必须保障被征收人的居住条件。

咱们本讲案例就与这个规则有关，县政府以安置房的价格计算拆迁补偿金，这是低于市场上同类商品房价格的。被征收人领取补偿金后，无法恢复和保持原来的居住条件，这就违背了《民法典》对“保障居住条件”的规定，会损害被征收人的合法利益。

如果征收的是农村土地，应当向农民及时、足额地支付土地补偿金、地上附着物补偿费，以及安置补助费等等。

在这条规定里，原来《物权法》的表述是“足额”补偿，现在《民法典》则改为了“及时足额”补偿，这背后的立法用意，是国家要更好地保护被征地农户的利益。

在这里，我还要提醒你留意《民法典》新增的一条规定，就是第 244 条——在征收时，国家对耕地实行特殊保护，要严格限制农用地转为建设用地。

《民法典》会专门新增这一条，是因为近年来各地对耕地有过度征收的情况，这是要严格约束的。虽然建设用地更有商业价值，但耕地的价值不能用商业价值衡量，它还关乎国家的粮食安全，所以对耕地要实施最严格的保护。

理解了征收，我们再来看看民法对征用的规定。

《民法典》第 245 条规定，遇有抢险救灾、疫情防控等紧急需要时，国家可以依法征用组织、个人的不动产或者动产。

说白了，征用，就是国家在紧急状况下强制使用组织、个人财产的行为。

征收和征用，虽然都具有行政强制性，但二者其实是两个完全不同的概念。主要有以下区别：

一是适用条件不同。征收是基于我们前面说的国防、外交、基础设施建设等公共利益需要，而征用则是基于抢险救灾、疫情防控等紧急需要。

二是适用对象不同。征收的对象仅限于不动产，而征用的对象不仅可以是不动产，也可以是动产。

三是法律效果不同。征收的法律效果，是国家取得被征收财产的所有权，不存在返还的问题，但是国家要承担合理补偿义务；而征用的法律效果，是国家取得了对征用物的使用权，在征用时间或者征用事由结束后，国家有义务把征用物返还给权利人。

说到这，可能有同学会想，国家在征收或者征用公民的财产时，公民可不可以拒绝呢？这得分情况来看。

如果征收、征用是符合法律规定和程序的，比如是出于公共利益或者紧急需要，并且补偿也合理，那公民不得拒绝。

如果公民有阻拦行为，那政府部门有权让公安等国家强制力机关来保障征收、征用。

但如果征收、征用不符合法律规定的目的和要求，那公民可以依法提出异议。

比如我们本讲案例，政府制定的补偿方案不合理，那老孔就有权提出意见，或者是请求法院裁决确定合理的补偿方案。在双方共识前，政府不得强拆。

最后，是补偿标准不同。征收的补偿标准比较高。征收时，除了补偿不动产本身的直接损失，还会补偿不动产被征收后、可能造成的未来利益损失。

比如，我们前面说的征收农用土地，土地补助费是对不动产本身的补偿；但对土地上青苗的补偿，是对地上物的补偿，这属于对未来利益的补偿。

而征用的补偿不是这样。征用时，国家主要补偿被征用人在征用期间受到的直接损失。

比如，张三的货车因为抢险救灾被征用了，在征用期间货车受到了毁损，这时政府会补偿对货车本身的损失，但对货车在被征用期间可能带来的预期利益，通常是不补偿的。

因为在灾情、险情等紧急情况下，张三通常无法正常使用财产。并且，征用是为了尽快恢复社会秩序，被征用人也应当作出奉献。

在我看来，虽然政府在法律上没有补偿预期利益的义务，但其实也应该在征用结束后，对被征用人进行表彰或者适当奖励。

理解了《民法典》对征收和征用的规定后，我们再来回顾开头的案例。

前面也分析到了，案例中县政府制定的现金补偿方案，显然不能维护被征收人的合法权益。

因为以安置房的价格计算拆迁补偿金，这是低于市场上同类商品房价格的，被征收人领取补偿金后，无法恢复原来的居住条件，这就违背了《民法典》规定的“应当保障被征收人的居住条件”。

所以，老孔不服县政府的拆迁补偿方案，起诉到法院，完全有法律依据。

这个案件的结果，是法院撤销了县政府原有的征收补偿方案，判决县政府重新确定补偿金。县政府确定补偿金额时，要参照就近区位新建商品房的价格，并且以被征收人的居住条件和生活质量不降低为准。

好，关于征收和征用，我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，征收，是国家取得所有权的一种方式，是将集体或者个人的财产征收为国家所有。征收时，国家对被征收人必须依法合理补偿。

第二，征用，是国家处于紧急状态时，强制使用组织、个人财产的行为。在征用时间或者征用事由结束后，国家有义务把征用物返还给权利人。

> 《民法典》相关条文：
> 【第二百四十三条】为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
> 征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
> 征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
> 任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
> 【第二百四十四条】国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
> 【第二百四十五条】因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

听完这一讲后，想请你分享一下，你在生活中或者新闻报道里，曾见到过哪些征收、征用行为呢？它们符合今天课程说的法律规定吗？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 征收，是国家取得所有权的一种方式，是将集体或者个人的财产征收为国家所有。征收时，国家对被征收人必须依法合理补偿。
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- 2. 征用，是国家处于紧急状态时，强制使用组织、个人财产的行为。在征用时间或者征用事由结束后，国家有义务把征用物返还给权利人。

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