## 097｜居住权：父亲立遗嘱让保姆在房子居住，儿子继承房产后有权赶走保姆吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说，住宅建设用地使用权，本质上是一个永久性的用益物权。即使 70 年期限结束，也能自动续期。

这一讲，我要说一个《民法典》新增的用益物权——居住权。居住权，顾名思义，就是个人有权占有、使用他人的房子。那么，这个权利和租房产生的租赁权有什么不同呢？

我们还是先从一个案例说起。

张老在生前设立了遗嘱。遗嘱写明：自己的老伴在世时身患多种疾病，家中生活起居等各种照料，都由保姆承担；老伴走后，保姆也始终任劳任怨、贴心照顾自己。因此，在自己过世之后，如果保姆愿意，可以继续在房子里居住 10 年。

张老去世后，房子由唯一的儿子继承。遗嘱公开后，保姆提出继续居住，但张老的儿子坚决不同意，双方就发生了争议。

这是一个有关居住权的典型案例。

我们知道，张老在世的时候，对房子享有所有权，那他想让保姆住多久都可以。但问题是，现在房屋被儿子继承了，那张老之前为保姆设置的居住权还有效吗？

要理解这个问题，我们得先知道居住权到底是一种什么样的权利。

居住权，是指个人依据合同约定或者遗嘱行为，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

理解居住权，要注意把握 2 个特点。

第一，居住权是一种能长期存在的物权。

虽然居住权和租赁权的功能都是占有、使用他人的住宅，但实际上，居住权要比租赁权稳定得多。

比如，设置居住权时可以有具体期限，也可以没有期限。假设案例里张老不是给保姆设置了 10 年的居住权，而是要为她设置一个可终身行使的居住权，法律也是认可的。但租赁权，根据法律规定，最长只能到 20 年。

再如，租赁权设定后，房东仍有可能依据合同主动解除租赁关系，消灭租赁权。但居住权设定后，如果没有出现法定的权利消灭事由，比如期限结束等，居住权不会消灭。

第二，居住权具有人身性。

居住权存在的意义，是满足特定自然人的生活居住需要，不是为了实现商业目的。

所以，居住权和前面说过的建设用地使用权、土地承包经营权等具有商业属性的用益物权不一样，设立居住权，通常是无偿的；个人取得居住权后，也不能再对外转让，或者再交由后代继承。

前面我们说过，居住权可以通过合同或者遗嘱的方式设立，这在法律上叫意定设立居住权。也就是房屋所有权人在设立居住权时，可以自主决定“为谁设置”以及“设置多长时间”。

要注意，以意定方式设立居住权的，应当及时向登记机构申请居住权登记。登记后，居住权才会生效。

我们本讲案例，张老是在遗嘱里为保姆设定了居住权，这是一种单方面指定，和双方签合同设定还不太一样。遗嘱在公开前，保姆也不知道具体内容，没办法及时登记。

所以，遗嘱公开后，张老的儿子不能因为保姆没有登记，就主张居住权无效。保姆有权请求和张老的儿子协商一个合理的补登记时间。

除了以意定的方式设立居住权，还有一种情况，是直接依据法律规定产生居住权，这也叫法定居住权。

比如在离婚诉讼中，房子归一方所有，但一方如果有经济困难、无房居住等特殊需要，可以向另一方要求适当的经济帮助。

这种经济帮助除了支付金钱，也可以是请求继续使用房子。如果法院支持，这就属于依据法律规定取得了居住权。

不过，这种情况下取得的居住权通常都是有期限的，在困难方无房居住等特殊事由结束后，居住权消灭。

居住权设立后，都包含哪些具体内容呢？

最基本的，是居住权人有权使用房屋，甚至可以对房屋进行必要的改良和修缮。比如装个空调、置换一些家具等等，这都没问题。

如果房屋已经能满足生活需要，但居住权人想要装修的更豪华一些，或者想把住宅的一部分改为商铺，进而要对房屋做改建、改装，这就不行，因为违背了合理使用房屋的义务。

如果居住权人不改建也不改装，但自己不住，而是要把住宅出租，这算不算合理使用呢？原则上是不行的。我们前面也说过，设立居住权不是为了商业目的。

但《民法典》也留了一个口子，规定了——

如果房屋所有人和居住权人有额外的约定，比如在合同或者遗嘱中写明：设定居住权后，住宅也可以用于出租，那居住权人出租房屋就没有问题。

第二，是居住权不受房屋所有权变动影响。

咱们本讲案例就是这种情况，张老在房屋上给保姆设置了居住权，后来房屋又被儿子继承了，根据法律规定，儿子继承了房屋，同时也要继承保障居住权实现的义务。

这是因为，居住权在本质上是一种对所有权的限制。所有权转移，这种对所有权的限制也要跟随转移。

也就是说，案例中居住权生效后，张老的儿子就有义务让保姆行使居住权，不得以排除妨碍或者返还房屋为由，要求保姆搬出房屋。

理解了居住权的具体内容，我们再来看看《民法典》对居住权期限的规定。

前面说过，设立居住权没有明确期限限制。双方既可以像案例那样，设立 10 年期限的居住权，也可以设置终身有效的居住权。

如果在设立居住权时，没有明确说到底是有期限还是无期限，那法律会推定为终身有效。

要注意，即使是设立了终身有效的居住权，根据法律规定，如果出现以下情形，居住权仍然会消灭。

第一种情形，是居住权人死亡，或者设有居住权的房屋被毁损、被征收了。

当然，如果房屋被毁损、征收后，房主能够获得补偿，居住权人也有权请求适当分得补偿。

第二，是居住权人严重损害了房主及其亲属的合法权益。

比如，假设案例中保姆在取得居住权后，有毁坏房屋，或者擅自改建、改装等行为，这就属于严重损害房主的合法权益。房主有权起诉到法院，请求撤销保姆已经取得的居住权。如果保姆还造成了其他损失，房主还有权要求赔偿。

到这里，我们可以来回顾本讲的案例了。

案例中的张老，对房屋享有所有权，他以遗嘱的方式单方面为保姆设立了居住权，这符合《民法典》的规定，没有问题。

但就像我们前面说的，居住权是登记生效。而我们本讲的案例，是张老去世、遗嘱公开后，保姆以及张老的儿子才知道居住权存在。这种情况比较特殊，居住权是一种单方面指定，保姆无法提前办理登记。

所以，遗嘱公开后，张老的儿子不能因为保姆没有登记，就主张居住权无效。而是应该与保姆协商一个合理的登记时间，催告保姆在期限内及时办理登记，逾期未办理的，居住权不再生效。

现在，《民法典》对居住权的规定，以及本讲案例的结论，你就都了解了。

前面我也说过，居住权是《民法典》新增的一个权利。新增居住权，有什么特别的用意呢？

第一，是要充分发挥房屋本身的效能。

我国原有的用益物权，只重视对土地的利用，忽视对房屋的利用。像我们前面说过的建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等用益物权，都说的是对土地的利用。其实，房屋也是不动产，也要求充分发挥效用，新增了居住权，就有利于实现这一点。

第二，是要充分尊重所有权人的意志和利益。

试想，要是没有居住权，张老又想让保姆稳定居住，那就只能是把房屋赠送给保姆。如果是赠送，这就完全转让了房屋的所有权，那张老也无法让儿子继承房屋了。这不符合他的初衷。

即使是以极低的价格租给保姆，那租赁权毕竟是债权，不如物权稳定。租赁合同事后很可能被新房主主动解除，也没办法保障保姆的居住权益。这就不利于张老对财产的依法自主支配。

好，关于居住权我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，居住权，是指为满足生活居住的需要，依据合同或者遗嘱，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。

第二，设立居住权主要有两种方式，一是以意定方式设立居住权，二是依据法律规定直接产生居住权。

第三，设立居住权后一定要进行物权登记，居住权自登记后生效。

> 《民法典》相关条文：
> 第三百六十六条 【居住权的定义】
> 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
> 第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
> 第三百六十九条 【居住权的限制性规定及例外】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
> 第三百七十条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
> 第三百七十一条 【以遗嘱设立居住权的法律适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

听完这一讲后，想请你分享一下，如果你也可以为他人设置居住权，你通常会在什么情况下设立呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 居住权，是指为满足生活居住的需要，依据合同或者遗嘱，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。
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- 2. 设立居住权主要有两种方式，一是以意定方式设立居住权，二是依据法律规定直接产生居住权。
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- 3. 设立居住权后一定要进行物权登记，居住权自登记后生效。

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