## 016｜意思表示：租房期限已满，只交租金不新签合同也能续租吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲到了民事法律行为。你知道了，一个人可以通过民事法律行为来实现自己想追求的法律效果。

能做到这一点，最核心的要素是存在意思表示。它就决定了一个行为是否属于民事法律行为。那么，怎么判断一个行为有没有意思表示呢？这就是我们这一讲要重点学习的。

为了更好地理解意思表示这个概念，我们还是从一个案例讲起。

小冬是一个北漂，在北京租房居住，和房东约定的租期为两年。两年期满后，小冬又交了三个月房租，房东也没吱声，依旧把钱收了。

结果几天后，房东忽然说租期满了，要把钱退给小冬，还要求她马上搬走。小冬不同意，说自己交了钱就是续租了，不愿搬走。双方争执起来，一方要续租，另一方要退租。

那么问题来了，小冬现在到底能不能续租呢？

有些同学可能会想，这应该不能。因为租期结束了。小冬只交钱，但没新签合同，那不能算是续租。

但我要告诉你，是可以续租的。双方虽然没有新签合同，但实际上形成了续租的意思表示，并且达成了一致。这时，小冬和房东已经形成了一个新的续租法律关系。

为什么这么说呢？要理解这个结论，我们得先知道，意思表示到底是如何形成的。

上一讲我们说了，意思表示就是一个人把自己想要发生法律效果的内心意思，进行了对外表达。这个好理解。

但回到现实你会发现，一个意思表示的形成过程并没有那么简单。要真正理解它，我们要抓住两个关键词，分别是“意思”和“表示”。

我们先说第一个关键词“意思”。它是指一个人的内心意思。包括动机意思和效果意思。

我要提醒你，判断一个意思表示是否成立，不考虑动机意思，也就是不考虑行为背后的内心动机。这是因为，只看动机仍然无法判断一个人是否想要引起法律效果。

比如说，小冬交完房租后去买了一件衣服，这是一个典型的民事法律行为。而促使她做出这个行为的动机可能有很多，或许是换季、衣服打折或者涨工资了等等。

你看，一个购买行为的背后，可能存在无数种动机意思。那你能说，只要出现某一个动机或者某几个动机，就判定小冬一定会决定购买吗？显然不能。所以，民法不会通过动机意思来判断一个意思表示是否形成。

那该用什么判断呢？得看效果意思，具体来说，是直接观察一个人做出行为时，是否有引起法律效果的意图，是否想设立、变更、终止法律关系。

我们还拿小冬买衣服来举例。这个行为里，小冬的意图是想转让价金的所有权，并取得衣服的所有权，这里说的价金就是买衣服要付的钱；商家的意图，则是想转让衣服的所有权，来换取价金的所有权。

你会发现，不管双方买卖衣服背后的动机意思是什么，它的效果意思都是唯一的，也就是双方在交易各自的所有权，在设立一段买卖合同法律关系。

现在你明白了，要判断一个意思表示是否形成，不考虑行为人的动机意思，只看行为人是否有效果意思。如果有，则意思表示成立。

但我也多补充一句，动机意思虽然不决定意思表示的成立，但还是有作用的。具体来说，它能确定一个民事法律行为的具体内容，有助于产生效果意思。

比如说，天冷了，想添置一件价格 500 元的毛衣，并选择分期支付的方式。这些都是动机意思，它确定了要买什么、数量是多少、预算多少、支付方式等等。确定了这些，有助于产生效果意思，也就是形成最终的购买决策。

好，刚才我们说的是第一个关键词“意思”。你要记住，要形成意思表示，必须具备效果意思。

接下来我们说第二个关键词：“表示”，也就是表示行为。

具体的表示行为是多种多样的。但总的来说，无非就是明示、默示、沉默这三大类。

你会发现这三类表示行为，就能对应上我们昨天讲过的民事法律行为的表达形式。

比如明示，对应的就是用语言、文字做出民事法律行为。

默示行为和沉默，则对应了推定、沉默形式的民事法律行为。它们的具体含义我们昨天都讲过，在这里就不重复了。

现在你知道了，一个效果意思可以用明示、默示，甚至是沉默的方式来对外表达。当一个效果意思被表达出来了，我们就说这个意思表示形成了。

但问题是，意思表示形成了就能立即生效吗？还真不一定。

有的意思表示形成即生效，但还有的意思表示，必须满足法律要求的条件，才能确定生效的时间。

总得来说，可以归纳为三种情况：

第一种，是有相对人的意思表示，它的生效时间取决于意思表示的方式。

如果是以对话的方式做出意思表示，当对方了解到你要表示的具体内容，意思表示就生效。这在民法里叫作“了解主义”，了解即生效。

假如小冬交房租的时候说：“房租再减 500 元，我就再租一年。”房东听到这句话的时候，小冬的意思表示就能生效。

不过我要提醒你，对话可不只是当面、口头的交流，还包括其他形式。例如电话、视频或者手语交流、手势示意。这些都算对话方式。

好，刚才我们说的是对话方式，双方的沟通是即时完成的。

那如果是非对话形式的意思表示呢？比如发邮件、寄信、发电报等等。这种情况下，意思表示可能无法被对方即时知晓。

这时就不能是了解即生效了，而是意思表示到达即生效。这在民法里叫“到达主义”。

具体来说，只要邮件发到了对方的指定邮箱，或者信件、电报被对方收到，哪怕对方压根没看到具体内容，意思表示也会生效。

之所以会这样规定，是法律要督促做出意思表示的人，要他尽可能选择能让意思表示顺利到达的方法。

其实，无论是对话、还是非对话地来传递意思表示，它们至少都有一个明确的表示对象。

那如果一个意思表示没有明确的接收对象？它又该在什么时候生效呢？

这就是我们要说的第二种情况，没有相对人的意思表示，表示行为做出即生效。

比如说，抛弃所有权、立遗嘱等等。这些都是单方行为，没办法确定意思表示的接收对象。所以，在表示行为做出之后，意思表示就会生效。

这其中，立遗嘱还比较特殊。这个意思表示要生效，不光要表示出来，还得遗嘱人死亡。只有遗嘱人死亡，遗嘱的意思表示才会生效。这种情况就是法律的特殊规定了。

第三种，比较简单，就是以公告的方式做出意思表示。公告一经发布，意思表示立即生效。比如商业广告、招股说明书等等。无论有没有人看到，发布即生效。

好，我们简要总结一下。意思表示在做出后想要生效，取决于有没有明确的表示对象。不同情况下，意思表示生效的时间不同。

最后，我们来看看开头的案例。结合前面的分析我们知道：

小冬在租期满后继续交租，这就是她做出的意思表示。表示对象是房东。这个意思表示，既有效果意思，也有表示行为。其中，效果意思是小冬希望建立一个新的租赁法律关系，继续取得房屋的使用权。

她的表示行为，不是通过语言，也不是通过文字，而是通过一个具体行为——直接支付租金，这是一种默示的意思表示。

房东虽然没有提要签续租合同，但她收下租金的行为，也是一个默示的意思表示。表明她有继续转让房屋使用权，取得租金所有权的效果意思。

所以，在她收下租金时，双方的意思表示达成一致，也就设立了一个新的续租法律关系。

既然新的租赁法律关系成立了，如果房东要小冬退租，小冬也同意，那应当给对出一个合理期限，不能要求小冬马上搬走。

如果小冬不同意，但房东执意要退租，那房东将构成违约，还需要给小冬支付一定的赔偿。

好，这一讲我们先说到这里。总结一下这一讲的内容：

第一，意思表示由三个要素构成，即动机意思、效果意思和表示行为。在意思表示里，最重要的是效果意思和表示行为。

第二，表示行为的形式很多，但总的来说可归纳为是明示、默示、沉默三种。其中，沉默的意思表示要形成，还需要法律特别规定。

第三，意思表示要生效，必须要把内心效果意思对外表达。在表示时是否有明确的表示对象，会影响意思表示生效的时间。

> 《民法典》相关条文：
> 【第一百三十七条 】以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。
> 以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。
> 【第一百三十八条】无相对人的意思表示，表示完成时生效。法律另有规定的，依照其规定。
> 【第一百三十九条】以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。
> 【第一百四十条】行为人可以明示或者默示作出意思表示。
> 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。

听完这一讲后，你能说出一个今天做出的意思表示吗，其中的动机、效果意思和表示行为又分别是什么样的呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 意思表示由三个要素构成的，即动机意思、效果意思和表示行为。在意思表示里，最重要的是效果意思和表示行为。
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- 2. 表示行为的形式很多，但总的来说可归纳为是明示、默示、沉默三种。其中，沉默的意思表示要形成，还需要法律特别规定。
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- 3. 意思表示要生效，必须要把内心效果意思对外表达。在表示时是否有明确的表示对象，会影响意思表示生效的时间。

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