## 第 22 周问答｜卖房后才发现屋里还藏有财产，财产能要回吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

今天是第 22 周问答，同学们在物权请求权、所有权以及相邻关系这几讲里，都提出了一些很好的问题。本周，我多选几个问题集中回答。

> 问题：如果小区物业公司，拒绝业主提出的公共设施修缮请求，或者不向业主定期公示物业费的收支情况，可以算是妨碍业主的物权吗？

> 杨立新

这两种情况，其实都不是物权请求权解决的问题，而是物业管理合同的问题，涉及到物业公司是否违约。

这是因为，物权请求权只保护物权，不解决债权问题。

比方说，物业公司为了减少对小区绿地和体育设施的看护，就在这些地方加围栏，还经常上锁，妨碍了一些业主使用，或者干脆损坏了这些共用部分，这才是物权问题。

业主和业主委员会可以行使物权请求权，请求物业公司排除妨碍；对损坏的部分，还有权要求赔偿。

但问题里说的，物业公司拒绝业主提出的修缮请求，或者拒绝定期公示物业费收支，这其实是违反了物业管理合同。简单来说，在物业合同里，业主有义务按时支付物业费，物业公司则有义务管理好小区。

如果物业公司违反义务，应该做的事情没有做，这就是违约行为。对此，业主委员会可以依据合同，追究物业公司的违约责任，甚至向法院起诉，判决他继续履行。

如果物业公司还不改正，那业委会还有权召开业主大会，决议解除物业合同，炒他的鱿鱼。

> 问题：甲乙两人的车位紧挨在一起，甲发现车门经常会有小损伤，怀疑是乙开车门离的太近，撞击所致，但是无法证明。于是甲就在自家车位上装了一个护栏。但是乙要求甲拆除护栏，认为护栏妨碍自己开车门了。请问老师，类似这样的纠纷，物权方面应该如何裁定？

> 杨立新

首先要明确，甲安装防护栏肯定是错误的，因为妨碍了乙行使物权。不过，妨碍的不是对车的权利，而是对车位的物权。

这种事我也遇到过。我家车位的邻居，原来是一个小车，即使他把车停得不当，对我也没有太大影响。但后来他换了一个大的 SUV，停车时也离我的车位很近。我停车就很不容易。有一天，他给我留了一个纸条，说我刮了他的车门。我看没有痕迹，也觉得没太有可能，因为我也开车好几十年了，应该不会犯这样的低级错误。

不过，我还是在车门上装了防护胶条，停车的时候也尽量靠近我自己的这一边，给他留出来充分的位置，纠纷也就解决了。

车位之间的距离一般都比较窄，如果还要在车位线上加防护栏，那都会妨碍对方停车，这属于妨碍物权行使了。

对问题里的乙来说，他可以行使物权请求权，请求甲排除妨碍。如果对方不肯拆除，那可以向法院起诉，判决他强制拆除。

> 问题：房产所有人和土地所有人通常是分开的，如果房产因不可抗力因素（比如地震）彻底损坏、无法修复了，房产所有权是否直接消失了呢，房产所有人是否有相应的补偿？

> 杨立新

这个问题很重要，涉及到了房屋所有权和土地所有权的关系。

我国的土地是国家所有或者集体所有的，个人只能取得对土地的使用权。

只要对土地的使用权还在，即使地震毁损了房子，但只要土地没有灭失，当然就还能在土地上重建房屋。个人对新建的房屋，仍然取得所有权。

至于自然灾害毁损建筑物后，房主可否请求补偿。从原则上说，就是罗马法的规则：不幸事件只能被击中者承担。不能因为不幸事件损害了自己的物权，就请求谁来补偿。

不过在今天，出现自然灾害时，政府会出手，民间组织也会出手。受损害的物权所有人会得到一些相应的补偿。但这属于福利性质或者是救济性质，不是对权利受损的补偿或者赔偿了。

> 问题：在三十年前卖了祖屋，新房主重新翻盖时，发现了原房主父母藏放的财物。由于原屋主远在外地，不久前才通过其他途径知道。请问老师，对这些财物，原房主还可以要求返还吗？

> 杨立新

这里说的是隐藏物的归属问题，原房主当然可以请求返还。

隐藏物，通常是指隐藏在建筑物墙体、地板、天棚里边的物品。 其实除了隐藏物，《民法典》还对漂流物和埋藏物有规定。

漂流物，就比如发洪水，从河的上游冲下来的物品；而埋藏物，最典型的就是在土地里埋藏的金银珠宝等等。

这些东西应当归谁所有呢？根据《民法典》第 319 条的规定，参照适用拾得遗失物的有关规定，也就是应当交还给失主，失主不明的，应该交给国家。

但这只是我国的规定，其实在民法理论里，还有另外两种对这些特殊物的取得规则。

一种是先占取得，也就是对无主物，谁先取得占有就归谁所有。

另一种是取得时效，也就是当事人在公开地、和平地占有某种无人认领之物后，经过法律规定的期限，就可以取得对物的所有权。这个期限通常都比较长，比方说不动产是 20 年、动产是 10 年。

要注意，无论是先占取得还是取得时效，我国法律都没规定。主要原因是，立法机关认为这样的规则是不合理的，可能会引导人占便宜。但这就是一个立法指导思想的问题了。

其实在我看来，这两类规则还是有合理性的。例如漂流物，被洪水冲出很远，通常很难找到物的所有人。

如果找不到所有人就都交给国家，就有可能没人去打捞，任凭冲走。但如果能适用先占规则，还能发挥个人积极性，做到物尽其用。

> 问题：课程说的是牛身上产生了牛黄，牛黄归肉联厂所有。如果是人体器官因故被分离了，被分离的部分也属于个人所有吗？

> 杨立新

对这类问题，我做过专门的研究，简单说一下背后的原理。

一个人身体的组成部分，比如器官、组织等等，由个人的身体权保护，都不是物。但这些部分与人体分离以后，就会变成物，会产生所有权，这个所有权当然还是属于个人。

我举一个场景来说明——一个人要捐赠自己的肾，救治另外一个肾衰竭的患者。

当捐赠人决定把自己的肾脏摘下来的时候，这是行使身体权，让身体的组成部分与自己分离，让肾脏成为一个独立的物，会产生所有权。

当这个人决定要捐赠了，就是把这个脱离于自己身体的物，通过赠与的方式，捐赠给了患者。这是在行使所有权。

患者接受了这个肾脏，也就取得了对肾脏的所有权。当肾脏成功被移植，它就不再是物了，而是变成了患者身体的组成部分，这又会让肾脏重新受身体权支配。

我们献血、输血，其实也是这个道理。

其实这些从人体演变而来的物，都涉及所有权的问题，我把这类物分为 3 种：

一是脱离身体的器官和组织。像刚才说的，捐赠时摘下来的器官和献出来的血液，都是这种人体分离物。

二是人体医疗废弃物 。比如在手术中切除的患者身体组成部分，这些已经没有生命属性的物，也会产生所有权。权利归属于患者。

三是遗体，也具有物的属性。

之前有一个案例：有一位妻子，在怀孕 8 个月时得了重感冒。她丈夫心急乱投医，结果找了个庸医开药。妻子吃完以后，发现胎儿好像没有生命迹象了，就到医院进行引产手术，引出的是一个死胎。

丈夫找公安机关报案，要举报那个庸医。公安说，要有死胎作为证明，还要进行检验。夫妻俩找医院要这个死胎，但医院说已经当成医疗废弃物销毁了。这夫妻俩就火了，起诉医院要求损害赔偿。

案件曝光后，我就写了一篇文章，说明人体医疗废弃物的所有权归属于当事人，医院应当承担赔偿责任。最后法院也确实判决了医院承担损害赔偿责任，并且认定为财产损害赔偿。

我在第 2 讲里曾说过，胎儿在娩出前就是死体的，在民法上视为还未出生，还不能认为属于自然人，因而法院认定死胎具备物的属性，判决了财产损害赔偿。

> 问题：如果是前一排这家想对房子加层，也确认不影响后一排采光，但后一排邻居以风水对自己不利为由，向法院起诉。这种情况该如何处理呢？

> 杨立新

在处理相邻关系时，风水只能说是一个参考的因素，可以认定为是民间习俗。

处理这一类纠纷，首先要考虑的，还是法律确定的相邻关系规则。如果没有阻碍通风、采光，符合相邻关系规则，也符合民间习俗，这是最好的。但如果没有违反相邻关系的要求，只是不符合民间习俗、风水，法律不会支持的。

像问题里说的，前一排房子想加层，对后一排的居民采光、通风没有影响，只是说破坏了他家的风水。只要前排居民的加层符合规定，经过了合法批准，后排居民就无权请求他停止侵害；盖好了以后，也不能请求强制拆除。

在这里，我还想多说一个相邻关系的案例，帮你加深印象。这回是最高人民法院当被告了。

在 1980 年代，当时的最高人民法院院长，看到法院里的干警住房非常困难，就向政府申请盖新房，此外，还在西交民巷把最高法院干警住的平房拆除，要盖成六层的家属楼。

因为西交民巷的居民大多住的是平房，在盖到四层的时候，居民们就向区法院起诉，要求拆除妨害他们通风、采光的部分。最终，区法院判决最高法院败诉，拆除了三层以上的部分，把六层楼改成了两层楼。

这个案件比较有意思，也是最高人民法院带头遵法、守法的一个典型案例。

好，这就是本周问答的全部内容，希望能帮你更好地理解课程。

我是杨立新，我们下周再见。

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