## 087｜添附：租客装修房屋后，出租房增加的价值归谁所有？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

我们在上一讲里说过，相邻关系是一种相邻各方相互提供便利、接受限制的权利义务关系。你会发现，它本质上是一种对不动产所有权的合理限制和适当扩张。

这一讲，我们继续来说一个与所有权有关的特殊问题，就是添附。

“添附”我们在前面的课程里简单提过，用法律语言说，就是“不同所有人的物被结合、混合为一个新物，或者将别人之物加工成新物”。说白了，添附就是添加、附合，让不同权属的物结合成为一个新物，或者付出劳动，把他人的物加工成新物。

举个例子：小王租了老李的房子，为了方便孩子生活和学习，进行了全面装修。你看装修这个行为，房子是老李的。但是装修的材料，什么水泥、砖头、地板等，全都是租客小王的。

小王把这些东西都添加到老李房子的墙上、地面上，使两个不同所有人的物相互结合，成为房子的组成部分，变成了一个所有权。这就是一种添附行为。

听起来，添附似乎并不难理解，但问题是：添附前，各个物是属于不同人的，那添附之后形成的新物到底该归谁所有呢？

变形一下刚才的例子：本来双方约定房屋至少租 6 年，但因为房价上涨和资金需要，在第 4 年的时候，老李就打算把房屋卖掉。

小王也同意搬走，但心想自己装修花了那么多钱，现在才住到第 4 年老李就要卖房子、不让租了，不甘心，坚持让老李补偿装修费用。

但老李认为，装修是小王自己的选择，小王要是愿意可以把装修材料拆走，总之自己不可能补偿。双方协商不成，就诉到了法院。

这就是一个关于添附规则的典型纠纷。

根据生活经验我们知道，很多添附行为发生后，再想让不同的物恢复原状是很难的。就比如刚才的例子，老李同意小王把建筑材料拆下来拉走，这可能吗？

就算能做到，拆下来后也不再是装修材料了，而是建筑垃圾，又要运走，经济账也算不过来。换句话说，恢复原状在事实上不可能、经济上不合理。

这种情况，法律会如何认定呢？

接下来，咱们就看看《民法典》是怎么规定的。

按照《民法典》的规定，添附行为分为三种，分别是加工、附合和混合。

加工，是指一方付出劳动，将他人的物加工改造成具有更高价值的物。它的特点是，添附的不都是物，还包括一方的劳动，因为劳动也有价值嘛。

比如，你的印章石，请篆刻大师把它刻成了印章，你提供的是印章石，是物；大师提供的是刻章服务，是劳动；两者的结合，最终成了一个印章。这就是加工。

而附合，是指不同所有人的物紧密结合在一起而成为一种新的物。开头案例里说的，是把自己的装修材料附合于租赁的房子上，这就是附合。再比如，把邻居的砖石砌在自己家的墙上，也是典型的附合。

混合呢？和附合有点儿像，也是不同所有人的物结合在一起，不同的是，如果这些物结合在一起成为一个新物，彼此还能分辨，就叫附合；如果两个物掺和、融合在一起，彼此难以分辨、难以分开，就叫混合。

比如刚才说的，把邻居的砖石砌在自己家墙上，虽然砖头变成了墙，但是砖头还是能分辨的，这就属于附合；

而如果是把邻居的水泥和自己的沙子搅在一起，形成混凝土了呢？又或者是把邻居的金属与自己的金属熔化，形成新的合金了呢？这时候，不同的物肯定识别不了，难以分开了，这就属于混合。

简要总结一下，一方出物，一方出劳动的，是加工；一个物附着于另一个物，虽然还可以分辨各自的物，但是已经形成了一个新的物，是附合；而两种物掺和或者融合在一起，难以识别各自的物，并难以分开的，就是混合。

说完添附的种类，我们再来看添附物的所有权归属问题。根据《民法典》第 322 条的规定，确认添附物的归属，首先要看双方约定。如果没有约定，那就按照法律确定的规则和原则办。

但是，《民法典》里没有具体规定确认添附物所有权的规则，只是在原则上规定了，认定添附物所有权时，要充分发挥物的效用，以及保护无过错当事人。

虽然条文里没有具体规则，但在习惯法上是有确定规则的，而且《民法典》第 10 条也规定了，处理民事纠纷时，法律没有规定的，可以适用习惯。这些习惯上的规则，归纳起来，就是以下这些情况：

首先是加工。加工物的所有权归属比较简单，就是归属于物的所有权人。

例如出印章石请篆刻大师雕刻印章，总不能说大师的手艺高，雕刻的印章价值超过了印章石的价值，就把加工的印章所有权归属于雕刻大师吧？当然属于定作人，也就是印章石的所有权人。

当然，即使双方没有加工合同，是大师技痒私自拿了印章石雕刻，加工后的印章也属于所有权人。

附合的情况比较复杂一些。

如果是动产附合于不动产之上，就由不动产所有人取得附合物的所有权。就像刚才说的，修建房屋时，房主擅自把邻居家的石板，砌在了自己的墙上。这时候怎么办？

石板肯定是要不回去了，只能是房主根据石板的价值，向邻居赔偿。毕竟不能因为一块石板，就让房主把房子拆掉。这损失太大了。这也是法条里规定的“充分发挥物的效用”原则，要尽量做到物尽其用。

假如这块石板，是邻居祖传下来可以流通的文物呢？文物的价值肯定是高于房屋的，那对不起，拆墙，把文物还给邻居。你看，这也是“充分发挥物的效用”。

并且，在拆墙后，房主还不能要求邻居补偿，因为纠纷不是他引发的，邻居没有过错。这也体现了法条规定的“保护无过错当事人”原则。

如果是动产与动产的附合呢？其实也差不多。有主从之别的，比如把邻居不用的旧车换上新的发动机，车肯定是主，发动机是从，那就由主物的所有人，也就是邻居，取得附合物的所有权。当然，邻居有义务支付适当补偿；

没有主从之别的，可以由双方共有。比如，在别人的玉吊坠上加上金链，变成项链，两个物没有主从之分，于是项链就可以由双方共有，也可以一方所有，另一方补偿。

例如你的吊坠值 4000 块，我的金链值 2000 块，项链的价值就咱俩以二比一的比例，变价分割，或者一方补偿另一方。

最后就是混合了。混合物一般由原物的价值比较大的一方取得，给另一方补偿就行。如果原物的价值相差不多，也可以各方共有。

当然，如果混合物能分割的，可以按照原来各自所有的数量进行分割。比如，一百斤大米和一百斤大米混合成为二百斤大米，每人分一百斤就好了。

结合前面的分析，我们再来讨论开头的案例。

小王对老李的房屋进行了装修，显然属于附合，而且是把动产附合到了不动产上，按照刚才说的，原则上是不动产的所有人获得添附物的所有权。也就是说，装修的材料已经成了老李房屋的组成部分，老李享有所有权，并且应当给小王补偿。

装修材料继续在房子里发挥价值，也符合“充分发挥物的效用”的原则。老李让小王把装修材料拆走，是没有道理的，不符合添附的规则。

此外，小王当初之所以装修，也是因为双方约定的租期为 6 年，租期比较长。但现在老李提前解约，属于有过错的一方，按照“保护无过错方”的原则，老李也得对小王给予一些补偿。

当然，这里多说一句：把小王装修的费用全部补偿也不合理，装修虽然增加了房屋的价值，但新的房主可能不喜欢，也有拆掉的可能，小王添附的价值有限。

具体要补偿多少，首先看双方协商，如果协商不成，那法院可以根据解约后租期还剩两年的情况，将添附物的价值分为三份，最多判决补偿三分之一的价值。

好，关于添附我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，添附是指不同所有人的物被结合、混合在一起，成为一个新物，或者把别人的物加工成新物的事实。

第二，《民法典》规定的添附主要有三种类型，分别是加工、附合和混合。

第三，因添附而产生的新物的归属，有约定的按照约定，没有约定的要根据法律确定的规则处理，同时还要遵循“充分发挥物的效用”，以及“保护无过错当事人”两个原则。

> 《民法典》相关条文：
> 【第十条】处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
> 【第三百二十二条】因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

听完这一讲后，想请你分享一下，在你的生活中有过与添附行为相关的经历吗？最后是怎么处理的呢？欢迎你在评论区留言。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 添附是指不同所有人的物被结合、混合在一起，成为一个新物，或者把别人的物加工成新物的事实。
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- 2. 《民法典》规定的添附主要有三种类型，分别是加工、附合和混合。
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- 3. 因添附而产生的新物的归属，有约定的按照约定，没有约定的要根据法律确定的规则处理，同时还要遵循“充分发挥物的效用”，以及“保护无过错当事人”两个原则。

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