## 092｜车库车位：在小区人防工程里建设的车库，归全体业主所有吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们说了《民法典》对住改商的规定。你知道了，我国法律在原则上是不允许住改商的，除非住改商能得到全体有利害关系业主的一致同意。

这一讲，我要来说与建筑物区分所有权相关的另一个重要的问题，车库车位。车库车位的问题，有时候会涉及到小区业主的共有权。

好，先来看一个案例。

某小区早年建设时，按规划建造了地下车库。一开始车库还够，但随着越来越多业主买车，车库数量明显不够了，很多业主无处停车。

物业公司见状，就联系了开发商。双方在小区的地下人防工程里又新建了一批停车库，并把这些车库出租给有需要的业主。取得的收入，由开发商和物业公司分享。

但业主委员会认为，在小区人防工程里新建的停车库，应该由全体业主共有，物业公司和开发商无权取得租金。各方沟通未果，就产生了争议。

这是一个有关车库车位的典型案例。

可能有同学会想，业主对小区的共用部分，享有共同使用权、收益共享权。而小区人防工程，显然是全体业主能共同使用的，那么在这里新建车库、取得了租金，也应该归全体业主所有。

但我要说的是，这个案例还真不是这样。虽然全体业主都有权使用人防工程，但这仅限于战时等紧急状态。要是在平时，根据法律规定，开发商和物业公司确实可以在人防工程里新建车位，并以此取得收益。

怎么理解这个结论呢？我们得先来看看《民法典》对车库车位是怎么规定。

根据《民法典》第 275 条的规定，确认车库车位的归属，要区分两种情况：

第一种情况，是要根据约定。法条是这么说的：在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

这个规定就表明，在兴建楼盘时就规划好的车位和车库，不是全体业主的共有部分，是要单独设立所有权的。

也就是说，这部分车库和车位，原始的所有权在开发商手上，只有卖给或者赠给业主了，业主才取得所有权；如果是出租，那业主只能取得使用权。

在这里要强调的是，购买或者受赠取得的车库车位，业主实际上取得的，就不再是对小区建筑物的所有权了，而是另外一个独立物权，也就是车库或者车位的所有权。所以，对购买或者附赠的车库车位，是应当单独进行不动产物权登记的。

目前，我国大部分地方都要求对车库和车位进行物权登记，但也有一些地方不登记。但要看到，进行不动产物权登记才是正确的。我们前面说过，不动产只有登记了才发生物权变动效力，对车库和车位来说也是这样。

第二种情况，是占用业主共有道路或者其他场地的车位，属于业主共有。

这很好理解，它的原理，就是我们在第 90 讲里说的——业主对小区共用部分享有共有权。

如果变形一下本讲案例，物业公司和开发商不是在人防工程里新建了车位，只是在小区里的一块闲置空地上划出了一些停车位，那出租这些车位取得的租金，就应该归全体业主所有。

要注意，对这部分全体业主共有的车位，业主们只能通过租赁的方式取得使用权，不能像刚开始买房那样，还单独购买这些车位的所有权。

理解这个规定时，还要注意一个特殊情形，就是在人防工程里建设的车位。前面也说过，虽然全体业主有权使用人防工程，但它并不是小区的共用部分。

《民法典》里没有直接规定人防车位的权属规则，但结合《人民防空法》来看，规则还是清楚的。

根据法律规定，不管是人防工程的设施还是土地，所有权都属于国家。因为这关涉国防安全。

但毕竟人防工程是开发商出钱建设的，所以《人民防空法》也规定，只要不影响战时防空需要，国家鼓励开发利用人防工程。人防工程在平时由投资者使用、管理，收益也归投资者所有。这确立的就是“谁投资，谁使用，谁收益”原则。

咱们本讲案例就是这种情况，人防设施是开发商在规划时就修建的，现在它和物业公司再共同投资建新车库。根据法律规定，只要报经相关部门批准，对人防工程里新建的车库，开发商和物业公司有权出租并且取得收益。

简要总结一下，刚才主要说了 3 类确认车库车位权属规则的情况：

一是规划时兴建的车库和车位，所有权属于开发商；

二是在小区共有部分建的车位，属于全体业主；

三是在人防工程里建的车位，所有权归国家，但是投资者有管理、收益的权利。

虽然兴建楼盘时规划的车库和车位，所有权属于开发商，他们有权出售、赠与或者出租。

但是车位车库毕竟是建在小区里的，是整体建筑物的附属部分。所以，它们存在的主要目的，首先还不是给开发商赚钱，而是要方便小区业主停车。

因此，《民法典》第 276 条规定，开发商开盘出卖商品房时，出售或者附赠车库、车位的，首先要满足业主需要。

那么，如何处置车库、车位才算是已经满足了业主的需要呢？司法解释是这么说的，建设单位应当按照配置比例，将车库、车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。

这个规则其实有两层含义：

第一，是没有出现按照配置比例，业主不能购买或者租赁车库、车位的情形。

这里说的配置比例，就是业主的户数与车库车位数量之间的比例，例如 1:1、1:1.5 等等，这是在建筑规划时就确定的。

现在新建的小区，基本都能做到户数与车库车位数量 1:1，也就是每户都能够配置一个车库车位。但以前并不是这样。

我在 20 年前在买房的时候，很少有人同时要买车库车位的。因为那时家里买私家车的不多，很多人都认为买一个车位没有必要。所以，小区的车库车位都很便宜。对开发商来说，他自然是愿意多建房、少配置一些车库。

但随着生活水平提高，越来越多的家庭都买了汽车。到了今天，小区的车库车位已经是紧缺资源了。

如果在交房的时候，业主无法按照建筑规划的配置比例以及合同约定取得车库车位，那业主有权诉到法院，要求开发商赔偿违约损失，或者要求开发商新建并交付车位。

第二，是开发商没有把车库和车位卖给业主以外的人。

要注意，这并不是说在同等条件下，业主对这些车库车位享有优先购买权或者优先承租权，而是不管业主之外的第三人是否提出了比业主更高的条件，都不能首先卖给或者租给第三人。

如果连业主的基本需要都还没满足，开发商就把这些车库车位单独出租或者卖给了其他人，经相关业主起诉，法院应当宣告这些买卖或者租赁合同无效。

当然，要是有的业主就是不买、不租车库车位，放弃这个权利，那开发商也有处理剩余的车库和车位，卖给其他业主或者业主以外的其他人。

如果业主后来才买车，但小区又没有车位了，这时业主就不能起诉开发商没有首先满足业主需要。

说到这，我们可以来回顾开头的案例了。

在案例中，小区早年建设的车库车位，是根据建筑规划确定的，前面也说过，这批车库车位所有权属于开发商，并且，这些车位也都出售给了小区业主。这没有问题。

现在，小区车库车位数量严重不足。为了解决一些业主的停车急需，物业公司和开发商又利用了小区地下人防工程建设了一批新车库车位。

虽然业主们对人防设施有使用权，但根据法律规定，人防工程里的土地和设施，所有权归属于国家。

并且，根据“谁投资、谁使用、谁受益”原则，物业公司和开发商只要报经相关部门批准，在不影响设施防空效能的情况下，可以利用人防工程修建地下车库，而且有权将建好的车库出租给业主使用，并且收取租金。

所以，业主或者业主委员会，认为利用人防工程建设的车库属于业主共有，租金归属于全体业主，是没有法律依据的。

好，关于车库车位我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车库车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定。

第二，占用业主共有道路或者其他场地的车位，属于全体业主共有。业主只能通过租赁的方式，取得对这部分共用车位的使用权。

第三，在人防工程里建设的车库车位，所有权归属于国家，但根据“谁投资、谁使用、谁受益”原则，投资者对这批车库享有管理和收益的权利。

> 《民法典》相关条文：
> 第二百七十五条 【车位、车库的归属规则】
> 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
> 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
> 第二百七十六条 【车位、车库优先满足业主需求】
> 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

听完这一讲后，想请你分享一下，你居住的地方，物业是怎么管理车库车位的呢？他们符合课程里说的法律规定吗？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 在建筑区划内，规划用于停放汽车的车库车位，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定。
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- 2. 占用业主共有道路或者其他场地的车位，属于全体业主共有。业主只能通过租赁的方式，取得对这部分共用车位的使用权。
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- 3. 在人防工程里建设的车库车位，所有权归属于国家，但根据“谁投资、谁使用、谁受益”原则，投资者对这批车库享有管理和收益的权利。

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