## 139｜中介合同：接受中介服务后“跳单”，有什么法律后果？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们说了客运合同。你知道了，在客运合同里，承运人对旅客的人身安全负有无过错责任。运送的时候，旅客出现人身损害，承运人一般都要承担赔偿责任。其中的例外，是旅客自身突发疾病，或者对自身损害有重大过错。

这一讲，我要说另一个较常用的典型合同——中介合同。

我们从一个案例说起：

某房主要出售自己的一套房屋，就与几家中介公司都签订了房产委托买卖协议。老高要买房，先是找到甲中介公司。看房后，甲公司报价 160 万元，成交的中介费 3 万元。老高又找到乙中介公司，还是这套房，报价是 145 万元。经过协商，最后确定是 138 万元，中介费 1.5 万元。老高就在乙公司的撮合下，和房主签了买卖合同，并且过户。

甲中介公司知道后，认为老高这是“跳单”行为。也就是利用了自己提供的交易机会，但绕过自己签合同，于是起诉老高，要求他继续支付中介费。

情况就是这样。你认为，老高这样的行为是不是属于“跳单”呢？

可能有同学会想，最先带老高看房和报价的，确实是甲公司。老高是知道了房屋的基本信息，事后才找了乙中介公司，完成了购房。这样绕过甲公司交易，应该是属于“跳单”。

但我要说的是，老高的行为还真不是“跳单”。因为“跳单”，是买家绕过中介公司直接和房主交易。但本讲案例，老高不是直接和房主交易，而是找了另外一家中介公司提供服务。

并且，房主是委托了多家中介公司卖房，第一次带老高看房的甲公司，不是独家掌握房源信息，也不是独家代理销售。

怎么理解这个结论呢？接下来我们看看《民法典》的规定。

中介，民间称为“对缝”，我国古代法律称为牙行，有说服、撮合双方交易的意思。

原来《合同法》把中介行为称为居间合同，是编纂《民法典》时才改称为中介合同。 原因是，居间比较难懂，中介比较通俗。这样改，更便于理解。

在《民法典》里，中介合同的定义是这样的——中介人向委托人报告订立合同的机会，或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。

这个定义，其实交代了两种不同的中介内容，一种是报告订约机会，另一种是提供订约的媒介服务。

这两者的区别，其实是中介程度不同。报告订约机会，通常就是“找到人”，但提供媒介服务，通常是要“做成事”，也就是中介人要尽力撮合双方达成交易。

理解中介合同，还要注意把它和一般的委托合同，以及行纪合同区分开。

比如张三在工作之余对汽车很有研究，好友李四就花钱委托他帮忙买车，又或者，李四经常委托在国外的好友海外代购。

这些行为，也是一方出钱委托另一方提供服务，但都不是中介，而是一般性的委托合同或者行纪合同。

那么，这三类有委托性质的合同要怎么区分呢？ 其实就是两个看，一是看“关系深不深”，二是看“钱怎么付”。

“关系深不深”，说的是，行为人直接参与交易关系的程度。

在中介合同里，中介人只负责报告交易机会，或者提供订约媒介，不参与委托人与第三人之间的交易关系。

但如果是委托合同，我们在第 26 讲也说过——它是代理人，以委托人的名义和费用去从事民事活动。代理人的交易经验，会很大程度地影响委托人与第三人之间的交易内容。

如果是行纪合同，这种参与程度就更深了。行纪人是以自己的名义代替委托人与第三人交易，与第三人发生直接的权利义务关系。

比如刚才说的海外代购，就是代购人以自己的名义直接购买。再如，把车放到二手车行，二手车行再以自己的名义出售，也是行纪。

第二，是看“钱怎么付”，也就是合同是否有偿，以及如何支付报酬。

在这三类合同里，只有委托合同，可以是有偿合同或者无偿合同。中介合同、行纪合同，只能是有偿合同。比方刚才说的代为买车、海外代购，如果都是无偿行为，那就只能是委托合同。

至于中介合同和行纪合同，虽然都是有偿的，但是它们获取报酬的模式不一样。

如果是中介合同，中介人通常可以要求买卖双方都支付报酬，比如房屋销售中介，通常就是促成交易后，中介费由买卖双方共同支付。而行纪合同，报酬通常只由委托人一方支付。

理解了中介合同的含义，以及它与委托合同、行纪合同的区别。再来看中介合同的法律效力，也就是中介人与委托人之间的权利义务。

先来看中介人的义务。

最基本的，当然是如实报告义务。

要注意，如实报告，除了要求中介人不得提供虚假信息或隐瞒真实情况，还要求中介人对提供的信息进行必要的审查。

变形一下开头的案例，假设房主委托卖房后，中介公司只确认了产权信息就对外销售，没有核实房屋年限、是否为违章建筑等，最终导致老高利益受损，那中介公司就无权要求支付报酬，而且要承担赔偿责任。

不过，这说的还只是报告中介。如果中介行为是媒介中介，那中介人还得履行尽力义务。也就是除了报告订约机会，中介人还得尽力促进双方达成交易，并依照约定准备合同。

比如现在多数房屋中介，都是媒介中介，不是让买卖、租赁双方直接见面，而是由他们在中间协商价格，并且提供买卖合同等。

本讲案例就是这样，乙中介公司最开始的报价是 145 万，但经过中介公司推动，老高和房主最终达成的房屋价格是 138 万。这就不仅是报告订约信息，而是尽力促成双方交易。

再来看委托人的义务。

委托人的义务，主要就是按照约定支付报酬。

如果是报告中介，中介报酬由委托人负担。

如果是媒介中介，中介报酬由达成交易的双方当事人平均负担，就像本讲案例，买家老高和房主达成交易了，那付给乙公司的中介费，就应该由老高和房主共同负担。

当然，如果双方另有约定，那就依照约定办。

要注意，无论是报告中介还是媒介中介，中介人请求支付报酬的前提，都是促成了合同成立。如果没有促成，那不得要求支付报酬。

比如，假设中介合同里约定，完成中介行为后，如果买卖双方最终未能签约或者签约后又解除合同，仍然应该支付中介费。这样约定就是无效的，因为这是无故加重委托人责任的格式条款。

当然，如果中介失败后，中介人只是要求支付从事中介活动的必要费用，比如进行中介支付的交通费、谈判场所租赁费等。这没问题。

除了按约定支付报酬，委托人还有一个重要义务，就是不得“跳单”。

“跳单”，是指订立中介合同后，中介公司已经报告了订约信息，并履行了推动买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，而买家或卖家，为了不支付中介费，跳过中介私自签订合同。

“跳单”是严重的中介合同违约行为。《民法典》规定，委托人有在中介过程里“跳单”的，仍然应当承担支付中介报酬的义务。

说到这里，我们可以来回顾开头的案例了。

本案的关键争议，是买家老高的行为是不是《民法典》规定的恶意跳单。

案例里，委托人老高在接受了甲中介公司的服务后，又找到乙中介公司签订合同，实现了房屋买卖。看起来，这似乎是利用了甲公司提供的交易机会，但又绕过了甲公司签约。好像符合“跳单”的定义。

但刚才也分析到了，卖房的房源并非甲中介公司独有，而是多家中介公司都在挂牌交易。虽然甲中介公司履行了一些媒介义务，但真正促成交易的，是乙中介公司。

比如，乙公司最开始的报价是 145 万，低于甲公司的 160 万报价，并且，经乙公司的推动，双方最终交易价格是 138 万，也低于最开始的 145 万报价。那对老高来说，他当然会选择报价更低的交易机会。

所以，老高和房主的行为不是“跳单”，甲公司要求老高继续支付中介费，是没有道理的。

这个案例的最终结果，也比较曲折。是一审法院认定了老高和房主是跳单行为，判决两人支付中介费。但是老高和房主上诉后，二审法院改判了这个案件，驳回了甲中介公司的诉讼请求。

好，关于中介合同我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，中介合同，是指中介人向委托人报告订约机会，或者提供订约的媒介服务，委托人支付报酬。

第二，中介合同里有不同服务内容。如果是报告订约机会，通常就是“找到人”，而提供订约媒介服务，是指“做成事”，也就是中介人要尽力撮合买卖双方达成交易。

第三，委托人接受中介服务后“跳单”，是严重的违约行为。对“跳单”行为，中介人可以继续请求支付中介报酬。

> 《民法典》相关条文：
> 第九百六十一条 【中介合同的概念】
> 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
> 
> 第九百六十二条 【中介人的如实报告义务】
> 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
> 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
> 
> 第九百六十三条 【中介人的报酬请求权】
> 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
> 中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
> 
> 第九百六十四条 【中介人的中介费用】
> 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
> 
> 第九百六十五条 【委托人“跳单”应支付中介报酬】
> 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

听完这一讲后，想请你分享一下，你有过哪些接受中介服务的经历呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 中介合同，是指中介人向委托人报告订约机会，或者提供订约的媒介服务，委托人支付报酬。
- 
- 2. 中介合同里有不同服务内容。如果是报告订约机会，通常就是“找到人”，而提供订约媒介服务，是指“做成事”，也就是中介人要尽力撮合买卖双方达成交易。
- 
- 3. 委托人接受中介服务后“跳单”，是严重的违约行为。对“跳单”行为，中介人可以继续请求支付中介报酬。

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