## 093｜物业管理：业主投票更换物业公司，同意人数过半，决议会生效吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们说了小区里车位车库的权属问题。你知道了，开发商在建设车位车库时，首先要满足业主需要。如果开发商违法出卖、出租小区车库车位，业主有权向法院起诉，纠正不当行为。

这一讲，我要说最后一个与建筑物区分所有权相关的问题，物业管理，也就是全体业主对小区的共同管理。

我在第 90 讲里也简单说过，每一位业主都对小区享有管理权。如果业主们总能和和气气地把事情商量好了，那没问题。但现实很复杂，很多时候业主们的利益并不能统一。

比如我们本讲要说的这个案例：

某小区召开业主大会，决议是否更换物业公司。全小区的业主都参与了投票，投票结果显示：过半数业主同意解聘当前的物业公司。于是业主委员会宣布，解雇现有的物业公司。

可是小区业主老刘和老郭并不认可这个投票结果。他们认为，现在的物业公司服务水平还不错。于是老刘和老郭调取了选票查验。

结果发现，在参与投票的业主中，虽然投赞成票的业主人数过半了，但这些业主在小区的房产面积加起来，还不到小区总面积的一半，也就是说，一些房产面积更大的业主并没有投赞成票。

老刘和老郭就要求业委会撤销决议。但业委会不愿意，认为只要人数过半，决议有效。双方就产生了争议。

案例的情况，大致就是这样。你认为，这次业主大会作出的决议，有法律效力吗？

我要说的是，这个决议确实是无效的。根据《民法典》规定，本讲案例的业主大会要想决议更换物业公司，那投票时，不仅投赞成票的业主人数要过半，这些业主的房产面积，在小区的总面积里也要过半。

要理解这个结论，我们要来看《民法典》对小区物业管理是怎么规定的。

小区物业管理，就是业主对小区内的共有建筑物以及附属设施的自治管理。管理形式，包括共同订立管理规约、组织小区业委会，以及委托物业公司或指定其他管理人日常维护小区。

比如，对小区里的楼梯、绿地等共用设施，是否要维修、如何维修，以及我们本讲说的是否要更换物业公司，不是一部分业主一合计，就能私下决定的，而是需要全体业主共同决议。

我们在第 90 讲里也简单提过，业主行使共同管理权的方式，就是设立业主大会和业主委员会。业主大会是小区里的决策机构，业主委员会是其执行机构。接下来，我们着重来说业主大会。

业主大会，顾名思义，就是全体业主开会的自治组织。许多小区都举行过业主大会，但也有很多业主从来没有参加过。所以，不少业主对业主大会的决议规则并不十分了解。

那么召开业主大会，是要决定哪些事项呢？

《民法典》主要规定了 8 项事务，比较多，但归纳起来，无非就是两大类。可以分为“一般重大事项”和“特别重大事项”。这些事项的重要程度不同，在业主大会上的表决规则也不一样。

先来说“一般重大事项”，它包括了：比如共同制定、修改业主大会议事规则和小区管理规约。

再如，选举或更换业委会成员，以及使用小区公共维修资金。

另外，像我们开头案例所讲的，选聘或更换物业公司，也属于“一般重大事项”。

对这些事项，业主大会该怎么决议呢？

首先，《民法典》对参与表决的人数有要求。

你可以记住一个表述，叫“双三分之二以上”。“双”的意思，就是要同时满足。也就是说，不仅参与业主大会的业主户数应当占小区总户数的 2/3 以上，并且，这些业主们拥有的房产面积，也应当占小区总面积的 2/3 以上。

这么说可能还是有点抽象，举个例子：假设案例中的小区有 120 户业主，那么参与业主大会的至少得占到 2/3，也就是至少 80 户。

但是，如果这 80 户业主拥有房产的面积，还不到整个小区总面积的 2/3，那即使这 80 户全都投了赞成票，这次业主大会的决议也是无效的。因为业主大会在召开的时候，组成人数已经不合法了。

理解了对参与人数的规则，接下来要解决的，就是有多少人同意，决议才算通过。

对认定决议通过的规则，你可以记住另一个表述，叫“双过半数”。它的意思是，在参与表决的人中，投赞成票的业主，不仅人数要过半，他们的房产面积占比也要过半。只有“双过半”了，决议才能通过。

变形一下前面的案例，假设刚才投票的 80 户业主，他们的房产面积达到了要求，也就是占整个小区总面积的 2/3 以上了，现在他们要想换物业公司，怎么样才算决议有效呢？

必须是这 80 户业主里，至少有 40 户同意，这就是“人数过半”，并且这 40 户业主拥有的房产面积，在这投票的 80 户业主房产总面积里，占比也得过半，这就是“面积过半”。只有这样，更换物业公司的决议才有效。

好，这就是业主大会表决“一般重大事项”的规则。你可以简要记住两个表述，对参与的业主，要求是“双三分之二以上”；对表决通过，要求则是“双过半”。

知道了对“一般重大事项”的表决规则，对“特别重大事项”，也就好理解了。

首先，《民法典》里只规定了 3 个小区管理的“特别重大事项”。

一个是筹集建筑物及其附属设施的维修资金。要注意，这里说的是“筹集资金”，和“使用资金”不一样。

前面说过，“使用”维修资金，只是“一般重大事项”，而“筹集”维修资金，属于“特别重大事项”。因为涉及到向全体业主筹钱，表决规则会更严格。

除了筹集维修资金，剩下两个“特别重大事项”分别是，改建、重建小区里的建筑物及其附属设施，以及改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动。比如，要在小区的一个空闲地块上划出一部分建立小超市，就是这种情况。

对这 3 个特别重大事项，《民法典》对参与表决的人数没有特别要求，跟“一般重大事项”一样，都需要“双三分之二以上”。但对于决议通过的认定，“特别重大事项”的要求更高，需要“双四分之三以上”的业主同意。

还拿刚才的例子来说，假如小区决议的不是更换物业公司，而是要决议筹集维修资金。那么，在这 80 户参与投票的业主里，表决同意的业主户数，至少得占到 3/4，也就是 60 户，而且这 60 户业主，他们拥有的房产面积，在这 80 户业主的房产总面积里，也得至少占比 3/4。只有这样，让业主们共同筹集维修资金的决议才有效。

这些表决规则涉及到的数字比较多，我再简单总结一下。无论是表决哪类重大事项，对参与表决的人数，要求都是“双三分之二以上”。

如果在业主大会上，是表决“一般重大事项”，那只需要“双过半数”的业主同意；如果是表决“特别重大事项”，要求更严格，需要“双四分之三以上”的业主同意。

在这里，还要提醒你对业主人数的计算。

原则上，每一个专有部分只算一个业主，比如一套房子就算一个业主。但有两个例外，一个例外是，一个人买了好几套房子，房产面积该多少就是多少，但也只算作一户业主。

另一个例外是，对小区里没有出售或者还没交付的其他所有房屋，统一算作一个业主，业主是开发商。

结合前面的规则，我们再来看看开头的案例。

前面也分析到了，选聘或解聘小区物业公司属于《民法典》规定的“一般重大事项”，应当由小区 2/3 以上的业主参与表决，并且这些业主拥有的房产面积，要占小区总面积的 2/3 以上。本讲案例，是全体小区业主都参与了投票，在参会人数上，符合法律规定。

但问题是，案例中表决同意的业主票数不符合法律规定，没达到我们刚才说的的“双过半数”——投赞成票的业主里，只有业主户数过半了，但这过半的业主们，他们的房产面积占比，还不到小区房产总面积的一半。

所以，业主大会作出的更换物业公司的决议无效。

业主老郭和老刘，有权要求业主大会撤销作出的决议。如果业委会不同意，那老刘和老郭可以起诉到法院，要求法院判决撤销。

在这里我也多说一句，其实业主大会投票不合法的情况，是可以提前预防的，这样也不会浪费业主们的时间和精力。

比如说，在投票时，要求业委会对投票箱进行检查，对投票人员身份进行查验，以及，投票全程还可以邀请公证处人员进行现场监督以及公证录像。

好，关于物业管理我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，物业管理，是小区业主对共有的建筑物及其附属设施的自治管理。

第二，小区业主行使共同管理权的方式，是设立业主大会和业主委员会。

第三，《民法典》主要规定了 8 项要由业主大会共同决议的事务。这些事务，可以分为“一般重大事项”和“特别重大事项”。事项的重要程度不同，在业主大会上的表决规则也不一样。

> 《民法典》相关条文：
> 第二百七十七条 【设立业主大会和选举业主委员会】
> 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
> 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
> 第二百七十八条 【由业主共同决定的事项以及表决规则】
> 下列事项由业主共同决定：
> （一）制定和修改业主大会议事规则；
> （二）制定和修改管理规约；
> （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
> （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
> （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
> （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
> （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
> （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
> （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
> 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

听完这一讲后，想请你分享一下，你曾经见过或者参与过哪些物业管理事项呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 物业管理，是小区业主对共有的建筑物及其附属设施的自治管理。
- 
- 2. 小区业主行使共同管理权的方式，是设立业主大会和业主委员会。
- 
- 3. 《民法典》主要规定了 8 项要由业主大会共同决议的事务。这些事务，可以分为“一般重大事项”和“特别重大事项”。事项的重要程度不同，在业主大会上的表决规则也不一样。

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