## 023｜欺诈行为：不知情时购买了“凶宅”，知情后能退房吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

上一讲，我们讲了重大误解行为，这是一种可以撤销的民事法律行为。今天我再给你讲讲另一个可撤销的民事法律行为，欺诈行为。

提到欺诈行为，很多同学可能都会想到诈骗。没错，这确实是其中一种形态。那我再考考你，看看下面这些场景你是否可以准确判断：便利店的商家销售假货；商家编造虚假加工时间多收加工费；出租汽车司机绕路多收费。

这些行为是否属于欺诈行为呢？你可能也发现了，这似乎不太好确定。其实，这些都是欺诈行为。那具体应该怎么判断呢？

为了帮助你搞懂到底什么是欺诈行为，我们先来看一个典型案例。

买家赵女士通过房屋中介公司，用 400 多万元购买了卖家郝女士的一套房屋。洽谈合同时，赵女士发现同小区同户型的房屋报价，都比这套房屋高出几十万元，她曾特意询问过房屋以往的使用情况。房屋中介公司和卖家郝女士都说房屋没有出过事，只是因为要移民急需资金才低价出售。

赵女士信以为真，签署了购房合同。没想到后来从邻居那里得知，郝女士的丈夫年前在房内上吊自杀了。赵女士听后非常气愤，就把卖家和房屋中介都起诉到法院，请求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。

案例讲完了，你认为法官应该支持赵女士的请求吗？有同学说，卖家故意隐瞒了房屋有人自杀的真相，这太坏了，买家知道真相后无法接受，当然可以反悔；也有同学说，毕竟这套房子低于市场价好几十万，这就相当于享受了价格优惠，应该不能退。

其实，对于这种发生过非自然死亡的房屋，比如自杀、凶杀等意外死亡事件的房屋，民间常叫做“凶宅”。那么，购买了“凶宅”到底能不能退房呢？

理解这个问题的关键，要看卖家和房屋中介的行为有没有构成欺诈。那么，什么情况下才能构成欺诈行为呢？

民法典总则编司法解释第 21 条对此作了规定，“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的”，就是欺诈行为。

按照这一规定，认定欺诈行为需要满足三个条件：

第一个条件，欺诈的一方必须是出于故意。

欺诈要求行为人的意图就是欺骗对方，是在追求这样的结果实现。这也意味着如果是过失行为就不构成欺诈。

我们对前边的案例做一下变形，假设房屋中介不知道房内有人自杀过，但是房屋中介有责任调查清楚，那么这种情况就属于房屋中介的过失行为，不构成欺诈，因为一方只有具备故意的要件才可以构成欺诈。

但是，光有故意的动机还不够，作为欺诈方的行为人还要满足第二个条件，在客观上已经实施了欺诈行为。这就是说，只是想想欺诈的计划，还不算欺诈。

在生活中，你会发现，有一种欺诈是故意捏造事实、虚构情况，诱使对方上当受骗。这种在法律上叫积极欺诈行为。比如，商家贩卖假货故意说成是真货，就是积极欺诈行为。

还有一种是故意隐瞒真实情况，不把真实情况告知对方当事人，使对方上当受骗。不过我要提醒你注意，只有行为人负有告知义务，却故意不告知的，才构成欺诈，这在法律上叫消极欺诈行为。

比如，商家对存在瑕疵的商品，应当告知消费者而不告知，这就是消极欺诈。如果是 A 顾客发现商家商品存在瑕疵，没有告知 B 顾客，A 顾客不构成欺诈，因为他不具有告知义务嘛。

好，说完了两个有关欺诈方的条件，接下来我们来看第三个条件，这个条件是关于受欺诈方的：受欺诈方违背真实意思实施民事法律行为。

也就是说，一方当事人是因为受到对方的欺诈，由此作出了错误的意思表示，与对方订立违背自己真实意思的民事法律行为。比如，顾客不知道所购商品是假货，以为是真品才购买，要知道是假货肯定就不买了。

好，简单总结一下，欺诈行为需要满足三个条件：欺诈方在主观动机上具有故意，且在客观上实施了欺诈行为，受欺诈方违背真实意思实施了民事法律行为。

只有三个条件都满足，才能构成欺诈行为。此时，被欺诈方对欺诈行为享有撤销权。

结合这三个条件，我们再来看开头提到的案例，卖家和中介公司故意隐瞒房屋属于凶宅的事实，满足前两个条件；买家以为房屋是正常的房子，做出了错误的意思表示，违背自己的真实意愿，满足第三个条件。

所以，卖家和中介公司构成欺诈行为，买家可以请求撤销房屋买卖合同，甚至可以请求惩罚性赔偿。

案例中卖家和中介是合起伙来欺诈买家。其中，卖家和中介是欺诈方，买家是被欺诈方，这种行为属于一方欺诈行为，它的特点是欺诈行为涉及到两方，而且是一方欺诈另一方。

但是，现实中的欺诈行为很复杂，除了一方欺诈之外，还有一种欺诈行为，叫做第三人欺诈行为。和一方欺诈行为不同，第三人欺诈行为一共涉及到三方人员。

以买卖交易为例，在第三人欺诈中，欺诈方不是合同或交易行为中的任何一方，而是在此之外的第三人。第三人实施欺诈行为，是对合同中的一方当事人进行欺诈，让他发生错误认识。

例如，张三无法清偿债务时，银行让张三借新债还旧债，再让一个可靠的第三人提供担保。

张三找到李四作为保证人，对他隐瞒以新还旧的事实，只说是借新贷，请求给银行提供担保；保证人李四信以为真，与银行签订了对债务人张三的保证合同。后来，债务到期，张三没办法清偿债务，银行就要李四承担保证责任。你看，这份保证合同是保证人李四与银行签订的，第三人就是债务人张三，被欺诈人就是李四。

值得注意的一点是，第三人欺诈还有一个关键点，那就是被欺诈一方的对方当事人，在主观上知道或者应当知道第三人在对一方当事人实施欺诈行为。

在这个案例中，第三人张三对李四实施了欺诈行为，谎称这是新贷，隐瞒以新还旧的真实事实。这个欺诈行为正好是银行与第三人张三串通骗保，银行作为保证合同的当事人，当然知道第三人对李四实施的欺诈行为。

如果因第三人欺诈而实施的民事法律行为，对方当事人不知道或者不应当知道这是欺诈，这个民事法律行为就是有效的，受欺诈的一方当事人就不享有撤销权，不能请求法院或者仲裁机构撤销这一民事法律行为。

比如还是刚才讲的案例，如果借新债还旧债是张三自己隐瞒的，银行确实不知情，那么银行和李四的保证合同就是有效的，李四不能撤销。

好，到这里我们讲了当事人一方欺诈，还有第三人欺诈，这两种行为的法律后果都是可撤销的民事法律行为，受欺诈方有权在法律规定的除斥期间内，也就是在一年时间里，从当事人知道或者应当知道欺诈的撤销事由之日起，请求法院或者仲裁机构予以撤销。

如果当事人不知道欺诈事由，在欺诈行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权也会消灭。

最后，我再多说一句。民事法律行为的欺诈往往与诈骗犯罪相联系。一般来说，民事欺诈不都是刑事诈骗，但是，刑事诈骗差不多都是民事欺诈。因此，受到民事欺诈的，要注意是不是构成诈骗罪，如果构成诈骗罪，还可以追究其刑事责任。

好，关于《民法典》规定的欺诈行为，我们就说到这里。总结一下这一讲的内容：

第一，不论是故意告知虚假事实，还是故意隐瞒应当告知的真实事实，都构成欺诈。

第二，欺诈分为一方欺诈和第三人欺诈两种，须分别具备不同的构成要件。第三人欺诈的关键要件，是被欺诈方的对方当事人知道或者应当知道这一欺诈行为。

第三，受欺诈人享有撤销权，在除斥期间内及时行使撤销权，才能够保护好自己的合法权益。

> 《民法典》相关条文：
> 【第一百四十八条】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
> 【第一百四十九条】第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
> 
> 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》总则编若干问题的解释：
> 【第二十一条】故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。

听完这一讲后，你认为员工为了多报销，让宾馆多开一晚的住宿费发票的行为，是否构成欺诈行为呢？欢迎在留言区写下你的思考。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 不论是故意告知虚假事实，还是故意隐瞒应当告知的真实事实，都构成欺诈。
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- 2. 欺诈分为一方欺诈和第三人欺诈两种，须分别具备不同的构成要件。第三人欺诈的关键要件，是被欺诈方的对方当事人知道或者应当知道这一欺诈行为。
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- 3. 受欺诈人享有撤销权，在除斥期间内及时行使撤销权，才能够保护好自己的合法权益。

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