## 096｜建设用地使用权：买房后土地使用权到期，续期时要补缴费用吗？

欢迎回到《民法典200讲》，我是杨立新。

前面我们用两讲，解读了土地承包经营权和宅基地使用权。这两个权利，主要规范农村土地的法律关系。

这一讲，我们把目光转到城市土地，来解读一个规范城市土地的用益物权——建设用地使用权。

好，还是先来看一个案例：

10 年前，老冯买到一套房。居住 10 年后，老冯想把这套房转卖出去，就找到买家签了合同，也收了房款。

在办理过户登记时，相关部门告知：这套住宅的土地使用权期限只有 30 年，已经到期了，现在无法办理过户。如果要过户，得先补缴土地出让金，办理土地使用权续期。

但老冯认为，其他人的土地使用权都是70年，怎么到自己这里就是 30 年了呢？而且自己买房后只住了 10 年，现在却要补缴 40 年的土地出让金，对自己不公平，坚决不同意。

这个案例其实比较复杂。在我们国家，城市住宅建设用地的期限通常都是 70 年，但因为早年政策原因，也有一部分住宅用地期限不到 70 年。本讲案例就是这种情况，老冯使用的土地，就只有 30 年期限。

那么，现在这类土地期限结束，老冯是不是就应该补缴 40 年土地出让金，办理续期呢？

我要说的是，续期确实是要续的，但根据《民法典》的规定，应该自动续期，无须政府部门批准。至于续期后是否要缴费，就本讲案例的情况来看，老冯还真不用缴费。

怎么理解这个结论呢？我们得先来看看《民法典》对建设用地使用权是怎么规定的。

建设用地使用权，是指民事主体有权在国家所有的城镇土地上，建造并经营建筑物、构筑物。这里说的构筑物，主要是指园林景观、水塔、桥梁等不能用于居住的建筑部分。

根据《民法典》的规定，设立建设用地使用权的方式主要有两种。

一种是出让。也就是国家把城镇土地的使用权，在一定期限内转让给土地使用者。转让时，土地使用者需要向国家支付出让金。

最典型的出让方式，就是招标、拍卖以及挂牌出让。

要注意，通过出让取得了建设用地使用权，权利人除了自己在土地上建造建筑物，还可依法转让、抵押，甚至是赠与建设用地使用权。

比如开发商卖房，就是把房屋所有权和建设用地使用权，同时转让给了业主。

第二种方式，是划拨。划拨和出让的最大区别，就在于划拨是无偿取得建设用地使用权，并且取得后使用权没有期限限制。

不过，划拨必须经过县级以上人民政府依法批准。并且，划拨的建设用地，只能用于公共事业，比如建立使领馆、军事基地等国防设施，以及建立公办学校、医院等公共基础设施。

刚才我们说，出让的建设用地使用权，可以通过转让、抵押甚至是赠与等方式流转。

这里就要注意了，在房产和地产的交易中，建设用地使用权被流转的，土地上建筑物的所有权也必须共同流转。这也是法律确定的“房随地走”规则。

此外，我们上一讲也说过，如果是土地上房屋被转让了，房屋之下的土地权利，也会被一并转让，这就叫 “地随房走”。

理解了建设用地使用权的取得方式和流转规则，我们再来看这个权利的存续期限。这也是我们本讲案例的矛盾焦点。

前面说过，通过出让取得的建设用地使用权是有期限的。

法律规定，住宅建设用地使用权为 70 年，如果是非住宅建设用地，期限不一，比如商业、旅游用地等是 40 年，工业用地则是 50 年等等。

既然有期限，也意味着期限会终结。在我国，建设用地使用权的期限结束，通常有两种情况。

一种是提前结束，也就是我们在第 90 讲里说过的国家征收。征收后，国家不仅要对土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，还要退还剩余年限的土地出让金。

但如果土地没有被征收，建设用地使用权的期限是自然结束了，这又该怎么办呢？

根据《民法典》第 359 条的规定，如果是住宅建设用地，使用权到期后自动续期。至于续期后，是不是还要缴费，《民法典》没有给出明确结论。

法条里的表述是“费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定处理。”

有观点就认为，法条这么表述，说明实际上还是要缴费的，只是现在还没有明确缴费规则。

但我要说的是，这句话的实际含义，是说缴费还是不缴费，任何一级地方政府都无权决定，只能依据法律或者行政法规确定，也就是只能由中央立法机关或者国务院确定。

虽然《民法典》还没有明确续期后是否要缴费，但对我们本讲案例这种情况，立法机关已经有了明确的意见——对不足 70 年的建设用地使用权，自动续期到 70 年，并且这种续期不准收取任何费用。

也就是说，虽然老冯取得的建设用地使用权只有 30 年，并且已经到期了，但根据立法机关的意见，这类特殊的建设用地使用权应该自动续期到 70 年，也就是老冯还能使用 40 年，并且这种续期是不收费的。

这个案例的原型，其实是温州的一批 30 年的住宅建设用地使用权到期。当时，当地政府的初步意见是应当缴费，这就引起了全国的关注。

后来，不论是学者还是立法机关都意见一致，确定了这类特殊的住宅建设用地使用权，应该自动续期到 70 年，并且续期后不收取费用。

至于一般的住宅建设用地使用权，也就是期限为 70 年的。根据法律规定，仍然是到期后自动续期，不过，对续期的期限，以及续期后是否缴费，我国法律还没有规定。这些规则，要由将来的法律或者行政法规来确定了。

此外，我还要提醒你留意法条的表述。法条说的是“自动续期”，而不是“申请续期”。既然不必申请，那也就不存在政府是否批准的问题了。

而且，你会发现：自动续期后又到期了，还是自动续期。这就意味着，住宅建设用地使用权在本质上是一个永久性的用益物权，会成为我们的“恒产”。

这背后的道理也好理解。因为每一个人都要生活在土地上，不会因为住了 70 年，就不再需要土地了。而现在住宅建设用地使用权规定到期自动续期，就意味着这是一个无期限的权利，这样也能和人们的实际生活需要相吻合。

好，刚才我们说了住宅建设用地使用权的期限问题，知道了这个规则，对非住宅建设用地使用权的续期，也就好理解了。

前面说过，非住宅建设用地，主要是指商业用地、工业用地等。对这类建设用地，就不是我们前面说的“自动续期”了。根据法律规定，非住宅建设用地使用权都是“申请续期”，并且，应当在使用期限结束的前一年提出申请。

申请续期时，使用权人应依法办理续期手续，并且支付对应期限的土地出让金。

一般来说，对申请续期的要求，土地出让人都应当准许。但是，如果是出于公共利益目的，比如要建设铁路、机场、国防设施等，政府也有权不批准续期，而是期满后就收回土地。

到这里，你应该能理解我们开头说的结论了。

案例中，老冯通过买房取得的住宅建设用地使用权，是有明确期限的用益物权。《民法典》规定，住宅建设用地到期的，应当自动续期。

虽然法律还没有明确规定，住宅建设用地使用权到期后，应当续期多久并且续期后是否应该缴费，但这说的是一般情况，针对的是期限为 70 年的住宅建设用地使用权。

我们本讲案例的情况比较特殊，老冯取得的建设用地使用权只有 30 年，而且已经到期了。

处理这类情况，根据《民法典》第 359 条的规定以及立法机关的意见，首先，对这类期限不足 70 年的住宅建设用地，应当自动续期到 70 年，也就是老冯实际上还能使用土地 40 年。并且，这种续期不能收取续期费用。

所以，案例中的房产登记部门不能以土地使用权到期为由，拒绝为老冯和房产的买家办理过户登记。

好，关于建设用地使用权我们就讲到这里。总结一下今天这一讲。

第一，建设用地使用权，是指民事主体有权在国家所有的城镇土地上，建造并经营建筑物、构筑物。

第二，建设用地使用权的设立方式有两种，分别是建设用地使用权的出让和划拨。

第三，建设用地使用权是有期限的。住宅建设用地使用权到期后自动续期；如果是非住宅建设用地使用权，在到期的前一年应当主动申请续期。

> 《民法典》相关条文：
> 第三百四十七条 【建设用地使用权的出让方式】
> 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
> 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
> 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
> 第三百五十一条 【建设用地使用权人支付出让金等费用的义务】
> 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
> 第三百五十三条 【建设用地使用权的流转方式】
> 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。
> 第三百五十六条 【建设用地使用权流转之房随地走】
> 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
> 第三百五十七条 【建设用地使用权流转之地随房走】
> 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
> 第三百五十八条 【建设用地使用权的提前收回及其补偿】
> 建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
> 第三百五十九条 【建设用地使用权期限届满的处理规则】
> 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
> 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

听完这一讲后，给你留一个思考题，你认为 70 年的住宅建设用地使用权自动续期后，应不应该缴费呢？又是为什么呢？欢迎在留言区分享你的想法。

我是杨立新，我们明天再见。

### 💡 精华要点
- 1. 建设用地使用权，是指民事主体有权在国家所有的城镇土地上，建造并经营建筑物、构筑物。
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- 2. 建设用地使用权的设立方式有两种，分别是建设用地使用权的出让和划拨。
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- 3. 建设用地使用权是有期限的。住宅建设用地使用权到期后自动续期；如果是非住宅建设用地使用权，在到期的前一年应当主动申请续期。

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