## 352｜长租公寓还有什么新故事？

精挑细淘，得到头条，我是徐玲。

今天我们选择两个话题，为你提供知识服务，一是魔方公寓提交招股说明书，二是各大城市引入“过街神器”交通警示灯。

最近，长租公寓运营商魔方公寓向港交所递交招股说明书，准备冲击IPO。当然，递交招股书只是上市路上的第一步，离最后的上市成功还远得很。不过，这对于长租公寓整个行业来说，仍然算一个难得的好消息。

我们知道，长租公寓的本质是“二房东”，也就是，运营方从业主那儿签下长期租约，再把公寓转租给租户。2020年以来，这个行业就负面消息不断。率先在美国上市的青客公寓和蛋壳公寓先后爆雷，退市的退市，摘牌的摘牌。

根据魔方的招股说明书，从2020年到今年年中，它的房间套数从3.6万套增长至7.62万套，同时，2021年实现净利润2.95亿元，净利润率达到20.1%。这个净利润率是什么水平呢？因为现在没有上市的同行，我们可以拿相似的酒店公司来对比。疫情前的2019年，华住的净利润率为15.8%，如家的母公司首旅酒店是11.1%，锦江酒店在10%以下。

消息就是这样，来看看能学到什么知识。

前几年，长租公寓是创业风口，受资本热捧。不过，也有业内大佬不认可长租公寓模式，认为这种生意模式很难赚钱，而且风险较高，一旦市场环境出现波动，出租率下滑，就很可能陷入亏损。后来青客和蛋壳的先后爆雷，似乎印证了这个判断。那么，作为后来者，魔方能讲出什么新故事呢，它和前面几家有什么不同？

我们做了一点研究，发现，它们虽然都是长租公寓，但生意模式不完全一样。

青客、蛋壳等是从个人业主那里收房源，不管哪个小区哪栋楼几单元，有房子就行。在出租的时候，他们一般是把卧室分开租，单价比较低，这正好切中了大城市年轻人的需求。只要几个卧室的租金总和能超过整租成本和装修、管理成本，就能赚差价。

行情好的时候，这些长租公寓为了从个人房东手里抢房源，往往会开出超过市场价的租金。有内部人士透露，在最疯狂时，不少公寓以高于市场正常价格20%—40%的水平抢房源，以实现快速扩张。但是，高价抢房源的直接后果是巨额亏损。

比如蛋壳，2017年—2019年，房间数从5.2万间扩张至43.83万间，3年增长7.4倍。也是在这段时间内，蛋壳的经营亏损累计达到46亿元，还有50多亿元的负债。房间数的过快增长，还带来了出租率的下滑。2017年—2019年，蛋壳的出租率从85.8%下降到76.7%，这让它不敢大幅涨租金。到2020年突发疫情，情况就更糟糕了。

而魔方公寓的做法不同。它不是从个人房东手里拿房源，而是从机构业主那里收房源，一栋楼一栋楼地收，比如地产商没卖出去的商住公寓、歇业的酒店等等。这样一来，魔方公寓就在房源锁定期上更有优势。

你想，如果是个人房东，他们更关注市场行情的波动，我跟你签了长期合同，万一几年后行情大涨，我不就亏了？所以，跟个人房东签的合同，大多在3—5年。而魔方的房源业主是机构，没有精力自己经营，倾向于超长期托管，合同一签都是10年20年的。

要知道，房源锁定期的长短，会直接决定装修成本的摊销。同样做一次装修，是分摊到十年，还是只能分摊到三年五年，成本差别巨大。

同时，因为魔方公寓的房源分布集中，便于运营管理。

如果是从个人房东手里拿房源，房间分布在不同小区、不同单元，没办法对房间和租客做统一运营管理。租客一旦搬进去，跟运营方就没啥接触了。至于居住体验好不好、生活方不方便，主要取决于小区本身的条件，运营方做不了太多事情。

而魔方公寓的租客都在一栋楼里，可施展的空间就大了。比如魔方在上海的一处公寓，不但有前台和管家，还有超过500平方米的公共区域，包括休闲区、健身房、办公区、娱乐区、公共洗衣房，还有共享厨房和自习教室，简直是一个微型社区。魔方还经常举办一些活动，比如面向全国租客，举办魔方杯王者荣耀大赛；联合瑜伽机构，为租客提供免费瑜伽教学等等。在这样的运营管理下，租客对公寓的黏性更大，出租率有保障。

此外，魔方还率先尝试群租服务。它在2016年推出一个子品牌，叫9号楼公寓，不面向个人散租，而是租给企业，做职工宿舍。9号楼公寓可以根据企业需求定制单人间和多人间，并且还提供企业到公寓之间的往返班车服务。

你看，这样一来，魔方公寓就摆脱了“靠资本抢房源、靠转租吃差价”的简单生意模式，而是练起了精细化运营管理的内功。这套内功练好了，是可以作为单独的能力来输出的。我们在第347期节目中刚刚聊了万达的商管业务，魔方现在正在成为长租公寓领域的万达，走轻资产模式。

魔方的轻资产模式主要是加盟和托管，对外输出运营管理能力，跟连锁酒店的扩张思路差不多。此外，魔方也有合资共建模式，为合作方提供从前期设计到后期管理的全流程服务。比如，魔方在宁波与一家国企合作打造了一个租赁社区，魔方作为管理输出方，全面负责园区公寓的经营管理，包括前期设计、改造以及后期的运营、管理和销售，收取管理费和服务费。现在，魔方轻资产业务的复合年增长率为77.8%，是直营公寓业务的两倍。

你看，现在的魔方已经很难用“长租公寓”去定义了。我们经常用“赛道”来给企业分类，其实很多时候，看似是同行，但是它们的内在运作逻辑不一样，能力结构也不一样。分类是我们认识事物的捷径，但是分类也有可能误导我们。

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来看今天的第二条。

最近，一个号称“过街神器”的交通警示柱亮相厦门街头。这个交通警示柱被安置在斑马线两侧，当探测到行人时，会发出语音提醒行人快速通过，同时顶部“黄闪”的警示灯光会立即转变为“红蓝爆闪”状态，提醒机动车驾驶员，路口处正有行人过街，需要减速慢行。

其实，类似的过街神器在各大城市都有应用。比如在成都街头，行人即将进入斑马线时，传感器就能探测到行人，斑马线两侧的智能安全桩会立刻同步投射明亮的红色光线到行人小腿处，形成红色投影，引起途经此处的驾驶员注意。

另外还有一些城市，在人行道上铺设警示“光带”。警示灯嵌入人行道内，与交通信号灯切换系统保持同步，即使行人低着头也能判断红绿灯状态。这些创新性的过街神器，都是为了保障行人安全，为那些边玩手机边过马路的“低头族”保驾护航。

消息就是这样，来看看能学到什么知识。

虽说是有了“过街神器”，但边玩手机边过马路可不是个好习惯。手机不仅会分散我们的注意力，而且走路时盯着手机，会让我们原本宽阔的视野范围缩小到 1—10 度之间，完全注意不到周边的动向。

还有，走路玩手机不仅仅危害自己，还会扰乱跟他一起过马路的一整队人。你有没有发现，在过马路的人群中，只要有了几个低头玩手机的，整个队伍的速度就被拖慢了。

有这样一个实验：研究者招募了20多个志愿者，模拟在马路上双向行走的场景。其中一组红色帽子人群在马路上专心致志地走路，而在另一组黄色帽子人群中，研究者安插了3个边玩手机边走路的人，分别处于队伍的前部、中部和后部。

实验表明，在安插了玩手机的人之后，黄色帽子队伍整队人的步伐都明显慢了下来。这好理解，因为玩手机的人行进速度很慢，他后面的人难以避开障碍，就不得不慢下来。

更神奇的是，对面红色帽子的队伍里，明明一个玩手机的都没有，但是整队速度也变慢了很多。这是怎么回事呢？研究者分析，当我们走在马路上，看到迎面而来的人群时，表面上看我们对他们没有关注。但实际上，我们会下意识地观察对方的眼神和走路姿态，预测他们前进的方向和位置，从而主动寻找通道，避免和其他人碰撞。

但是，玩手机的人低着头，导致对面的人看不到他的眼神，前进的方向也无法预测，只好放慢速度。这样一来，迎面而来的队伍速度也被拖慢了。你看，一个要素对系统的影响，往往超出想象，不仅仅是我们能预测的那一部分。

说到这里，我想起博弈论大师托马斯·谢林，在《微观动机与宏观行为》这本书里提到的一个现象。说在早高峰的高速公路上，如果向南的车道发生了一起交通事故，那么，隔壁向北车道的车速下降得往往比向南车道还要快。这是为啥呢？

原因非常可笑，就是向北车道的司机出于好奇心，想看看另一边车道究竟发生了什么，于是不约而同地踩了一脚刹车，花10秒钟时间匆匆往那边看了一眼。10秒钟好像很短，但想想看，如果每辆车都多花10秒钟，那么后面的车速度就会越来越慢，最后面的司机甚至可能会多花1个小时。更可笑的是，可能现场已经被清理干净了，但后来的人想搞清楚前面的人到底在看什么，仍然会放慢车速。

你看，每一个微观个体与宏观系统之间，都存在着复杂互动。不管我们主观上是不是想改变这个世界，实际上我们每个人的每次选择，最后都可能影响到这个世界。我们每个人，对这个世界都是负有责任的。

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来说说咱们得到的事儿。

今天晚上10点43分，《精英日课》第五季就要正式开更了。为什么选择这样一个特殊的时间呢？《精英日课》的老同学都知道，这是万维钢老师和同学们之间的“暗号”。

“1043”是物理学上的“普朗克时间”。用物理学能测量的最短距离，普朗克长度，除以信息传递的最快速度，光速，就得出了普朗克时间，数值大约是10的负43次方秒。这个时间，是任何物理过程被测量感知所需要的最短时间。

万老师说，选择1043作为《精英日课》的发布时间，是想告诉你，“没有比普朗克更短的时间了，所以也不可能有更快的速度了——我希望把最新的思想，用最短的时间，以最快的速度传递给你。”

万老师还说，“真正的奢侈在于冒险”，新一季的《精英日课》没有课程表，他会随时捕捉各种新视野、硬知识、软技能，分享给你。当然，课程更新的这一年时间，现实世界也在随时发生变化，万老师会不定时加餐，回应你对这些变化的关心。

我们为《精英日课》第五季准备的欢迎仪式，今晚也会迎来最后一站，出场的是罗胖和《精英日课》的主编孙筱颖老师。快去预约直播，我们一起等待今晚的“普朗克时间”。

最后再提醒你一下，今天是《精英日课》第五季早鸟价最后一天，老用户下单减50元，新用户下单减40元，赶快加入吧。

今天就聊到这儿，《得到头条》，明天见。

### 💡 精华要点
- 1. 魔方公寓
- 现在的魔方已经很难用“长租公寓”去定义了。我们经常用“赛道”来给企业分类，其实很多时候，看似是同行，但是它们的内在运作逻辑不一样，能力结构也不一样。分类是我们认识事物的捷径，但是分类也有可能误导我们。
- 2.个体影响系统
- 每一个微观个体与宏观系统之间，都存在着复杂互动。不管我们主观上是不是想改变这个世界，实际上我们每个人的每次选择，最后都可能影响到这个世界。我们每个人，对这个世界都是负有责任的。
