## 621｜“好房子”来了，三大影响或将涉及所有人

精挑细淘，得到头条。我是李南南。

今天我们聊一个很多人关心的话题，好房子。3月31日，国家标准《住宅项目规范》正式发布，其中规定，新建住宅层高不得低于3米，四层以上的楼房每个单元至少得有一部电梯，每套住宅至少有一个卧室或起居室满足日照标准，此外，还有关于适老化、噪音、无障碍方面的要求，等等。

简单说，好房子，就是有更多的高度空间、更多的阳光、更多的舒适与方便。

其实，好房子不是一个刚出现的新概念。2023年6月的中国城市高质量发展论坛，住建部部长倪虹就提出了“好房子”的说法。今年3月初，“好房子”第一次被写进政府工作报告。这也标志着国内房地产发展，正式从“量”向“质”转型。

而关于政策的执行，住建部部长倪虹在今年两会期间的记者会上，强调了三点，立标准、强科技、抓项目。

第一，立标准。3月31日发布的《住宅项目规范》，就属于立标准。同时，住建部也在编制新版的《好房子建设指南》。这些文件将为好房子提供刚性的建造标准。

今年，很多地方政府也把建设“好房子”列入年度工作重点。2月，北京印发了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。3月，杭州发布了《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》。同样在3月，山东省发布了《高品质住宅建设指导意见和技术指引》。

第二，强科技。住建部部长倪虹强调，“好房子”建设要大力推广惠民实用的新技术、新材料、新工艺、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家关心的问题。

比如，全屋智能化将成为趋势。之前，智研咨询发布了《2025—2031年中国智能家居行业市场现状调查及投资前景研判报告》，其中提到，2024年，国内智能家居市场已经达到8767.4亿元，2025年可能超过1万亿元。再比如，无人机配送、水质监测、智慧社区系统等，都可能是未来好房子的标配。

第三是，抓项目，也就是让城市和企业实实在在地建造“好房子”。

中国建筑标准设计研究院的副总建筑师郝学说，我国住宅建筑的平均寿命大约只有40年，相比一些发达国家差距较大。而未来的“好房子”，会通过优质的建筑材料、智能化建造方式、绿色建造等方式，全面提升住房的品质和使用寿命。比如，山东的《高品质住宅建设指导意见和技术指引》就强调，“好房子”要保证质量优良、安全耐久，功能优化，还要延长质量保修期到10年，推行“先验房后收房”制度。

那么，好房子入市，对咱们普通人到底意味着什么呢？

乍一看，这个问题的答案好像很明显。好房子，就意味着住着更舒心，生活品质更高。但是，假如深入细节，它可能带来的影响还有很多。

接下来，咱们就结合媒体上的各方观点，展开说说。

第一，好房子与楼市。

根据很多房地产从业者的推测，好房子入市，可能会助推楼市回暖。这个推测的依据是，一来，好房子入市会导致楼市出现分层，存量的老旧二手房会进入一个相对的低价格带，进而带动去库存。二来，新房硬件优势明显，也能被客户接纳。比如，新房取消公摊，让得房率变高。再比如，优化套内设计，阳台占比将提升到10%并且部分不计入容积率。

容积率，也叫建筑面积毛密度，指的是地上建筑总面积与净用地面积之间的比值。说白了，容积率越小，就意味着社区的人均感受越宽敞。据说北京一些新房项目已经通过新政使得房率提高了30%。

换句话说，好房子入市，意味着新房和二手房都变得更有针对性，更能命中目标人群的需求。整个楼市就会因此慢慢稳住，这对整个经济都存在利好。

其实，很多关于房屋方面的举措，都同时考虑到了居住与流通这两个层面。比如，这几年国内的很多城市开展老旧小区改造。包括更换老旧管路、增加楼体保温层，以及其他老旧设施更新，等等。改造后的老小区不仅居住体验更好，而且在出售时还能增加买房人的贷款年限。

就拿北京来说，之前购买二手房的公积金贷款年限，是房屋剩余使用寿命减3年。比如房屋的使用寿命还剩15年，那么贷款年限就只有12年。假如购买上世纪六七十年代的住房，几乎就申请不到什么公积金贷款。但是，假如购买改造以后的老旧小区，公积金贷款年限就可以延长到土地剩余使用年限减3年。这就让贷款年限延长10年到20年不等，也降低了买房人的负担，增加了房屋的流通性。

换句话说，保居住与去库存，这是房地产一直以来的两条主线。让房子能够更好住，也更好买卖。

好，这是关于好房子的第一个角度，它与楼市之间的关系。

第二，好房子入市，事关下一代与老龄化。它将更适应未来的下一代，也更符合老年人的需求。

比如，为什么好房子的层高标准是3米？除了舒适性的考虑之外，也因为中国孩子的身高正在增长。目前我国实行的2011年版本的《住宅设计规范》，当时规定的建筑层高标准是2.8米，但回到现实，很多人装了地暖、中央空调等，所以真正的使用高度不足2.8米。

要知道，2.8米这个层高的规定，实际上是延续了我国1950年代的《民用建筑设计通则》。当时，我国成年人的平均身高是1.6米，2.8米这个高度绰绰有余。但根据《2023身高现状报告》，中国成年男性的平均身高为173.8厘米，女性为161厘米。相比于20年前，男性的身高增长了7.1厘米，女性增长了5.9厘米。2020年，伦敦大学帝国理工学院做过研究，中国19岁男性和女性的平均身高都在东亚地区排名第一，只跟欧美国家相差2厘米左右。

而随着家长对孩子的睡眠、运动、营养等各方面的重视，未来中国人的身高还会越来越高。从这个维度上看，过去2.8米层高的房子可能并不适用于新一代的年轻人。毕竟，人变高了这么多，房子是不是也应该高一点？

再比如，关于好房子与老龄化。之前，中国老年学和老年医学学会秘书长王金龙就说，我国大概有三分之二以上老年人居住的房子，房龄超过20年，其中有六成以上房子都“不适老”。比如没电梯、楼梯狭小、人车混行，等等。这些都是好房子要解决的问题，比如这回山西省发布的《山西省推进“好房子”建设试点工作方案》，就要求未来的房屋建设必须全龄友好，增加电梯、人车分流等。

第三，好房子的房屋空间自由度会提高。所谓空间自由度，就是你自己改格局的余地。

资深建筑师郝学说，未来的房子具体长什么样，其实谁也说不准。因此，很多建筑行业的从业者选择的方式是，为使用者留出最大的空间自由度。你看，一个人从单身到二人世界，到有孩子，再到父母帮忙带孩子，最后到孩子离开独立成家，整个生命周期中的居住需求会不断发生变化。这个时候，假如有足够自由的结构空间，就能采用装配式装修等方式，来满足不同时期的居住需求。

那么，房子应该建多大合适呢？可以参照2021年发布的《城镇家庭居民“住有所居”量化指标研究报告》，其中提到，城镇家庭居民人均住房面积底线标准为13平方米，提升标准是20到30 平方米，而舒适标准是30到40平方米。

这个舒适标准在世界范围内或许也普遍通用。加拿大、澳大利亚、美国，是全球平均住房面积最高的几个国家，家庭平均住房面积200平方米左右，但四口和五口之家很多。换算成人均面积，大概依然是40平方米左右。之前建筑大师勒·柯布西耶，在瑞士湖畔给他的父母打造了一套住宅，虽然房子的院子很大，但室内的主体面积也就是60平方米左右，或许也是因为这个面积恰好对应了人的舒适标准。

好，这是关于好房子的三个观察角度，它需要满足人在不同生活阶段的居住需求。

除了前面说的这些，好房子带来的影响还有很多。毕竟，房屋不仅是居所，它也是一个超级产品。从这个角度看，整个社会的各行各业，都可能成为它供应链的一部分。

比如，绿色建筑普及，意味着对绿色建材的需求将快速增长，钢结构、光伏屋顶、低碳混凝土，都将受到巨大的带动。再比如，智慧住宅的增长，意味着智能硬件将与房地产领域深度融合，其中又会出现很多新机会。再比如，随着机器人技术在建筑中的普及，房地产也将成为建筑机器人大展拳脚的市场。

换句话说，除了满足居住需求之外，你也可以把房地产当成一个超级变量。任何与它融合的领域，都将随着这个超级变量的发展而一起发展。因为它的规模巨大，可以搭载大量的周边产业，让它们一起发生变化。也希望你能在这些变化中，抓住适合你的新机会。

关于这个话题，咱们先说到这。

好，以上就是今天的内容。《得到头条》，明天见。

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### 💡 精华要点
- 好房子入市，会给普通人带来什么影响？
- 第一，好房子入市，意味着新房和二手房都变得更有针对性，更能命中目标人群的需求。好房子更好住，也更好买卖。
- 第二，好房子入市，事关下一代与老龄化。它将更适应未来的下一代，也更符合老年人的需求。
- 第三，好房子的房屋空间自由度会提高。足够自由的结构空间，让业主可以采用装配式装修等方式来满足人生不同时期的居住需求。
