## 708｜影响深远：房租普降，不止关系到房东和租客

精挑细淘，得到头条。我是李南南。

今天我们从一个被很多人低估的领域说起，租房市场。根据相关机构发布的数据，2025年上半年，全国各个城市的住宅租金普遍下降。即使是6、7月份，应届生毕业带来了不小的增量，但对房租的影响也仅仅是“少数城市，轻微上涨”。根据很多机构的预测，长期看，国内的住宅租金依然有一定的下降压力。

说白了，房租有可能还会降。注意，只是“可能”，毕竟市场变量很多，很难准确预测。

那么，为什么说租房市场被低估了呢？这是因为它的影响面被低估了。你看，按照很多人的设想，房租降不降，不外乎是房东和租客之间的事，好像跟外人没多大关系，但事实上，房租变化所引发的涟漪，影响的远远不只是房东和租客。

今天，我们就来说说房租变化，到底意味着什么？会带来哪些影响？要想回答这个问题，我们必须结合另外两个当前的关键背景，一是房地产领域的大逻辑。二是今年7月21日，国务院公布的《住房租赁条例》。

乍一听，你可能觉得这个事情有点复杂，又是政策文件，又是房地产逻辑的，但事实上它的本质很简单。咱们先别着急，一步步展开讲。

首先，我们从一组你经常听到的名词说起，“红利”和“泡沫”。面对一个快速增长的领域，有时人们会说这是“红利”，有时人们会说这是“泡沫”。那么，这两个概念到底都是什么意思呢？

比如房地产，房子的成交价，从每平方米1000元一下涨到了每平方米10000元，这到底算是红利还是泡沫呢？很多人的依据是看涨幅，觉得涨得太多就一定是泡沫。

但事实上，判断的核心并不是涨幅，而是，人们买房时，用的到底是什么钱？这个逻辑我们之前简单讲过，今天稍微展开一些。

我们可以把买房的钱分成两种情况。

第一种情况是，现有的钱+一笔能还上的贷款。注意，是能还上的贷款。比如，我贷款20万元，但我未来几年收入稳定，而且还很可能有增长，我确定几年内就能把这笔钱还上。

第二种情况是，我依然是贷款，只不过贷款的钱超过了我的偿还能力。也就是我买房的钱是，现有的钱+一笔还不上的贷款。

说白了，这两种情况虽然都是贷款，但前者是动用了一笔“还得上的债”，后者是动用了一笔“还不上的债”。

而区分红利和泡沫的关键，就是看支撑起房屋成交价的，到底是前者，还是后者。

假如支撑起房屋成交价的，是那些“还得上的债”，那么即使房价涨得再高，涨得再快，这也属于“红利”。但是反过来，假如支撑起房屋成交价的，是那些“还不上的债”，那么即使房价涨幅再低，这也属于“泡沫”。

换句话说，一个领域到底是“红利”还是“泡沫”，不是看其中的价格高低，而是看人们收入的增长速度，是不是能跟得上价格的增长速度。假如人们手里根本没钱，未来也可能赚不到太多钱，他们只是单纯地觉得房价会涨，然后不停地借钱买房，那么这就是在制造泡沫。透支的债务越多，泡沫就越大。而最后大家两手一摊，说“我摊牌了，这钱我还不上”，这个情况就叫泡沫破裂。

当然，以上这些都是比较基础的金融常识，道理很简单。

而真正的难点在于，身在其中的人很难判断，眼前的高价格到底是泡沫还是红利。因为很多人并不确切知道，自己未来的收入能不能还上这笔钱。

一般来说，一个领域都是，先红利，后泡沫。这个过程一般是这样的，我们拿房地产举例。

首先，房地产价格上涨，带动经济的总体增长。就像我们之前讲过的，你可以把房地产当成一个超级商品，而整个社会的很多产业都是它的供应链，包括建材、制造、电子等等。商品大幅涨价，也会带着整个供应链一起涨价。房价涨了，所有人都跟着赚钱。

其次，因为所有人都跟着赚钱，因此人们对未来的预期会变得乐观，认为自己未来还能赚到钱，于是人们就敢于借钱。同时，大家看房地产还在涨，借钱的底气就更足了。人们会觉得，这不是贷款，而是把自己未来的钱存到一个利息更高的地方。比如，我贷款20万元买房，我不会觉得自己在借钱，我只是把自己未来要挣的20万元，存到了增值更快的房地产领域。

最后，这个所有人都收入上涨的阶段，并不会一直持续。因为对每个领域来说，低垂的果实都是有限的，容易赚的钱就那么多。因此早期人人都能赚钱，而到了后期钱会越来越难赚。这时，收入的增速就追不上房价的增速。红利就会逐渐变成泡沫。

但问题是，你怎么可能观察到所有人的赚钱情况呢？以及每个领域到底是在“低垂果实”的阶段？还是已经到了“内卷赚钱难”的阶段？这都很难判断。而且作为当事人，往往还会再多想一层，就是“我觉得别人怎么觉得”，很多人都觉得“别人觉得房价会涨，早晚会有人出高价买我的房”。

这个过程的背后牵扯到大量的领域变化，无数的人心揣测，导致这个“从红利到泡沫”的过程变得极其复杂，而且预测难度极高。

虽然这个“从红利到泡沫”的过程中微观变量很多，但总体看，又有一条大致清晰的主线。这就是，脱离实际价值。从红利到泡沫的过程，本质上也是“脱离实际价值”的过程。

什么叫实际价值？对房子来说，买完了之后居住，或者租出去给别人住，这都属于实际价值。

而泡沫的本质之一，说白了不就是有太多人买房不为住，只为倒手卖吗？假如这部分人少，还不足以搅动房价。假如这部分人太多，就会出现泡沫。假如叠加其他因素，比如美国，金融监管存在漏洞，次贷市场混乱，那么房价泡沫引发的连锁反应就更有破坏力。2008年美国的次贷危机就是这么出现的。

前面说过，虽然过程很复杂，但解决方案相对明确，关键途径之一，就是让“住房回到实际价值，回到使用价值”。

怎么回到使用价值？

比如，推出“好房子”。就在今年7月，住房和城乡建设部印发了《“好房子”建设经验做法（第一批）》。什么叫好房子？说白了就是能更好满足居住需求的房子。这个做法的目的之一，就是让房子回到使用属性。

再比如，推进租房市场更好地发展。租房市场繁荣，也是在推动房屋回归使用价值。就像前面说的，一个市场越是回归“实际价值”的逻辑，它的泡沫就越小。从这个角度看，租房市场繁荣，是促进整个房地产领域回归良性发展的关键一环。

好，说到这，经过前面铺垫的一大圈，我们算是解释清楚了租房市场和整个房地产领域之间的关联。注意，实际关联还要更复杂，前面只是解释了其中的一个关键的角度。

接下来，带着这个视角，我们再看看今年的房租变化。这个变化要分成两方面看。

首先，今年房租下降，不是原因，而是结果。这说明租房市场的供给增加了，这些增量多数来自个人房东，还有一部分来自地方政府的人才公寓，而政策性出租房的入市，又给整个市场提供了一个锚定价格，推动整个租房市场的价格进一步趋向合理。这是现在正在发生的情况。

其次，咱们再看未来。今年7月21日，国务院公布了《住房租赁条例》，这也是咱们国内首部，专门针对住房租赁市场的全国性行政法规。

《条例》里的规定非常多，包括对房源真实性的规定，对住房硬件的最低要求，还有对租赁双方利益的保障条款，等等。

有人可能会觉得奇怪，因为《条例》里的很多描述，似乎在房屋租赁合同里都出现过，很多本来就是中介制式合同里有的条款，为什么还要再专门出台规定呢？

这主要是因为，这个《条例》不仅是给个人看的，也是给执法部门看的。原来一些纠纷，因为没有针对住房租赁的专门条款，法院只能依赖《民法典》的原则性规定，这也限制了裁判效率。而这回有了更具体的标尺，租赁双方万一出现纠纷，维权的效率就能提高不少。

而整个市场获得的法律保障充分，也能推动这个领域快速地良性发展。

（注意，是良性发展，并不是单纯地涨价或者降价。假如房租的降速过快，会传导到房地产市场，使房价下降，进而还可能会带来通缩的风险。假如上涨太快，又很难良性发展。）

因此，在观察租房市场时，还需要考虑很多整体性的因素。比如，市场规模、未来增量、关联产业等等。

关于这些情况，今年上半年，清华大学房地产研究中心联合其他机构，一起发布了一份《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》，里面有几个信息可以参考。

关于市场规模，目前我国大约有2.6亿租房人口，尤其在四大一线城市，租房人口规模达到4000万人，占比接近50%。什么概念？一线城市里，平均每两个人就有一个在租房。预计到2025年末，我国房屋租赁市场的规模将达到3.2万亿元，2025年到2030年的复合增长率预计达到7.5%。

再看租房的人群变化，过去很多人觉得，租房的主力是30岁以下的年轻人，但在这回的最新数据里，全国40个重点城市，35岁以上的租客占比超过35%。超半数租客表示愿意接受5年以上的租房生活。

换句话说，从蓝皮书的数据看，租房市场或许还有不小的增长空间。

同时，租房市场的增长，还可能间接带动消费领域的增长。你看，假如租房市场稳定，人们的购房焦虑就会降低。这么一来，人们就更敢于去消费，而不是执着于“拼命攒钱买房”。

而且当租房市场能给人们提供足够的安全感，“租房结婚”“租房养老”等生活方式可能会被逐渐接受。借用政经学者马江博老师的观察，这可能会推动社会整体心态的转变，让房子不再只是财富的载体，而是回到居住的本质。

换句话说，推动市场转变的关键，也许不仅在于提供新选择，更在于塑造新共识。

关于这个话题，咱们先说到这。强调一句，租房以及整个房地产市场，是一个非常复杂的系统，我们今天只是选取了其中一个观察角度，并不代表全部情况，也不代表对未来的行情预测。假如你想更深入地了解这个话题，推荐你关注马江博老师的《政经参考》，里面有更全面详细的讲解。

好，以上就是今天的内容。《得到头条》，下周见。

版权归得到App所有，未经许可禁止转载。

### 💡 精华要点
- 1. 判断一个领域是“红利”还是“泡沫”，不是看其中的价格高低，而是看人们收入的增长速度，是否能跟得上价格的增长速度。
- 2. 一般一个领域都是先红利，后泡沫。这个过程中微观变量很多，但总体看，有一条大致清晰的主线是，脱离实际价值。
- 3. 《住房租赁条例》的公布，让整个租房市场获得了法律保障，同时也能推动这个领域快速地良性发展，最后还可能间接带动消费领域的增长。
