## 170｜今天“拆迁”，还能“一夜暴富”吗？

精挑细淘，得到头条。我是李南南。

今天，我将从两个话题出发，为你提供知识服务。第一个是，全国多地调整房地产政策。第二个是，健身平台Keep在港交所上市。

先来看今天的第一条。最近，全国很多地方，开始调整优化房地产政策。关于房地产后续的走势，也有很多相关的分析。当然，关于房地产的走势，各地有各地的情况，不是三言两语能概括的。今天，我想请你关注一件事，这就是，前段时间召开的，724政治局会议。了解这次会议，对我们理解房地产的总体走向，很有帮助。

就在国家统计局发布上半年经济数据之后，7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年重点工作。会议通稿公布的第一时间，很多经济学者做了解读。咱们先说说这回会议的重点。

从这些解读中，我们能读出三个明显的关键词。第一，肯定成绩。比如，会议提到，国民经济持续恢复、总体回升向好，高质量发展扎实推进。第二，直面挑战。比如，会议提到，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。注意，这个提法比之前说的信心不足，又更进了一步。说的不光是心态层面的事，更直面真实存在的困难。第三个关键词是，推动高质量发展。在通稿中，提到了下阶段的六大主要经济工作。其中位于第一位的，是新增的一条，叫，要用好政策空间、找准发力方向，扎实推动经济高质量发展。

关于这回的会议全部内容，你可以去查看通稿全文。我们今天要说的，是其中的一个，跟房地产相关的点，这就是，城中村改造。

会议中提到，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。其中，平急两用，指的是集隔离、应急医疗和物资保障为一体的重要应急保障设施，平时可以用作旅游、康养、休闲，关键时刻满足应急需求。

当然，在这句话里，很多人更关心的是另外一件事，这就是，积极推进城中村改造。注意，这个说法不是第一次出现。在7月21日的国常会 上，刚刚通过一份文件，叫《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

你看，几次重要会议，都提到了城中村改造。于是，市面上就出现了一些声音，比如，棚改是不是又要启动了？房价是不是要大涨了？拆迁是不是又能一夜暴富了？

那么，到底是不是这样呢？要想回答这个问题，咱们得搞懂三件事。

第一，棚改为什么会抬高房价？关键不在于棚改本身，而在于，棚改货币化。棚改货币化，说白了，就是拆迁的时候，用真金白银的货币做补偿。这就导致了三个结果。

首先，住房需求变多了。毕竟，拆迁户，房子拆了，总得找个新地方住吧？其次，进入房地产市场的钱变多了。毕竟，拆迁户可是个个手里都握着大笔现金。最后，进入房地产市场的房子也变多了。因为拆掉棚户区之后，肯定还得盖新房子。

你看，当一个市场里的需求、供给，以及涌入的现金都变多的时候，这个市场大概率上会增长。这就是棚改货币化，推动房价上涨的基本逻辑。

但问题是，从政策层面上看，棚改货币化，是伴随着“十三五”规划，也就是2016年到2020年这五年开展的。到2020年，它已经伴随“十三五”一起收官。在2021年，住建部就已经明确规定，城市更新禁止大拆大建，不得以城市改造为名，做新的棚户区改造。2022年，政府工作报告提出的棚改计划，也只允许了120万套。

因此，从政策角度看，这回提出的城中村改造，跟当年的棚改，并不是一码事，它更不是棚改的2.0版本。而且更直接的体现是，当年的棚改主要是货币化补偿。而最近大半年，全国很多地方的城中村改造，都开始试点房票补偿。房票，你可以理解成，买房用的兑换券。政府跟一部分开发商合作，拆迁户可以在一定时间里，比如12个月内，去找这些开发商，用房票购买商品房。

这么一来，棚户区拆了，老百姓住上新房子了，开发商的库存也消耗掉了。而且在整个补偿过程中，现金不介入，房价也就没有明显的上涨动力。因此，很多人都说，这一轮城中村改造对房地产的影响，更多地是去库存，而不是普遍抬高房价。

好，这是咱们要搞懂的第一件事。城中村改造，不等于棚改货币化。

第二，房地产市场的总体供需关系如何？毕竟，房价涨与不涨，除了看局部市场之外，更得看一个关键的大前提，就是总体的供需关系。假如一个东西的需求远大于供给，想不涨价都难。

而在这回的724政治局会议的通稿中，提到了这么一句话。要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。注意，是市场供求关系发生重大变化。

按照房地产领域研究专家，卢俊老师的说法，他入行以来从来没见过这种表述。这里的供求关系变化，意味着房地产正式从卖方市场，进入买方市场。

按照《中国城市大变局》的作者，凯风老师的说法，现在的房地产市场情况是，总量过剩，只有超大特大城市，存在结构性短缺。也就是，特定的需求没有被满足。比如，保障性住房、改善型住房这些特定类型的住房。

这是咱们要搞懂的第二个重点，从总体上看，房地产市场，已经从卖方市场，进入买方市场。

第三，这一轮城中村改造的对象变了。咱们再看一眼这份文件的标题，叫《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。注意，重点是，超大特大城市。而上一轮棚改，是全国上下都推进。

超大城市，指的是城区人口超过1000万的城市，一共有8个。特大城市，指的是城区人口500万到1000万之间的城市，一共有14个。超大特大城市加起来，一共22个。

那么，为什么这回的重点，落在了超大特大城市上？

首先，超大特大城市，是城中村最集中的区域。三、四线城市在上一轮棚改中，棚户区已经拆得差不多了。而在超大特大城市中，还有不少城中村。说白了，只有超大特大城市，还有的改。其次，城中村改造，能够改善城市面貌，提高板块活力，这些因素能够促进经济的长期发展。最后，大城市依然存在住房的结构性短缺，也就是前面说的，保障性住房、刚需住房、改善型住房的需求。因此，城中村改建后，新建住房也能够进一步满足这些特定需求。

换句话说，这一轮城中村改造的重点，是让城市整体获得更好的发展，而不是单一地立足于房地产。最后，强调一句，我们今天说的，只是这一轮城中村改造中，所折射出的房地产市场的大致逻辑，具体到每个城市，多少还会有所差异。同时，假如你的身边，有人要做买房方面的决策，推荐你把这个节目分享给他。为他提供更多的参考。

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再来看今天的第二条。最近，健身平台Keep在港交所上市。根据招股书显示，Keep总营收连续三年增长，由2020年的11.07亿元增长至2021年的16.19亿元，再增长到2022年的22.12亿元。

那么，这些收入来自哪里呢？Keep除了是线上健身平台，他们还做智能健身设备、运动装备，比如智能单车、智能手环等等。但是，除此之外，他们还有一个关键的收入源，就是，卖奖牌。

2021年，Keep做了一个营销。在520期间推出了线上跑步比赛，并推出了“丘比特之箭”奖牌。用户完成赛程，再加十几块钱，就能获得一块实体奖牌。活动本意是鼓励用户多参与，没想到，活动没火到哪去，奖牌倒在小红书上火了，据说很多人是冲着奖牌去参加活动的。

Keep乘胜追击，在2021年底又找日本动画公司三丽鸥授权，推出了大耳狗造型奖牌，每块奖牌39元。结果一场活动吸引了20多万新用户，奖牌收入过千万。后来，Keep陆续推出了HelloKitty、柯南、玩具总动员等各种奖牌类型。2022年，Keep虚拟体育赛事所得收入，其实大部分是奖牌收入，同比增长超500%。

不过，这里做个澄清，以前有媒体说，奖牌是Keep的最大收入源。这多少有点夸张了。根据招股书，Keep近三年的收入，超过50%都是在智能健身设备和运动装备上，不是奖牌。但是，毫无疑问，奖牌对于Keep的破圈功不可没。

但是今天，我们要说的重点，并不是Keep的奖牌，而是这件事所反映出的一个现象。这就是，很多时候，决定你成败的，反而是你自己都没想到的细节。

比如，对于一场健身运动，组织的流程合不合理，运动效果怎么样，才是最核心的因素，但是想不到，不起眼的奖牌，却成为用户选择你的理由。

前段时间，自媒体半佛仙人也讲了两个类似的故事。

第一个，是关于亚朵酒店。你看，既然是酒店，最核心的竞争力，肯定是地点便捷、房间干净、服务贴心。但是，这些因素，亚朵有的，别的酒店也有。那么，在用户看来，选择亚朵的理由是什么呢？很大一部分理由来自，烘干机。

你看，在酒店出差的人，一般不会带很多的换洗衣服。你要是用酒店的洗衣服务，太贵。最划算的，是用酒店的洗衣机，自己洗。但是，洗完之后晾干特别麻烦。而亚朵抓的就是这个痛点。他们给几乎所有的酒店都配了烘干机。你把衣服放进洗衣机里时，可以填个单子，说明是否需要烘干。客房保洁会每隔一段时间去洗衣房看看，假如你有烘干的需求，就直接把衣服转到烘干机里。

结果，就凭借烘干机，这么一个看起来很微弱的优势，亚朵吸引了不少住客。

第二个案例，是一个外卖品牌，叫窑鸡王。这家店主打的菜品就是窑炉里的烧鸡，最火的单品是半只鸡，一翅一腿，刚好一顿饭。但是特别的是，它的营业时间，是到凌晨四点。在白天的时候，你可能有几百家店能选择，但是在深夜加班的时候，你会发现，这个时间点能送外卖的店并不多。当然也有做夜宵市场的门店，但多以烧烤、撸串、小龙虾为主。所以对于深夜加班的职场人，窑鸡王就成了为数不多的选择。

同时，只要你点过一次他们的外卖，就等于完成了破冰，后续可能就会有第二次、第三次。窑鸡王的生意，就这么一点点滚动起来了。

说到这，我想跟你说一个词，叫，第二优势。也就是，核心优势之后的优势。你看，健身平台最核心的优势是健身体验好，酒店是便捷，外卖是好吃，把这些主需求做好，就拥有了“第一优势”。但是，在一个高度成熟的市场里，用户的主需求在任何一个品牌都可以满足，核心需求已经拉不开差距。这个时候，我们要懂得寻找“第二优势”。在次要的需求上下功夫，解决痛点，赢得好感，反哺主营业务。

最后，总结一下，今天说了两个话题。这一轮城中村改造的逻辑，以及怎么用第二优势赢得竞争。假如你的身边有人对这两个话题感兴趣，尤其是有准备买房的朋友，推荐你把今天的节目分享给他。

好，以上就是今天的内容。《得到头条》，明天见。

### 💡 精华要点
- 1. 城中村改造的逻辑
- 这一轮城中村改造，咱们应该搞懂三件事：第一，城中村改造，不等于棚改货币化；第二，房地产市场，已经从卖方市场进入买方市场；第三，这一轮改造的重点，是让城市整体获得更好的发展，而不是单一地立足于房地产。
- 2. 怎么用第二优势赢得竞争
- 在一个高度成熟的市场里，核心需求已经拉不开差距。这个时候，我们要懂得寻找“第二优势”。在次要的需求上下功夫，解决痛点，赢得好感，反哺主营业务。
