## 050｜“老破小”70年产权到期后怎么办？

精挑细淘，得到头条。我是李南南。

今天，我将从两个话题出发，为你提供知识服务。第一个是，中国首批70年产权住宅，产权陆续到期。第二个是，电视剧《狂飙》收视率创央视八套近九年新高。

先来看今天的第一条。最近看到一个特别漂亮的举动，是关于老破小70年到期后怎么办的。不知道你还有没有印象。就在去年年初，好多媒体都在报道，中国上世纪50年代修建的第一批70年产权住宅，也就是好多人说的老破小，产权开始陆续到期了，该怎么办？

当时很多人提过一个方案，原拆原建。将原来的拆除，并在原地址修建新住房。这是一项以惠民为首要目标的工程，核心目标不是奔着盈利去的。主要费用来自地方财政，而参与执行的，也是国资企业。原拆原建的好处是，一来能极大提升品质，原来连电梯和独立厨卫都没有，现在都有了。二来还不用换地方，大伙儿也更容易适应。当时对原拆原建的报道里，有一句话，叫上海市已经做出尝试，并取得了不错的成果。但是，到底是怎么做的呢？好像很少有具体的消息。

但是最近，一位房地产领域专家，卢俊老师，对上海市最早的原拆原建小区，彭三小区，做了深度报道。并且专访了这回改造的主要参与者，上海彭浦新村街道旧住房改造办公室主任须炳荣。看完之后我发现，这件事真比我们想象中难很多。

先简单介绍一个背景，并不是所有小区都满足原拆原建的条件。目前，原拆原建需要满足三个条件。首先，必须是老旧公房。也就是，房龄50到70年，由国家租给个人的房屋。个人是凭承租卡居住，而不是产权证。其次，没有独立的厨房和卫生间，居住条件落后。最后，小区整体环境过差，比如雨天积水等，迫切需要改善。彭三小区就满足这三个条件。它位于上海市静安区彭浦新村，地段算是不错，周边的二手房，均价大概在6万元。

首先，为什么原拆原建难？难点不在于建筑，以咱们中国的建筑水平，盖个房子还不容易？难的，在于公平。就像那句话说的，好多人其实是，不患少而患不公。获得的新住宅，面积多少当然重要，但公平也一样重要。而这个所谓公平，又分三个层面，一个比一个难。

第一，是面积公平。这不难理解。你给我的新房面积，不能比旧的小。这看起来好像简单，不外乎就是在给新房的时候，在人家原来旧房面积基础上，再加上一部分面积。关键在于，各家各户的套内面积好办，但是，公摊的部分应该怎么办？

要知道，这些老房子是没有独立的厨房和卫生间的，这些都是公用，那么新房的厨房和卫生间面积，应该怎么计算？同时，有的旧房原来有阳台，有的没有。这部分在新房分配中，又该怎么计算？

你可能也发现了，很难有一套统一的计算公式。这就得纯拼耐心了。彭三小区的解决方案是，根据功能区来分别计算增量面积。比如卧室，都增加相同的面积，都变大了，大家都满意。再比如，厨卫增加的面积，按照原来的公摊面积计算增量，你原来的公摊越多，新房的厨卫面积越大。再比如阳台，每户都增加相同面积的阳台，而且统一不计入房本面积。这么一来，不管你原来的阳台是什么情况，现在都能获得更多。再比如，壁橱、杂物间，都有相应的计算方法。

但是，仅仅是做到面积公平，还不算完。因为还有第二个公平问题，也就是，户型公平。这就更难了。

比如，我原来的房子是30平方米，虽然小，但是是两居室，而且是大家公认的最好的东南朝向。你给我的新房，不能是面积变大，但是，户型变成一居，而且朝向变成西北。换句话说，你不仅要提供新房的便利，也要保留一部分旧房里，居民原本的居住体验。要知道，老房子的户型，那真是千奇百怪，要想还原谈何容易？

怎么办？你看，这也不能简单规划出几个统一的户型就完了，你得逐个房子规划设计。这就考验设计师的耐心了。彭三小区为了保留原本的户型格局，一共设计了282个户型，其间反复和居民核实。最终经过20多轮沟通修改，最终确定了94个户型。这比一般的商品房小区，要多出很多。

但是，就算解决了户型的公平，还是不够。因为还有第三个公平问题，那就是，楼层公平。这也很难。

因为老楼是没电梯的。因此一般二楼最吃香，既不像一楼那么临街吵闹，也不用爬太多楼，而顶楼最便宜。但是新房是高楼，有电梯，往往是中间偏上的楼层更值钱。你看，按照旧房楼层越高，新房楼层也越高的方式分配，肯定有人不同意。怎么办？

彭三小区最后制定的楼层分配方法是，原来是好楼层，分房后也是好楼层。注意，不是按高低分配，而是按照大家公认的好楼层的标准来分配。假设旧房总高是6层，新房总高是18层，那么分配方式就是，原来是2层的，对应的新房楼层是6到10层，不高不低，视野正好。原来是3层4层的，对应6到18层。原来是1层6层的，新房可以在1到6层之间选。这么一来，大家都能接受。

类似的细节还有很多。比如，在原拆原建过程中，因为新楼的土地使用效率更高，因此一定会有多出来的面积，怎么办？彭浦三区多出来的面积，一共有这么三个用途。一是进入所在的静安区政府保障房等民生工程体系。也就是作为民生工程的保障房。二是为后续拆改小区预留房间。三是作为市政配套。比如建设停车场、社区食堂、文化休闲场所，等等。

好，彭三小区的原拆原建，咱们先讲到这。你有没有从整个事情当中，嗅出一种味道？就是我们在一个复杂任务中，最需要搞懂的其实就是，弄清楚到底在跟谁打交道？过去一想到盖房子，总觉得这是在跟沙子水泥，跟混凝土打交道。但在彭三小区的改造中，你分明能感受到，从头到尾的每一个动作，都是在跟人打交道。哪里有什么公式、逻辑、方法论？不外乎是抓住每一个人的细微感受，然后体会它、琢磨它、回应它。

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再来看今天的第二条。我们说个轻松的话题。就在前不久，一份新的统计数据出炉，电视剧《狂飙》全剧平均收视率达到1.54%，创下央视八套近九年来的新高。同时，在爱奇艺上，《狂飙》的弹幕互动总数超过4670万。全网的话题阅读总量，超过328亿次。简单说，就是已经很多年，没有《狂飙》这么火的电视剧了。

假如你没看过《狂飙》，也没关系。我们今天不是要说这个剧本身，而是想说说，它为什么能这么火？

这个问题乍一看好像很好回答。一个电视剧火，不外乎是内容好、演员好、宣发运营做得好。前几年美国有个畅销书作家，叫德里克·汤普森，在《引爆流行》这本书里还提到一个MAYA公式，是几个英文单词的缩写，Most Advanced Yet Acceptable，意思是，在能被接受的前提下，尽可能前卫一点。也就是咱们经常说的，熟悉+意外。让人觉得多少似曾相识，但又时不时能带来一点惊喜。

我以前做电视节目时，也有个类似的说法，叫约会感。也就是一个栏目要想收视率高，得像约会一样。总体上，有一个大致的确定感，我知道跟我约会的人是谁，对方大概什么样。但是，基于这个大致确定，又总能有点惊喜。

但是今天，咱们不谈内容，而是从传播的角度看看，这部剧为什么能火？大家都能想到的原因，比如口碑传播，一传十，十传百，咱们就不说了，只说其中比较容易被忽视的三个原因。

第一个原因，是广播式扩散。也就是，像广播一样，有一个统一的发布端。大家都从这个发布端接收信息。过去一想到互联网传播，好多人想的都是病毒式扩散。也就是在网络中有无数个节点，随机向周边外扩散。但是，根据研究人员的统计，要想成为爆款，必须是广播式扩散和病毒式扩散结合。既有中心化的初始发布，也有去中心化的二次传播。

而对于《狂飙》来说，这个广播扩散的源头，就是他们自己。比如在抖音上，整个剧组的人几乎全员注册了抖音账号，并且发布专门的内容。而且抖音上的内容，跟剧情进展高度同步。比如剧情里，有几个角色下线了。那么当晚的直播，可能就是这几个下线角色连线，然后聊聊自己的角色下线心得。

说到这，你可能会说，很多电视剧都这么干了啊，怎么不见火？这就要说到，传播的第二个关键，就是量，一定要足够大。这是个非常简单粗暴的方法，但也是最管用的办法之一。

即使放在《蒙娜丽莎》这样的名画上，也一样适用。当年的名画那么多，比如拉斐尔的《神圣家族》，当年估值是60万法郎，是《蒙娜丽莎》的7倍，为什么后来最火的还是《蒙娜丽莎》？一个特别重要的原因是，《蒙娜丽莎》当年在卢浮宫被盗走过。几年之后，盗贼又被抓住。这么几轮大新闻下来，它的曝光度极大提升。就像今天，假如一个东西天天上热搜，想让人不知道都难。

而《狂飙》剧组这回在网上的内容发布量，就特别大。全剧全员，几乎每天都在更新。说到这你可能会说，既然制造爆款这么简单，为什么每年的爆款还是那么少？这就要说到，第三个，也是最关键的决定因素了。这个因素叫，基础繁殖率。

所谓基础繁殖率，有一个计算公式。基础繁殖率=扩散概率/恢复概率。

其中扩散概率，衡量的是一个人愿意把一个东西分享出去的程度。数值越大，代表大家越愿意分享。而恢复概率，衡量的是一个流行元素被遗忘的概率。也就是，粉丝的热情过了，缓过神，恢复了。

简单说，对任何流行元素来说，它都是一边被人分享，一边被人遗忘的。关键看，这两件事，哪个发生的概率高。假如被分享的概率更高，那么基础繁殖率大于1，意味着这个东西，突破了一个临界点。著名作家格拉德威尔，管这个点叫引爆点。它就有可能快速被传播，最终成为爆款。

但问题的关键就在于，不管是扩散概率还是恢复概率，其中的影响因素太多了。比如，是不是最近有新热点替换了之前的旧热点？再比如，其中有个演员塌房了。甚至只是你主观上，觉得腻了。这些都会影响基础繁殖率。但是要想同时预测这些，几乎不可能。这就是为什么说，80分的佳作可以预测，但100分的爆款很难预测。

最后，简单总结一下。我们今天说了两个话题。70年老破小到期后怎么办？以及《狂飙》为什么这么火？假如你身边有人正在处理需要面对大量人的复杂问题，或者是要做内容传播，推荐你把今天的节目分享给他。

好，以上就是今天的内容。《得到头条》，明天见。

### 💡 精华要点
- 1. 产权到期后怎么办
- 老破小原拆原建，从头到尾的每一个动作，都是在跟人打交道。哪里有什么公式、逻辑、方法论？不外乎是抓住每一个人的细微感受，然后体会它、琢磨它、回应它。
- 2. 怎样制造爆款
- 基础繁殖率=扩散概率/恢复概率。对任何流行元素来说，它都是一边被人分享，一边被人遗忘的。关键看，这两件事，哪个发生的概率高。
