## 347｜地产龙头怎样扛住下行周期？

精挑细淘，得到头条，我是徐玲。

今天我们选择两个话题，为你提供知识服务。一是万达集团接管5座奥克斯购物中心，二是空气炸锅成小家电爆品王。

来看今天的第一条。近两年，在疫情影响下，很多小型购物中心面临生存压力。万达集团趁机开启“扫货”模式，抄底全国各地的购物中心。最近，万达又有了大动作：一口气吃下位于长沙、杭州、成都、青岛等地的共5家奥克斯广场，预计国庆后开始交割。交割完成后，这5家奥克斯广场将更名为万达广场，继续经营。

消息就是这样，来看看能学到什么知识。

奥克斯广场，你可能听着耳熟：这个奥克斯，是卖空调的那个奥克斯吗？没错，就是它。2006年之后，奥克斯的空调业绩出现连续下滑，集团开始押注房地产业务。奥斯克广场就是奥斯克地产开发的购物中心。

有意思的是，最近几年，奥克斯空调借助电商平台复苏，销量一度超过了格力；而地产业务进入寒冬，成了拖油瓶。现在一口气把5家奥克斯广场交给万达打理，就是在收缩战线，把精力集中到主业上去。其实不只是奥克斯，在今年万达新签的项目里，有很多都是母公司遭遇危机，为了收缩战线，才把商业项目交给万达的。

我们再回过头来说万达。你有没有觉得奇怪，在地产行业面临下行周期的情况下，万达怎么这么财大气粗，敢逆势扩张，一口气吃下5座购物中心？毕竟，2017年万达遭遇资金链危机，大肆甩卖万达酒店和文旅地产的情景，我们都还记得。

其实，这两年万达广场的扩张，不是“买买买”模式，而是“管管管”模式。也就是说，万达并没有拿到这些项目的所有权，它拿的是经营管理权。原业主把商业地产交给万达“托管”，万达用自己的品牌和团队，全面负责项目的招商和运营管理工作。业内把这种模式叫做“轻资产模式”。

在2017年万达遭遇资金链危机之后，从2018年起，万达开始重点转型轻资产模式，成立了专门的万达商业管理集团，简称万达商管，在盘活老旧购物中心方面做出了不少成功案例。举一个例子，北京的双桥万达广场。

北京双桥万达广场的前身是东星时代广场，2020年万达接手前，年营收还不到1000万元，有超过70%的品牌撤离。万达调研后发现，整个双桥地区缺乏成熟的购物餐饮休闲中心，3公里半径里有30万的消费人口，5公里半径内有80万人，市场需求其实很充足，问题出在运营管理上。

接手这个购物中心后，万达立马操刀改造。通过密集的营销活动，强化广场的休闲餐饮购物中心定位；迅速调整业态占比，把餐饮业态占比从不到20%提高到了50%以上；引入了多个强势品牌，进一步吸引客流。只用了1年，更名后的北京双桥万达广场出租率涨到了98.92%，年营收2.24亿元，是过去的20多倍。

万达在商业地产运营上的娴熟手法，也让越来越多的项目业主愿意将项目交给它来打理。万达广场从第1座到第100座用了12年，从100座到300座用了5年，从300座到400座只用了不到2年，而且这两年是在疫情影响下完成的，这就是不断轻资产化的结果。你看，地产行业整体进入下行周期，反而是商管业务难得的扩张窗口期。

除了商管业务，还有一种业务也是逆房地产周期的。这就是从去年开始，地产大佬们都在强调的“代建”业务，这也是一种轻资产模式。

所谓代建，就是由项目业主负责出资和拿地，由代建企业提供房地产开发的全流程解决方案，包括项目设计、工程营造、营销宣传、竣工交付等全套服务，代建企业的收入主要是项目管理费和销售分成。代建企业就相当于住宅地产界的万达商管，它必须是开发经验丰富的大品牌。国内代建的主要玩家包括绿城管理、金地管理、中原建业等等。

代建的订单来源主要有三个：一是政府代建，这是代建最初的业务，比如各地政府的安置房、保障房建设，一般都是委托给代建企业去做。二是商业代建，2010年后，房地产市场竞争加剧，中小房企的建设周期和销售周期都比较长，与大品牌的代建企业合作，能够增强它们的竞争力。三是资本代建，这是指资方在处理不良资产时，从破产房企那拿到一处烂尾楼，他们没精力自己去建，就可以全权委托给代建企业，自己等着卖了房子收回资本就行了。

在房地产周期上行的时候，利润最大的当然是土地开发业务，像中海、万科、恒大、碧桂园等企业，一年净利润都是百亿级别。而代建企业龙头绿城管理的净利润，只有几个亿，万科们根本看不上这点苍蝇肉。

但是2021年以来，地产进入下行周期，代建业务反而出现了供需两旺的局面。从需求侧来看，时不时爆出的房企爆雷事件，让不良资产管理机构被迫有了更多地产业务，需要找代建；同时，中小房企为了加快项目周期、迅速回笼资金，找代建的意愿也更强。从供给侧看，地产周期下行时，龙头房企纷纷收缩拿地规模和自建项目，这部分人力资源闲着也是闲着，正好可以投入代建业务。

于是我们看到，从2021年起，万科等龙头房企纷纷加码代建业务。事实上，万科是从十年前开始就涉足代建业务，比如当时的一个成功案例，万科昆明云上城。这个项目的一期销售情况不好，投资方的资金链非常紧张。

万科接手代建这个项目的二期，它利用自身融资优势，为投资方筹到1.6亿元资金，同时万科自己也投入了2300万元资金，小幅参股，解了项目燃眉之急；建设过程中，万科大幅削减原本的项目人员，节省了人力成本，同时提前2个月完成了建造任务；把原本的平价楼盘改成精品楼盘，把房价提高10%，楼盘冠以“万科”的品牌出售。结果项目销售火爆，大获成功，万科的小幅参股获得了10倍的投资回报。

你看，在地产下行周期中，地产龙头们各寻出路，从商管、代建等轻资产模式中找到了能扛过周期的生存之道。同时我也有一个感受，对于中小企业来说，不要光顾着自己的一亩三分地，而要密切关注行业龙头商业模式的变化，借力打力，学会与大企业共舞。

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来看今天的第二条。

国庆节已经过了，双十一还会远吗？目前，各大电商正在紧锣密鼓地筹备双十一活动，各大社交平台上讨论双十一买点啥的帖子也多了起来。如果具体到厨房小家电，空气炸锅仍然是爆品王。抖音上，空气炸锅相关话题播放量累积超过百亿；小红书上，空气炸锅有关的笔记超过100万篇，“空气炸锅炸万物”成为该平台发布的2022十大生活趋势之一。

我们知道，这两年各种奇奇怪怪的厨房小家电层出不穷，什么面包机、酸奶机、蒸蛋器、果蔬机等等，空气炸锅能从一众小家电中脱颖而出，成为爆品王，当然原因有很多，不过有一个因素可能被忽略了，就是空气炸锅这个名字取得特别好。

第一次听说这个名字的人，一定会忍不住问：用空气怎么炸东西？哦，原来它可以不用油炸，而是用高速旋转的热空气来快速加热食物。了解这个答案之后，你就会自然而然接受它的健康理念。你看，这个新品类能够在你第一次听说时，就不知不觉完成关注、种草的过程，一气呵成。

事实上，空气炸锅早在1990年代就发明出来了，一开始叫“无油脂炸锅”，后来叫“低脂炸锅”，都没火。后来飞利浦在2010年把这款产品命名为Airfryer，也就是空气炸锅，这个品类才快速流行开来。

我们都知道给品牌取名字很重要，但是往往忽略了，品牌根植于品类，如果品类名字取得不好，就会限制这个品类的市场天花板，这个品类下的品牌也就长不起来。从这个意义上说，品类名字，比品牌名字更重要。营销专家冯卫东总结过给品类取名的八字诀：有根、好感、直白、简短，我们来重点说说前面三点。

第一，有根。这是指，你的细分品类要挂在一个大品类下，根决定了你处在哪个赛道，和谁竞争。比如，豆奶和酸奶，这是两种完全不同的东西，但因为它们用了同一个根，相互之间多少就有了替代性。再比如，椰子类饮料，如果叫椰汁，那它是在果汁赛道；如果叫椰奶，那它是在植物奶赛道，两个赛道完全不同。

还有一种饮料叫“苹果醋”，它其实就是发酵过的苹果汁。这种饮料一直没火起来，一种重要原因就是品类名取得不好。叫“苹果醋”，咱们直觉上认为这是一种醋，不宜直接饮用。如果当初取名叫“发酵苹果汁”就好得多，至少我们知道它是一种果汁。

第二，好感。这个好理解。比如，同样是从大豆里面提取的植物性黄油，给你三个名字：大豆黄油、植物黄油、人造黄油，哪个给你的好感度最高？大豆黄油，听起来和我们平常吃的大豆油很接近，对食物来说，熟悉的就是好的；植物黄油，无功无过；而人造黄油，效果最差，它几乎就是“天然食材”的反义词，一听就不想买。不知道当初是谁给起名人造黄油，让这个品类迟迟不被消费者接受。

再比如，混合动力车在中国市场一直卖得不好，在中文语境中，“混”不如“纯”，混合动力车天然就比纯电车矮一头。试想，如果把混合动力车变成“双动力车”或者“双引擎车”，“双”比“单”好，劣势一下子变成优势。

再举个例子。一次性尿布在欧美很畅销，但在进入日本市场时，却迟迟卖不动。经过调研才发现，日本有着崇尚节俭的东方文化传统，妈妈们认为一次性尿布这种东西太过奢侈。后来，把“一次性尿布”改名为“纸尿裤”，才在日本打开了市场。

第三，直白。这是指，命名要突出核心功能、核心特质。比如，“纳米银抗菌袜”就不如“防臭袜”。“平衡车”这个品类名也取得不够好，不直观，不如叫“立行车”，和其他所有坐着开的车区别开来。

正面的例子是“口香糖”。在绿箭进入中国之前，国人熟悉的产品是泡泡糖，给孩子嚼着玩儿的。绿箭为了区别，就要给自己造一个新品类，最终取名为“口香糖”，突出清新口气的功能，好记又直观。有意思的是，口香糖下面的子品类，绿箭旗下的益达用的是“无糖口香糖”，而乐天力推“木糖醇口香糖”，在消费者心智中，“无”不如“有”，木糖醇口香糖占了更大优势。

总结一下：如果说品牌就是航船，品类就是河道。很多时候，品类名字决定了，你能往前行驶多远。

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来说说咱们得到的事儿。

最近，在得到训练的“加餐课”上，有位学员问：“我是人力部的职员，领导让我参加公司组织的一次培训，内容是公司的财务流程。培训结束后我和领导简单反馈过，但领导当时在忙其他事，没细说。没想到几周后，他突然问我培训后有什么效果，我答不上来。像我这样不善言辞又反应慢的人，该怎么应对这种突然的提问呢？”

脱不花说：“相比于应对，更应该想想怎么避免。”领导问起培训效果，答不上来，根源在于参加培训时的目标感不够。当领导让他去参加培训时，应该这样回应：“领导没问题。我也想跟您确认一下，我去参加这次的培训，您希望我重点看什么吗？这样我可以更有针对性地做记录。”这个时候领导就会把任务的目标告诉你，培训之后的汇报，你就围绕领导下的目标给反馈。

你看，掌握了正确的向上沟通技巧，很多职场上看起来比较难办的问题也就迎刃而解了。在《沟通训练营》中，还有很多这样的沟通技巧。现在推出9.9元体验课，搜索“沟通”就能报名，还能免费领取“如何拒绝领导的不合理要求”等职场微课，赶快加入吧。

今天就聊到这儿，《得到头条》，明天见。

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### 💡 精华要点
- 1. 地产代建
- 在地产下行周期中，地产龙头们从商管、代建等轻资产模式中找到了能扛过周期的生存之道，中小企业也要密切关注行业龙头商业模式的变化，借力打力。
- 2. 品类起名
- 营销专家冯卫东总结过给品类取名的八字诀：有根、好感、直白、简短。如果说品牌是航船，品类就是河道。品类名字决定了，你能往前行驶多远。
