## 第13周问答丨城市兴衰有其内在规律

你好，我们开始本周的问答时间了。

这个礼拜我们集中讨论的是价格理论的一个应用，用在房价上面。因为房价是我们每个人都没办法回避的问题。

虽然房价是每个人都会遇到的问题，每个人都有自己的经验，每个人都有自己的感受，但是学习过经济学和没有学习过经济学的看法，就应该有所不同。

而我认为最重要的不同是，现象大家都能看到了，但学过经济学逻辑的人能够把各种现象之间的因果关系理得比较顺。

我们来看看本周留的几个问题。

周一的问题是：“哪些地方的房价持续增长了，哪些是持续下降的？”

同学们都提供了很多非常有趣的情报。其中Tony to ni同学的一个总结，我觉得概括性是挺强的。

> “房价持续上涨的地方是那些人口和资金净流入的城市，北上广深、杭州、成都、南京等等。而在这些城市里面，地段位置，包括距离市中心的距离、周边的学校、商圈等等，都能够决定房价的高低。房价持续下降的地方，也就是人口和资金净流出的地方。人口净流出意味着需求减少，资金净流出意味着发展减缓。”

其实城市的兴衰是有它的内在规律的，这个规律虽然有许多的学者在做研究，但是我们还没有完全掌握。

我是南方人，到美国以前还没见过下雪。到了美国，我住的城市是美国首都华盛顿，在那儿见了下雪，太高兴了，下雪真美。那里不仅下雪，而且它的春、夏、秋、冬都特别分明。而以前我在南方，只经历过夏天，所谓的春天，那就是潮湿、多雨、东西发霉。

在我的印象中，春天并不那么美，所以我从来都不能理解文艺作品里面对春天的描述。到了华盛顿，我才明白春天原来可以这么美。当然，华盛顿的冬天也挺好的，它零下三四度的样子，下几场大雪。如果下的雪比较大，那天就停课了，大家在家里面休息。

所以当我知道自己将要去芝加哥进行博士后研究的时候，心里就特别高兴，因为我知道芝加哥要比华盛顿更冷，下雪更多，到时候不用上课能够休息的机会就多多了。

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结果去到芝加哥，果然好冷，那不是零下三四度的问题，是零下二三十度的问题。芝加哥因为它前面是宽广的密执根湖，风从东面吹来，毫无阻挡，所以芝加哥也叫风城。天气预报报道的是两个气温，一个是测量的气温，一个是皮肤感觉到的气温，那要更冷。但出乎我意料的是，那里的人由于习惯了很冷，所以下大雪，无论多大，他们都不放假。我的如意算盘落空了。

所以在芝加哥的两年，我有无数的时间在反复想一个问题，这么冷的一个地方，为什么会成为美国那么重要的一个城市？人们当初来到这里的时候，为什么决定就在这里落脚？

你要知道，我们现在的生活已经是高度舒适的，有暖气、有汽车。但过去完全没有这些条件，人们为什么决定就待在这里。这个问题我到现在还有兴趣。如果你知道答案，请你留言告诉我。

我们周一这一节课的核心内容，是要让大家区分房价上涨的正、负原因，它内在的原因。昨天晚上罗振宇老师在知识发布会上，讲到了他40年后住养老院的事情，这也让我再次想到关于城市集聚的问题。

还是讲芝加哥，那时候我每天上下班都开车经过美国一条最著名的公路，就是湖滨大道（Lake Shore Drive ）。在这个湖滨大道快拐到西北大学的那个拐角那里，有一幢楼好像古城堡一样非常漂亮，我每次经过那里就在想，是什么人住在这里面。后来我终于知道了，答案非常意外，那是一家养老院，老人住在非常好的市中心。

大家都很熟悉我们在课堂里面反复提到的经济学家罗纳德·科斯（Ronald Coase ），他活到103岁。你知道他住哪儿吗？不是像很多人说的，老了就住到乡村去，住到开门见南山的地方去。他住在芝加哥的市中心。为什么？因为最好的医院——西北大学医学院在那里。为什么最好的医院在市中心啊？因为最好的医院的医生，他们的家属也离不开市中心。

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其中Mindy1207同学说：城市的房价上涨我认为是一件坏事，房价过高导致城市的竞争力下降，越来越多高校毕业出来的年轻人，因为生活成本过高而离开大城市，长久来看对城市的发展是不利的。

我自己要做一个评论：城市上涨导致城市的竞争力下降，这个说法有那么一点点问题，那就是我们要区分房价上升是结果，而不是原因。这些地方之所以房价上升，是因为它的竞争力比较强，人们愿意来，房价才上升。

比方说美国的硅谷，房价上升得也很厉害，这是结果，是它的机会比别的地方多，房价才上升。所以我们做判断的时候要非常仔细地去区分因和果，这是我们这一节课要强调的。

比方说，我问你，发烧是好事，还是坏事？你要仔细地说，你说生病不是好事，但如果生了病在发烧，那说明人的防御系统在起作用，这反而是好事。如果有人发烧了，你去修改温度计，这不是好事。但你去治病，这是好事。

如果一个城市的竞争力强了以后，要去住的人多了，这是好事。房价高了以后，我们想办法去解决住房问题，增加供给，增加流动，增加交易，这是好事。我们得把话说到那么细，我们才能够把因果关系分清楚。

另外，咬牙切齿55242922同学，他的回答也非常全面。他说：房价上涨是好事，但涨幅与需求不成比例就不是好事，那是房产泡沫。北上广深的房价高，因为外来的人多，这是好事，需求决定嘛。但全国范围内的房价虚高，就不健康。

这里面有一个问题，他可能触及到了，那就是如果价格是全面上升的，没有例外的，那可能就是另外一个因素在起作用，那就是全国性的货币增发。只有全国性的货币增发才会导致所有产品的价格全线上涨。

而这个问题我在周四的课程里面其实也谈到了，那就是租房和买房到底哪一个更划算。如果仅仅是为了获取和享受住房的服务的话，租房就够了，很合算。

买房是要把自己投身到投资的人流里面去，这当中有一个合理的原因，就是使自己不至于在货币增发的大潮中吃亏。因为如果货币大量增发，钱就越来越不值钱，只有物才值钱。在这个过程中，尽可能地借钱买物是一种保值的办法。这个问题在后面我们讲通货膨胀的时候，会仔细分析。

所以咬牙切齿同学说：如果没有对小孩教育的问题，租房是合算的。

出于同样的视角，快快同学说：房价上涨的一个原因是房子跟户口，跟教育，跟医疗这些资源绑定得太紧了，房价其实是这些价格管制资源成本的转移。原本只要稍稍提一下价，把教育的价格提高一点，把医疗的价格提高一点就够了的。现在，非要变成买一套房才能做到，这样房子这一个单点就承担了太多的作用了。

我觉得他说得特别好，这也是我一再说的。如果我们非要把那些明明是商品的商品说成不是商品，不把它们当做商品来处理，就会引发一连串的问题。

周二的问题是：“你印象中房屋的标配二十年前是怎样的？十年前是怎么样？现在是怎么样的？”

大家的留言非常踊跃，这又是一组精彩纷呈的大数据，好多同学都在忆苦思甜，不想想以前是怎么样的，都不知道今天有多好。

总的来说，是以前的房子小，配套不齐全，分配办法非常僵化。而今天，房子大，功能全，周边的设施比较齐备，而且选择灵活，每个人都有自己的自由度，每个人的自由度都增加了。这也印证了我们的一个很重要的观点，那就是房屋不是标准品。

全国人民每个人一张身份证，就这一点到今天还没完全能够做到，每个人的身份有些是第一代身份证，有些是第二代身份证。要让房屋标准化是完全不可能的事情。

我这里提供一点个人的看法。既然房屋是一种服务，不是一种标准品；既然我们是享受服务，那么是不是真的占有就不是那么重要。这也可能是一个观念的问题。比方说计算机软件，以前我们是把一套计算机软件买下来，占有了才能用。而今天，很多软件是提供，而且只提供在线服务。当然，这些在线服务是收费的。

但区别在于，以前你要把整个软件买下来，你买的是整个存量。好比你要把整个矿山买下来，把整个森林买下来，把整个鱼塘买下来，然后才能开发。而今天的软件很多都是以在线有偿服务的方式来提供的。

你比方说微软的office，每年你交一个年费，Adobe图形处理软件，比方说Lightroom等等其他一系列的产品，就都是每个月你付费就能够使用。这是流量逻辑，不是存量逻辑。

当然，转变观念是需要时间的。我自己见过一些好房子，我在留学的时候租的房子就非常好。所以我对比一下，那个地方的房价跟北上广深的普遍的房价，看看这些房况，我觉得这些房子那么贵的价钱真有点不值得。哪怕是学区房，用那么多价钱，上什么学校都能上得到。

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周三的问题是：“投资和投机有什么区别？”

当然，有好几个同学的回答不完全正确。他们说，投资是普通话，投机是粤语。投机在粤语里是tau gei（粤语拼音）。同学们，你们这么嘲笑广东人的普通话，真的好吗：）

投资和投机在平常使用的时候，我自己没做太大的区分，它们都对供给能够产生促进的正的作用。虽然这一点不容易理解，得真的很仔细地考虑，才能接受这样的观点。

七年前，我搬到北京住。到了北京，我就找到了住房。这件事情一般人不会觉得太奇怪，但是学过经济学的话你会对市场的力量感到惊叹。

为什么我来了就会有房子住？为什么这房子在等着我？盖一幢房子至少需要一两年的时间，而我现在住的房子都快有二十年了。二十年前我有没有可能给自己做好规划，在北京准备好一套房子，让我搬来以后就能住呢？完全不可能。把不可能的事情变成了现实，那就是投资的作用。投资是能够促进供给的。

而投机呢？有些同学说，投机是短期的，不经研究的赌博行为。但其实短期和长期没有必然的区分，做研究和不做研究也没有必然的区分。只能说研究多一点，研究少一点而已。而最终成和败跟做研究多少没有必然的关系。至于说赌博的成分，投资和投机都有，不就是应付未来不确定性嘛。只要未来是不确定的，任何行动都有冒险的成分。

你可以想见，如果没有投资或者投机，我在北京的住房，得由我自己在二十年前就开始张罗的话，那我住房的不确定性会因此大增，而不是大减。有了投资和投机，每个人获得服务的稳定性和预期性反而增加了，这一点不容易理解，却是事实。

当然，投资和投机也不是完全没有区别，还有一些微妙的区别。我先给大家做一个预告，在后面当我们讲到股份有限责任公司的治理的时候，讲到内幕交易的时候，我们会再谈投资和投机之间的一点微妙的区别。

周四的问题是请同学们对：“价格是高度分权的结果”，这句话写下感受。

同学们写得非常好。而最大的感叹是，既然没有人能够决定价格，为什么还有那么多价格管制呢？这个问题我们也再想想，在后面我们讲到公共选择问题的时候，会再提供不同的视角。

其中有一些特别好学的同学非常敏锐地提出，哈罗德·德姆塞茨（Harold Demsetz ）说的“没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标”，这句话里面“其他重要的市场指标”指的是哪些？

我想这些重要的市场指标包括利率、汇率、平均工资率、失业率等等，这些其实都是汇总的宏观经济指标。你还记得我们讲过个人主义的主观价值论吗？任何的交易都是每一个人根据个人的判断，根据个人的估值来做出的。

而每一个具体的判断，每一个具体的交易它们汇集起来，就有一些宏观的经济指标。比方说利率、汇率等等。这些指标不是由任何一个人，任何一个机构，任何一个团体决定的，是由所有人决定的。每一个人都生活在一张巨大的网当中，他们只是这些网格当中的一个单元。

当然，这里面又留了一个非常有趣的问题，大家可以先想想。我们说利率是一个没有任何单个人可以操控的市场指标，但是我们看电视经常听说，美国联邦储备局的主席隔三差五就要宣布调整利率。这是怎么回事？有趣的问题。在讲宏观经济学的时候我们来分析。

好，我们周一到周四都给大家留了思考题。今天礼拜五，我给大家留一个辩论题，大家一起辩论：

假如你是一位正在兴办养老产业的企业家，你会把养老院建在什么地方，为什么？

正方是把养老院建在偏远的郊区，那里地价比较便宜，环境比较优美；

反方是把养老院建在城市的中心，那里人口非常集聚，空间相对狭小。

欢迎大家参与辩论。

最后，我还要提醒你，我为你准备了黑板报，黑板报上贴了这个礼拜我认为最精彩的留言。你下拉专栏文稿就可以看到。

欢迎你踊跃留言，希望下周能够在黑板报上看到你的分享。

这周的问答时间就到这里了，明天是预习的时间，祝你周末愉快！

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### 黑板报

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