## 16.3 城邦问答 | 普通人如何配置房产会更好？

你好，我是何刚。8月31日晚8点，《何刚·全球投资报告》第16场直播回应同学们的要求，聚焦房地产行业，分析“房地产会不会有新增长”。

同学们在直播间提了很多非常好的问题，我现场回答了一部分，本期城邦问答的加餐再选择一些好问题予以回答。

我要感谢J超、陈学乾、涅法雷姆、Jonder、Arthur王钟等同学提出的好问题，接下来我一个一个回答，供大家参考。

J超：想问一个比较小但现实的问题。我们大部分人生活在二线城市，可能买了两套房，但贷款压力依然很大，用房租抵贷款还是有点得不偿失，那么普通人要怎样配置房产？现在拥有的房产该不该出售？

何刚：如果你买了两套房，首先要祝贺你，因为你属于全国有房者中的少数，多数买了房的人只有一套，极少数有两套，有多套的就更少。既然你有两套房，还贷压力比别人大就是公平的。你觉得还贷压力过大，买两套房可能就有点超出了你的实际承受力，你的个人资产管理可能就面临潜在风险。

这时，关于如何配置房产，你可以这么考虑：如果你预计未来几年收入增长比较快，那么短期还贷压力就还能撑一下，毕竟多拥有一套房就多拥有许多资产。但如果你预计未来几年收入增长比较慢，那么你可以考虑先卖掉其中一套来收回一些资金。需要的话，再买个小一点的二套房，你的还贷压力就不会那么大。

和小一点的二套房相比，原来的两套房带给你的还贷压力，可能会影响你的生活。而且，万一收入有变化，也存在还不起贷款导致房子被银行收去拍卖的风险，这种情况近几年有很多。

当初决定买两套房，很可能是因为对个人收入和房价增长的预期都不错。如果现在预期有变，那就要理性调整资产组合，给自己留些余地。

我认为，配置房产时有两点要想清楚。首先，是不是必须买，先租几年行不行？然后，如果有购买能力，那么相比于尽可能买多一些、买大一些，在你能承受的预算范围内够住、够用才是更重要的。毕竟除了买房，人生中重要的事还有很多，比如教育、医疗、养老、学习、旅行以及个人爱好等等。

从我个人经验来看，我宁愿少买一套房，把钱用于改善家庭生活，提升孩子和个人的事业与能力，而不是全家人节衣缩食来多供一套更大、更贵的房子。

最后，我有一些个人看法与你分享，但具体情况还得你具体判断。我认为，不必想着给孩子买房。与其给孩子多留一套房，不如用买这套房的钱培养孩子，让孩子未来有自己买房的能力。

陈学乾：华为任正非任总在2022年8月22日的内部讲话中称，未来十年会是非常痛苦的时期，全球经济将持续衰退。对此您如何看待？全球经济有多大可能持续衰退？这对房地产行业和房价有何影响？

何刚：任总身处一线，华为也是一家全球化公司，海外业务非常重要，如果全球经济持续衰退，即使中国经济保持增长，华为的业绩也会大幅下降。所以，我认为这是他比大多数人更关注全球经济趋势的一个重要原因。

关于全球经济的未来，任总的看法我基本认同。欧洲经济持续低迷，通胀又高，产业空心化，再加上俄乌冲突的影响，未来增长压力明显，欧洲经济衰退的趋势比较确定。日本产业成熟，人口老化，生产成本较高，过去20年经济基本没什么增长，未来也很难有显著增长，这是日本经济的常态。美国经济总体上还有创新活力和规模效应，但自疫情以来，过度放松美元所导致的严重通胀，重创了美国经济。为了遏制通胀，美联储不得不连续加息，但越加息美国经济的压力就越大，即使通胀回落，美国经济依然有衰退的风险。

所以，如果主要发达国家的经济状况不乐观，对全球经济未来的预期也就不会太好。

再来看中国。虽然中国经济内循环有一定规模，经济周期和产业结构也和发达国家有些不同，但是，出口、消费和投资这拉动中国经济增长的三驾马车，未来也都各有压力。

如果全球和中国经济状况都不算不乐观，当然会直接影响房地产。买得起房的个人和企业变少了，房地产投资、建设和销售就会减少，结果就是房价上不去，贷款也减少，房地产行业将处在持续的调整和震荡中，总体难有大的增长。当内外部经济环境都不太有利时，房地产行业的调整就难以避免。

涅法雷姆：民众的房贷压力不小，那么在国家的内循环中，消费如何能拉动？房产价格与学校、医疗资源挂钩，这种价格“铁三角”如何破解？

何刚：我们在直播中分析过，中国城市居民的自有住房数量很大，自有住房比率已经达到发达国家的中等水平，部分一线城市甚至超过了发达国家的平均水平。但是，中国仍然是一个发展中国家，人均GDP差不多只是日本的四分之一、美国的三分之一。在这种还不算特别富裕的情况下，那么多中国居民已经买了房，这其实算是“超前消费”了。也就是说，很多买了房的人，其实没有足够实力来承担房贷。

如果还贷压力过大，我们就应当主动调整。与其还不上贷款导致房子被收走，不如在有选择时先卖掉房子，重新租房住。这样一来，不仅能解决住的问题，还会有更多资金用于消费和其它方面。和节衣缩食去买房相比，这样的生活也许更美好。

当然，要拉动整个国家的消费，还是要更多地发展产业，从而让更多人有工作并提高收入，有投资理财的收益，手上的钱多了大家才敢更多地去消费。

这种思路同样适用于分析房价和教育、医疗资源挂钩的问题。如果一个家庭只有一笔钱，买了房就不能有更好的教育和医疗资源，那我建议宁愿租房也要让教育和医疗有保障。尤其是孩子的教育支出，这远比买房重要，如果不能培养好下一代的能力，有房子也不管用。

给你举个例子。一位我认识的知名金融投资家，他十几年来和夫人在香港工作，一直没买房，租房住。他省出来的钱，就花在了公益捐赠、教育发展和家人们的兴趣爱好上，人生反而更美好。他的四个孩子在他的支持下获得了优质教育，全部考上了世界名校。他跟我说，虽然在香港没有房，但培养了四个未来可以在香港乃至世界任何地方都买得起房的好孩子，这才是他人生中更大的成就，我觉得他的选择太对了。

Jonder ：根据我近期看的数据，东京人口预计到2030年会达到3700万，上海人口目前约2500万。相比之下，东京市区面积621平方公里，上海则有6340平方公里。这是否意味着上海的土地、人口和房价都还大有发展空间？

何刚：你的观察没错，这既和城市规划有关，也和房地产开发以及购房者的心态有关。东京、香港和新加坡的一些城市，它们的城市规划都比较精细，很小的空间也能合理设计出满足基本居住需求的房子。

比如在东京，全家三、四口人住在40-60平方米的房子里的家庭，比比皆是。因为即使面积小，他们也能通过精细设计弄出两间或三间卧室，还有客厅和厨卫。这既和日本设计师的聪明才智有关，也与高房价、高地价带来的压力相关。生活是现实的，日本人深知买得起、租得起和够住比住得有面子更重要。

反观在上海、北京等很多中国城市，全家三、四口人如果不住80-120平方米的房子，就会觉得不好意思。财力允许也就罢了，但很多家庭的财力其实并不够，但也想咬咬牙买尽可能大一些的房子。这样一来，在很长一段时期里，开发商都热衷于建大的两居或三居室，不愿意建一居室，更不会在空间设计上花心思。所以，我们的房子虽然面积不小，但居住体验并不算好，这体现了我们精细化不够的特点。

不过，随着最近几年地价、房价上涨导致建设成本变高，各种粗糙的建设工程就少了很多。所以我相信，随着时间推移，中国很多城市的规划建设也会向精细化、集约化转变。

至于城市的容量，从上海、北京和广州等大城市的占地面积来看，它们容纳3000万-5000万人生活和工作，基本没有问题。

Arthur王钟：中国房子的租售比低于国外，短期来看房价整体趋稳，但居民收入增速也有限，那么租售比低的趋势会长期持续吗？

何刚：中国从1998年以来开始发展房地产，形成了规模化的房地产存量市场。在这个发展过程中，买房比租房重要，所以租房的人少，租金也就上不去。即使租金上去了，只要房价一涨，租售比又会变低。这种情况随着房价的稳定会有所改变，这也是市场规律。

比如说，无论是进城的农民还是刚毕业的学生，如果要买房，难度比十几二十年前大很多，因此，他们现在在城市工作生活就只能选择租房。在一些城市，这会导致租房市场的需求上升，从而提高租金水平。

从全世界来看，在发达国家和很多发展中国家，租房支出一般占个人工资收入的三分之一到四分之一，这个比例在中国要低一些。对于年轻人来说，房租占工资收入的比重可能更高，这个比重对于中年人来说就少很多。

不过，这种情况不会长期持续，所以租金变高将是趋势。如果房价不涨、租金涨，租售比将提高，房东会就可能会更倾向于持有房子，而不是卖房赚钱，这也有利于房价和房租的稳定。

从历史经验数据来看，一个国家的房屋租金回报率，会逐步向一年期存款利率靠拢，因为如果房价不涨，租售比又低的话，更多人会放弃买房出租，不如把钱存银行。所以，判断一个城市未来的房租水平，一方面要看年轻人净流入是否在增加，另一方面就要看当前的租金回报率离一年期存款利率还差多少。差得越多，房租就会涨得越快，基本接近甚至持平的话，房租也就基本合理了。

好了，以上就是这期直播和城邦的补充问答。再次感谢各位同学参加《何刚·全球投资报告》的学习。你的好问题，会激发我的认真回答，我们一起做好这个课。下周三晚上8点，我们直播间再见。

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