## 25.2 直播问答 | 投资房地产，不如投资其它成长型行业？

11月9日（周三晚8:00），《何刚·全球投资报告》第25场直播，主题聚焦“国有地产股更值得投资吗？”

在课程的专享问答环节，同学们提出了一系列精彩的好问题。直播期间，何刚老师回答了8位同学的提问。感谢教父Léo、金戈铁马、筑梦师、让子弹飞、爱新觉罗·闿然、海盗船长、咔咔嘻咚和mattlin，这8位同学提出的精彩问题，期待更多同学继续在评论区和知识城邦互动提问，分享学习笔记。

下面我们系统呈现何刚老师与8位同学的精彩问答。

教父Léo：近日标普应碧桂园要求，撤销其发行人信用评级。截至目前，已有阳光城、佳兆业、新城控股等约70家房企向三大评级机构申请撤销评级。如何看待这种情况？房企的债券失去锚点，是否不再适合买相关公司债券？

何刚：你的基本感觉是对的。

首先，房地产本质是一个金融服务行业，最重要的是信用，而信用来自履约能力。也就是说，它是否有违约，能不能正常借钱还钱。无论是阳光城还是佳兆业，它们的信用已经有问题了，未来如果再想发债券，第一很难卖，第二利息要比别人高很多。甚至，像佳兆业这样的公司发的债券会被列入准垃圾债券行列，这显然对公司是不好看的。

第二，三大评级公司撤销评级，主要影响外币融资，也就是说，这些公司发美元债券几乎没有机会了。这一轮很多中国内地的民营房地产公司违约，首先是从美元债券开始的，在海外市场也严重损害了中国企业的信用。

但是不要忘记了，这些公司在国内的信用评级可能还是会有的，而且它们还会继续融资，所以我不认为它们彻底放弃了融资的可能性。可能，未来它们更多的融资会以人民币的方式在境内市场进行。境内的评级是不是那么可信？这就见仁见智了。这种情况下，不要轻易买评级不清晰、评级有缺陷的公司债券，即使它的利息高，但它最大的风险是违约风险，到时间不能还本付息的话，你哭都找不到人。

房地产行业有很多优质公司，如果你非要买债券，那些从来没有发生过违约风险的、信用评级非常高的央企国企背景的房地产公司，它们的债券更有价值。虽然收益率可能低一两个百分点，但是违约风险非常小。

对于债券来讲，在正常年份要看收益率，但是在环境不确定的时期，你没有足够承受力的话，就不要追逐评级很低、但是利息相对高的中高风险房地产公司的债券，离它们越远越好。

金戈铁马、筑梦师：如何看待基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）的投资前景？对于普通老百姓来说，这会是一种长期投资回报稳健的理财产品吗？

何刚： REITs在海外是非常发达的，但在中国大陆才刚刚开始发展，它们能够拿到什么类型的项目还不好说。如果投资的是公共基础设施类，你要当心，这意味着收益可能会比较低。我个人目前不太建议你认购REITs，目前公募的REITs可投资的不动产项目太少了。可能还要多过几年之后，更多不动产会进入REITs投资标的当中，那时候可能你会有更好的选择空间。

长期投资回报是否稳健？我个人目前也不是那么看好，不如选一家优质的房地产公司，它们的投资回报远远超过REITs，比如保利发展或者万科。把中国最好的十家房地产公司选出来去投资，我认为都比投资REITs要强，至少在目前是这样。未来，经过五年行业整合，有一些更优秀的信托基金出现了再说。个人看法，如果你看清楚了，可以自己独立决定。

让子弹飞：万科这种混合制公司，也有国企背景，管理效率比保利更高，那是不是意味着万科比保利更值得投资？

何刚：从长期投资回报来看，万科是值得信任的。

第一，如果要在A股市场选出50家最具投资价值的公司，万科肯定在名单上。政策稳定性、资金融通能力、拿地优势、政府关系等国有房地产公司的优势，万科都具有。即使它原来是非国有背景，但在全国各地也是受到尊重和欢迎的一家好公司。它的管理效率在房地产公司里面显然是可圈可点的，哪怕有很多年它的销售收入不是行业最多的。

第二，由于它早就受到投资者高度认可，市场对它的内在价值、管理效率和发展是有共识的，所以在很多年里，它的股价和公司估值也相对偏高。现在如果你对比一下，万科的市盈率应该高于像保利发展这样的国有房地产公司，也比有些超跌的民营房地产公司的估值更高。

所以，万科早就被市场发现了，不是一个被忽略的优质房地产公司。这意味着，你如果想短期抄个底、做个短线来获得很大的收益，它可能不是最好的选择。但是长期来讲，比较有韧性的中国房地产公司，万科肯定是其中之一，这是被时间和历史证明的。它的发展时间足够长，价值也足够高。所以从这个角度上讲，我在70%的程度上支持你的判断。

爱新觉罗·闿然：之前何老师好像说过，目前在中国投资房产获得的回报，不如投资它们的股票。但徐远老师也提出，中国一些城市的房子依然是能买就买。在不考虑刚需的前提下，您怎么看这些城市的房子？

何刚：简单来说，房子作为投资，可能在有些城市仍然有空间。比如在北京、上海、深圳等一线城市的核心区域，房价确实存在上涨的可能性。但是不要忘记，房地产作为投资品种，在中国最大的问题是它的流动性出现了困难，房子不是那么容易买卖了。买卖过程当中，政策、契税和各方面的交易约束可能会比较多。当一种金融资产的流动性比较差时，它就不是最佳的投资选择。

未来，随着房子越来越难卖，中国房地产租金回报率会逐渐向一年期的定期存款利率看齐。什么概念呢？大概2%的回报。从这个角度看，你还不如存钱。

房地产投资，你要考虑的第一是房价增值可能性，在核心区的房产很有可能。第二，租金回报与一年期存款收益大概接近或者持平。第三，它的交易难度以及流动性。

很多地方的房子，未来存在着价格重估的可能性，因为中国的房子饱和度足够了。除非你确实喜欢房地产投资，也不在乎五年、十年内要不要买卖这个房子，否则的话，我还是建议你先解决自己的刚需就好。很多行业充满了机会，比如说新能源、碳减排和高科技芯片，这些确定会增长的行业不值得你考虑吗？

海盗船长：房地产股票不可能像之前一样高增长了，现在优质房地产股票更多是价值投资，就像巴菲特早期的“捡烟蒂”投资，等待价值回归，收益率不会太高。那么，现在投资房地产行业，效益是否低于投资像医疗、消费和新能源这样的成长型行业？

何刚：我认为不一定。

首先，这个大行业肯定不如过去发展得快，因为房地产大周期已经来了，进入了调整阶段。但是，任何国家的房地产行业永远不会消失，不会真正萎缩，只要居民的居住需求在，房地产就永远有更新的自住或者投资需求，它是常态行业。

在行业这么不好的情况下，还是有公司实现了收入百分之二三十的增长，利润百分之三四十的增长。一个行业中，有糟糕的公司，也有好公司，好公司未来的价值将被重估，它们的投资回报值得期待。毕竟房地产是一个巨大的行业，而且中国房地产行业的集中度还不够，所以未来一定会产生更有效率、更有规模、更有盈利能力、更有资源和资金实力的优质房地产公司。

我个人觉得，医疗、消费和新能源行业并不必然比房地产好。比如说，医疗行业是一个汪洋大海，你投资器械还是药品，药品是创新药、自研药还是仿制药，都不一样，消费领域更是如此。

所以我觉得每一个行业，如果你看好它，你仍然要找这个行业里面最好的公司，不能道听途说就往里投资。作为个人普通投资者，我们没机会投资赛道，最终投资的都是非常具体的某一个公司。所谓的赛道，就是经过精选的行业主题基金，但是我个人认为，最好的行业主题基金仍然不如这个行业最优质的公司。

一个行业里面究竟谁是最优秀的公司，其实是摆在明面上的，就看你是不是真正理性面对它，不要被行业里的劣质公司迷惑了。怎么鉴别出优质公司？好好学《何刚·全球投资报告》，我给你的很多建议都是在帮你判断。

咔咔嘻咚：都说中国房地产进入所谓的“青铜时代”，甚至“生铁时代”，这难道不该是房地产行业成熟的过程中，正常且该有的阶段吗？换句话说，房地产遇“冷”也许是精细化开发时代下的正常温度，对标欧美成熟市场，我们今天也算是正常状态。您怎么看待这种观点？

何刚：我高度认同。过去20年，中国房地产行业规模变化非常大，尤其在2000年之后，房地产行业市场化、民营化充分发展，行业狂飙突进，你头一年买房，第二年可能涨一倍，这是“补课”的历史阶段。经过20年发展，中国房地产行业的课基本补上了，必须进入精细化发展过程。

举个例子，在美国和欧洲国家，基本上没有毛坯房的概念，卖房子必须把房子全都装修好了。在中国，以毛坯房形式交房的，基本上占到中国房产销量的一半以上，这意味着我们整个市场离成熟与精细化发展还早着呢。即使是现在的一些精装修房，在交房的时候，表面精装的背后可能隐患重重。所以说，精细化的开发在中国房地产市场才刚刚开始。

看看过去卖掉的这些房子，有的进门就是厕所，有的厕所和厨房在同一个门里面，或者厨房放在两个卧室中间，这种稀奇古怪的反人性设计比比皆是。在房地产狂飙突进的时代，这样的房子也能卖得很贵，但我相信，未来这样的房子一钱不值，哪怕在最核心区域。所以，在整个结构调整过程中，那些有钱、有土地、管理好、有设计能力，能做精细化深耕细作的公司，一定会留下来。

其实，过去几年的中国房地产行业也有很大的变化。2015年之前，一个三居室房子如果不给你搞个150平方米，好像根本就设计不出来。而现在，70平方米也能设计出非常漂亮的三居室。

还有，销售政策未来也可能有变化，比如说我们有公摊面积这种奇怪的销售方式。很多国外成熟市场销售的是地毯面积，你买80平方米地毯面积，得到的就是80平方米。而公摊面积下80平方米的房子，真正得到的是五六十平方米。这样一些变化和消费者的成熟，都会是未来五年、十年中，中国房地产行业深度变革所必然经历的。

总的来说，短期内房地产行业确实有问题，我个人看好大概十年之后，中国房地产行业的重新出发，成为相对成熟的、精细化的、升级的中国房地产行业，管理更好、效率更高、设计更人性化、服务更贴心优质。这样的房地产行业才是我们喜欢的，能适应的房地产公司才值得留下来。而如果它们能够留下来，其投资价值不可限量。

mattlin：如何看待商业地产和住宅地产的关系？未来房地产行业的发展方向是什么？国家对房地产的期待是什么？

何刚：国家对房地产行业的基本期待是“房住不炒”。基于真实需求的房地产都应该正常发展，但是政府拒绝为炒房给予在金融、购房资格和流通便利上的支持。所以，如果你准备炒房地产，这绝不是政府的期待，你可以打消这个念头。

以住宅为例，未来要考虑的是，究竟有多少住宅需求应该以商业化方式解决，多少住宅应该由政府来保障，也就是多少人买房，多少人租房。比如说，新加坡是一个典型，它的国民只有不到30%能买得起房，70%的人住在政府提供的廉租房，连续住多年之后能够获得产权。这种房子能够在家庭内部传承，但如果要往市场上卖，就要补交很多钱。这样的政策设计，保证了国民有房住，但是不允许炒房。这一点，中国也许应该学习。

在中国，对很多人来讲，买房真的是一个遥不可及的梦想，他们更大的期待是有房子住，有人性化的厨房和卫生间，房子小点没关系。所以，这种廉租房、经济适用房是政府要出台政策支持的，民营房地产企业在整个行业的占比一定会缩小，作为出租的非销售性保障住房比重会逐渐增加。

至于说商业地产和住宅地产的关系，我个人觉得，中国的住宅地产是刚需，因为中国是个人口大国，城市化还没有完全完成。如果未来大城市控制人口，人口净流入的中小型城市的房地产发展就是有机会的。看一个城市的房子值不值得买，要看它的人口净流入数字，尤其是年轻人、中高收入人群。为什么我说北京房子不一定值得买？因为北京人口呈现净流出的趋势，还有很多地方也是这样的。房地产住宅是刚需，但是城市之间有差别，要看人口的变化。

商业地产要看它是什么类型。未来，你要去看什么样的商业是必须要有线下场景的，相应的商业地产才有价值。比如说餐饮行业，线下场景对它非常重要，相配套的商业地产项目可能有前景。现在如果你看一下大中城市，很多商场都变成了餐厅集中地。另外，跟生活服务紧密相关的行业，比如美甲、美容和美发，也依赖线下消费场景，这样的商业地产我觉得是有前途的。

但如果是那种能被线上服务替代的、没有线下场景的商业模式，比如说零售行业，配套的线下商业地产可能就会面临挑战。包括现在很多公司完全可以移动办公，所以办公楼退租率就很高。而反过来，不需要办公楼的话，他们待在哪里呢？咖啡馆，新零售的美好场景，以及家里的社区中心。所以，我个人觉得未来可能住宅比商业地产更具前景，而商业地产中，唯一有前景的是有确定线下场景需求的。

未来房地产会从高速发展进入持续稳定发展，会有地域差别、品类差别和公司差别，它的金融属性会继续保持，但是作为投资品种的属性会明显变弱。如果你非要投资，好的房地产公司的股票，可能比房子更值得你关注。

以上是本期专享问答的全部内容，我是何刚，《何刚·全球投资报告》，期待每周三晚8:00，我们直播课程里见。

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