## 25.3 城邦问答 | 海外房地产市场的发展，有何参考价值？

你好，我是何刚。11月9日晚上8点，《何刚·全球投资报告》第25场直播，继续讨论房地产行业，我们集中分享了“国有地产股是否更值得投资”这个主题。

同学们在直播间提出了很多非常好的问题，我现场回答了一部分，本期城邦问答的加餐再选择一些好问题予以回答，希望对你有所启发。

我要感谢J超、K、手可摘星陈·澍、仙人掌等同学提出的好问题，接下来我一个一个回答，供你参考。

J超：分析国内房地产市场时，是否要对比参考欧美那些比较成熟的房地产市场发展规律？您能不能讲一下国外房地产发展的情况，它们对国内房地产有哪些启示？

何刚：我在直播中谈到，在市场经济的大环境下，18-20年左右通常是一个典型的房地产周期，大致包括了复苏、繁荣、衰退和萧条这几个阶段。虽然中国的情况和欧美成熟市场经济国家不完全一样，但我们自从1998年房改之后，大致也遵循了类似的周期。也就是说，在1998年到2018年这20年时间里，基本完成了一轮从繁荣到结构调整的周期。目前，我们就处于新周期开始的早期阶段，还在结构调整的过程中，估计还要持续几年。

房地产之所以有周期，首先因为居民在居住上有基本的刚需。因此，从居住的需求和房地产供应来看，周期就跟人口的数量和结构有关。中国是一个人口大国，这决定了房地产始终都得是一个规模巨大的行业，无论是新建还是翻新改建，数量都很大，这样才能满足大多数人的居住需求。所以，不必担心房地产行业未来过于萎缩，它会保持一个常态规模，这和中国的城镇化、工业化、人口老龄化，以及新的人口生育政策都有关。

第二个原因，房地产实际上是一个类金融服务的行业，在很大程度上依赖金融的支持，尤其会被贷款利率等融资成本影响。无论是个人买房还是公司开发房地产，大多都需要贷款。所以说，利率水平和其它各种融资成本的变化，也会对房地产的发展形成直接影响。比如，现在美国不断加息，贷款成本迅速上升，贷款买房和开发房地产的需求就会被影响。总的来说，一个国家的货币、利率周期和宏观经济的变化，实际上与房地产行业之间是相互影响、互为因果的。

如此看来，供需关系和融资成本，就是成熟市场经济国家中，房地产周期变化的两个最重要影响因素。

在中国，还有另一个重要影响因素，那就是政策变化。比如说，究竟是放松、鼓励房地产发展，鼓励居民购房，还是限制房地产发展，限制刚需之外的投资性购房？在1998年到2018年的20年间，政策以鼓励为主，所以房地产发展很快。如今的政策指向是“房住不炒”，不鼓励过多买房，所以房地产行业发展也就会慢下来。与此同时，各种政府保障性住房安排，也部分替代了原来需要靠市场解决的中低端住房需求。

不过，我们完全取消政策性措施也是不现实的。因为即使是在市场经济比较发达的一些国家，比如新加坡，也不都是靠市场来解决国民的居住问题。尤其是对于中低收入人群来说，租房住，或者住政府补贴的廉租住房，始终是一个重要且必要的制度安排。

总结中国过去20多年房地产行业的发展，我认为最重要的，恰恰是考虑中国实际情况，适度发展针对中低收入人群的保障性住房，而不是都靠市场来解决大部分国民的居住问题，这显然更符合更广大人群的期待。

K：何老师怎么看新世界和太古地产这种外资房地产企业在中国市场的情况？

何刚：新世界和太古，以及新鸿基、和黄等港资房地产企业，在中国内地房地产过去几十年的发展过程中，发挥了巨大的示范和引领作用，是内地房地产行业当之无愧的老师。

当然了，它们也因为深度参与内地房地产市场而收益颇丰。比如说，各大城市最好的写字楼、商场和住宅，要么是它们开发的，要么是学习它们的。无论是北京的国贸、王府井和三里屯，还是上海的外滩、南京路和新天地，很多代表性高端住宅、商业地产和写字楼，就是它们开发的。因此可以说，如果它们没有从20世纪八九十年代率先进入中国内地，进行各种房地产开发，我们的房地产市场化进展就会慢很多。

不过凡事都有两面性，这些起到示范引领作用的外资房地产企业，也在很大程度上造成了中国各大中城市的“百城一面”。也就是说，各大城市的核心商务区或高级住宅区，在建设规范和建筑风格上都比较趋同，城市本身的历史文化特色被淡化。这方面已经有很多讨论，我就不多展开。

同时，它们也把香港那种通过卖地做大房地产，通过预售快速回笼资金的一些开发模式带到了内地，推动了内地的土地财政模式。

最后，这些外资地产企业以良好的发展态势，鼓励和吸引了中国内地国企和民企投身房地产行业。尤其是学习能力强、经营灵活的民营房地产公司，在2008年以来快速发展，全面反超了这些外资房地产公司，从而在中国内地房地产市场上，形成了民企的压倒性优势，无论是国有房地产公司还是外资房地产公司，占的市场份额都不大。

未来，我也不认为外资房地产公司可以不断扩大市场规模，它们的先发优势和引领作用，应当都已经告一段落了。

如果说它们还有什么值得学习的地方，可能就是持续稳健地运营管理房地产公司的能力。尤其是如何控制融资风险，形成更好的发展韧性和穿越周期的能力，这些非常值得中国内地的民营房地产企业好好学习。

手可摘星陈·澍 ：在我看来，房地产企业的资金规模越大、资金周转效率与建设利润率越高，一段时间内的盈利也就越高。那么，未来房企的核心竞争力是否会从规模主导，转向效率（建设与营销节奏）或利润率（品质与成本控制）呢？

何刚：任何行业都存在有一定规模的龙头和特色企业。房地产行业规模巨大，一定、也必须出现规模更大的龙头企业。

相对于房地产行业的总体规模，中国目前的房地产企业，规模都不算大；与成熟市场的企业相比，比如美国的房地产龙头铁狮门、霍顿房屋和西蒙地产等等，它们在收入规模或者市值上，都超过了中国的房地产企业。所以，考虑到中国的市场规模、人口基数之大，以及房地产行业的集中度还不太够，未来应该会出现规模更大的中国房地产龙头企业。

虽然在过去几年里，仅从年度销售收入来看，恒大、碧桂园、顺驰和万科等中国地产公司，都曾创下过5000亿元左右的高收入。但从持续性来看，它们仍然各自面临重大挑战。原因也很简单，它们的扩张多数是在短期内，以超常规方式实现的，背后隐含的资金、土地成本、产品和服务品质等方面的损失，其实非常之大。再加上管理能力跟不上，它们目前几乎都碰到了困难。

因此，企业规模一时要做大不是没有办法，难的是持续做大。这不能是低效率或者不计成本的扩张，而应当是高效率、成本可控的扩张。在这一点上，中国房地产企业的教训比经验更多，需要学习提升的地方也很多。比如，在有效控制资金和土地成本，提升产品和服务品质，切实建立可信赖的品牌等方面，中国房地产业企业整体上还是初级水平，各方面都做得更不错的，像万科、保利和龙湖这样的样板企业，还是很少的。

如果在成本控制和管理的效率上没有提升，中国房地产企业的规模和竞争力就上不去。如何真正按照行业的规律和有效方法，管理好一家地产公司，我们还需要不断努力。

仙人掌：房地产红利已过，很多地产企业转型物业管理，请教何老师，感觉物业管理是一个暴利行业，未来在这一领域会有所改变吗？

何刚：准确地说，中国房地产行业大规模高速增长的红利期确实过去了，但进行结构调整、改善品质、实现高效率发展的红利期，其实还没有完全到来。在这一轮调整中，究竟有什么样的房地产企业可以存活下来，并获得新的持续发展，值得我们拭目以待。我相信，会有更优秀的企业出现。

关于物业管理，这并不是房地产企业今天才开始转型的方向。20多年前，一些对房地产行业已经有深入了解的房地产公司，比如万科、碧桂园、保利和华润等，早就成立了和自己的房地产开发业务相配套的内部物业管理公司。比如说，碧桂园旗下的“碧桂园服务”已经在香港上市，在这两年房地产公司业绩表现不佳的情况下，它们的物业管理业绩反而非常出色，收入和利润都保持了较快增长。万科旗下的物业管理公司，也有类似出色的业绩表现，这是非常难得的。

但物业管理公司是不是一个暴利行业，我认为要分情况看。如果小区业主付的物业费很高，而物业管理公司不用干太多的活儿，那确实存在暴利。但只要小区业主们真正拥有选择物业管理公司的权利，那么物业管理公司就不太可能获得暴利。因为市场上物业管理公司很多，你要价太高，那我可以找别人。只要有竞争，不合理的暴利就会慢慢被拉下来，逐步向市场平均收益率看齐，这是所有行业的规律。

因此，业主一方面应当督促物业管理公司提高服务质量，并且逐步把管理收费变得更加合理；另一方面，物业管理公司也要有竞争意识和市场意识，不要想着通过和开发商的关系，垄断某些物业管理业务，那同样是不可持续的。真正可能的变化是，随着小区业主对物业服务要求的提高，物业管理公司也会有进步。

我认为，未来的物业管理公司，反而要在真正贴心且可信的服务上去比拼，取信于小区业主，从而实现自身的可持续发展。任何希望通过办物业管理公司来获得暴利的想法，不仅往往不能如愿，反而会因为品牌美誉度和业主忠诚度的减退，慢慢失去公司未来持续发展的机遇。

我更愿意相信的是，中国会陆续出现一批优质的物业管理公司，这不仅能提供更多就业机会，也有利于促进房地产行业在“房住不炒”的政策指引下，找到新的盈利模式。

好了，以上就是这期直播和城邦的补充问答。再次感谢各位同学参加《何刚·全球投资报告》的学习。你的好问题，会激发我的认真回答，希望继续得到你的信任和支持，我们一起做好这个课。11月16日晚上8点，我们直播间再见，谢谢你。

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