## 房地产特辑｜首次置业，刚需房如何选择？

> 香帅你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。
> 上周辛苦大家阅读文稿了，从今天开始，我们进入一个非常特殊的环节——本周我们推出大家翘首以待的“房地产特辑”，我特地请了北京大学的徐远教授来讲授我们的房地产特辑。
> 徐教授在宏观金融，资产定价，和城市化方面造诣很深，曾逆势准确预测了2015年到2017年的房地产价格，2016年到2017年的汇率价格和宏观经济趋势。
> 这一周，他会从刚需，改善，养老，租房几个维度详细给你解读中国房地产投资策略——怎么判断房价是否有泡沫？怎么选择城市？怎么安排首付？怎么计算股票、债券、和房地产的收益率？怎么算租售比这笔帐？
> 不管你是处于青年、中年还是老年，我相信，这一周的课程对你的家庭资产配置会产生深远的影响。 好了，下面请你和家人一起“得到”这份财富知识大礼包。

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授。本周应香帅的邀请，我给你讲一周房地产的专题课。

买房的问题，总结一下，你可能有如下几个方面的问题。第一，中国房地产有泡沫吗？现在还能不能买，买了会不会成为接盘侠呢？第二，是买房划算，还是买股票理财划算，这几种资产的优缺点各是什么？第三，除了北上广深，其余城市还值得买吗？到底要怎样判断一个城市的房产是否有升值潜力呢？第四，中国房子的租售比那么高，房价是租金的好几十倍，是不是租房比买房还要合算呢？

本周我将用四天的时间，对这些问题逐一进行回答，我相信说清这些问题之后，你会对自己的买房决策作出明智的选择。那么在此基础上，我会对如何选房，如何安排首付、月供等问题提供一些操作性的建议。

好，今天是第一天，我从刚需买房入手，给你进行分析，买刚需首套房的时候，你一定会关心这么两个问题：

第一，现在的中国房地产到底有没有泡沫，现在买会不会买在高位，成为接盘侠？

第二，决定买的话，有什么原则是需要特别注意的？

现在，中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况，就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题，我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国作为一个标尺来比较。

美国这些年一直是全球最大经济体，相对比较稳定，是一个比较好的标尺。

1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？纽约好一点的房子大概是不到1万美金，所以1990年的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。

我们再来看，2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。

这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。

对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题，我和我的博士生进行过系统的研究，基本的结论可以用三句话来概括。

第一句，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。你看，在很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。

只不过，这鞭子不打在自己身上是不疼的，别国房价上涨的时候，我们虽然也看到了，但是并不注意，感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候，我们面临着购房的压力，面临着很多的焦虑，那个切肤之痛的感受是很深的。

第二句话，我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。

那么随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。我给你打个比方，你现在回头看十几年前的房价，会发现非常非常地便宜，那么同样的道理，如果你十几年后回头看今天的房价，也会发现非常地便宜。

第三句话，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。注意，我再强调一下，是“过快增速”。为什么呢？房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

说到这里，你可能还是有很多的疑惑，因为现在社会上有很多关于中国房价的分析，很多分析听上去都挺有道理的。比如说，是不是货币超发导致房价上涨？是不是土地供应不足导致房价上涨？或者是过度的投机炒作导致房价上涨？这些问题都非常地好，说明你对房地产问题有很多的关注，有很深入的思考。下面，我来一个一个给你分析这些其他的因素。

第一个问题：是不是货币超发导致房价上涨？

这个说法，听起来很有道理，但是其实是个伪命题。我给你举个例子，从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。你想一想，货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人，它是不在现场的，你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢？

更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。

所以，如果你听见有人跟你说，中国房价上涨是因为货币超发，其实说明这个人的宏观经济学基础可能不太扎实。

刚才的这些数据表明，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。

第二个问题：供地不足导致房价上涨？

这里，我给你举两个例子。

其实，对于房子位置的重要性，买过房子的人都知道，有一句话是这么讲的，选房子的时候有三个因素是特别重要的，分别是位置，位置，还是位置。

第三个问题，房价是炒作起来的吗？

这个问题其实不难回答，如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

说到这里，你已经明白了，我国大部分城市的房价并没有泡沫，而你也已经准备好买你的第一套刚需房了。

这时候，你就面临着怎么选房的问题，每个家庭的情况不太一样，需求也有所不同，但是在买房的过程中，有两个原则是你需要记住的。

第一个原则是“先上车原则”。

也就是要先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买张站票，避免被列车抛下。为什么这么讲呢？中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。

一个常见的误解是很多人以为，买房自住需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。

买房的时候，你可能面临这样一个两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。

这时候你应该怎么选呢？你就应该记住稀缺原则，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。那么远郊的房子，往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

### 💡 精华要点
- 1. 中国房价的快速上涨根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内的一般规律，并不是特例；
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- 2. 中国的房子虽然贵，但是和日本1990年相比，不在一个数量级上，远远没有到达泡沫的程度；
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- 3. 政府调控房价，调控的并不是价格水平，而是房价的过快增速，是为了社会的繁荣稳定；
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- 4. 刚需买房的时候，要遵循两大原则，分别是“先上车原则”和“稀缺原则”。

> 香帅如果你有问题，欢迎你在留言区留言，分享你的问题和思考。你身边也一定有经常和你讨论买房问题的朋友，也欢迎你把今天的内容分享给他，和他一起探讨。
> 延伸阅读：
> 1、关于房地产、汇率、和中国宏观金融形势分析，可参阅徐远教授微信公众号“徐远观察”；
> 2、关于城市变迁及中国土地制度改革，请参阅徐远教授专著《人·地·城》。本书由林毅夫教授、张维迎教授、宋国青教授、黄益平教授等联袂推荐，被汪丁丁教授誉为“中外关于人与城市的可读性最强的好书，似乎没有之一”。
> 3、请在留言区提出你的问题，留下你的思考，下周五（3月2日）将推出房地产问答专场，集中回答大家的问题。同时，我将从本周房地产特辑的“笔记精选”中，每天挑选出一位留言最富洞见的同学，送出徐远教授签名的《人·地·城》。

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