## 房地产特辑｜香帅送书及本周课程回顾

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。

今天是本周的课件放送时间。这一周徐远教授的房地产特辑，我也给你做成了一个PPT课件，你可以跟着PPT图片，把本周内容再次复习一遍。关于房地产的课程，徐远教授告诉你的是一整套的宏观金融思维方法，希望你已经将这套课程，内化成你自己的方法论，面对你自己的决策时，能够学以致用。

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> 香帅

本周，我答应大家，在每天的课程中，都选出一位我认为留言最富洞见的同学，送出徐远教授的签名版《人·地·城》。这几位献出真知灼见的同学分别是：

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### 婧♨️：

我每次都把课程发给爸爸，这是老爸今天的留言：

这个教授的观点我很赞同，中国的房地产市场还有很大的空间，一个时期内不会有所谓崩盘，只要有能力买房甚至炒房（作为投资方向）都是可以放心的，这是因为中国虽然经济体量大，发展速度快，尤其是与民生有关的房地产业，（速度快就是：一时让人感觉可买的多了，钱却少了）但是由于起点低，中国人多平均下来作为个人拥有的财富还是非常少，远远达不西方发达国家个人拥有房屋的标准，所以刚需是肯定的，但是这个房地产市场的发展和价格的上涨是同中国经济的发展速度相关的，（是与你的能力不成正比的，所以有投机，但投机又不能长久。）

就像一个长期吃不饱的人，一下子放开吃尽管食品不怎样，但也不能吃的太多，否则会得肠胃炎。如果把人生中全部可以调动的资源用于投资房产，你的未来和结果不会最好，一定不舒服，而且就买房的意义来说，它至少两个目的，首先是居住的需要，吃饱穿暖了再说投资，否则人生就被你颠倒了，所以说买房由于是人生的一个重要的问题，一定要考虑周全，不能头脑发热，顾头不顾尾，人发财没有错，但为了发财去冒太大的风险就要仔细考虑，胃口不可超过你扺抗风险的能力，人应该从小富小舒服到中富中舒服，再到大富大舒服，富一定要伴着舒服，就像农民工家里房子再好，如果为了挣钱盖房一辈子在城里住简易棚子，一定要考虑考虑，干到什么时候，有了一些积累先别盖房，是不是投资干点别的，改变一下生存方式。

> 香帅我请“婧”同学将这本签名版的《人·地·城》送给这位有大智慧的父亲，祝您一切顺利。

### 高继涛：

感谢徐老师的分享，有几个疑问请教：

> 香帅非常好的思考，下周五我会请徐远老师专门回答类似有代表性的问题。

### 且行且珍惜：

香帅老师、徐远老师，新年快乐！

> 香帅赞！非常精确和专业。

### 518youyou：

新年好徐远老师，你应该多为香帅老师多带一星期课，让她多休息休息。

老师你拿美国、日本和欧洲历史数据做比较，对比的不全面，就像中国一大部分人学外国人吃西餐，也是只学了，中国人光学吃高脂肪，这样的结果中国人很多疾病就出来，比如高血压，高脂肪等等，其实外国人再吃大餐之前先吃大量的水果，再吃大餐，可惜中国人这一点没有学到！

……

> 香帅在你的留言里，我看到了焦虑，痛苦，甚至激烈的情绪，但是也看到了善良和柔软。我一直相信，不放弃自我学习的人永远有未来，这个社会没有那么完美，但是向上的阶梯仍然在，互联网也提供给我们更大的民主和普惠，我们能在这个平台相遇，一起学习进步，就是一个很好的例子，送本书给你，祝你保持心中的善良柔软，继续努力学习，创造属于你的更好的未来，我相信，你做得到。

### 果大喵喵：

我觉得这个租金的计算中，有一个小小的bug，是由不确定引起的：

就是我们假设租金是以6%每年持续上涨。而这一假设，是建立在我国经济持续等速，或增速发展的前提之下。我当然是期望我国经济永远保持发展下去，但是否可行是否现实？对比其他发达国家和大城市，实际中是以这样的速度持续增长70年么？

以我所居住的北欧为例。过去的十几年中，中心地段的房租和房价的确都是持续上涨的。但近几年房租的状态是几乎没有变化，甚至有所下降。而房价经过08年的泡沫之后，近几年的增长也没有很明显。我觉得在权衡买房还是租房的时候，要考虑到：

世界的变化是快速的，而人们的消费心理，生活习惯也会随之不断发生变化。

> 香帅“果大喵喵”同学已经有好多次精彩的留言了，从留言中可以看出你是一个在海外生活的女孩，虽然年轻，但是对于很多事情都具有非常独立和批判性思考的能力。你对于租房（买房）提出了理性的思考，非常值得年轻人借鉴。

> 香帅说到第五天的课程，我有点动感情。也许是“户口”、“城乡差别”这些词语太扎心，这一天的留言实在太感人，很多“潜水员”从水下冒出，分享了自己从乡到城的历程，看得我好几次眼眶湿润。
> 我想说，中国的奇迹，是中国百姓的奇迹，勤劳，善良，上进，永不放弃对美好生活的追求，我们百姓值得这个最好的时代，也值得被更好地温柔以待。
> 这一天留言太精彩，所以我选了三位：

### 陈群律师：

唐老师您好，徐老师您好，同学们新年好。

我听了徐老师的特辑，看了唐老师的读书笔记，特别是知道刚刚做了新妈妈的唐老师还在月子里，为了我们的“得到”，为了课程的继续，如此用心，我非常感动和钦佩！所以，从来不留言的我，竟然按捺不住地想写点什么！

说点题外话，今年是我的本命年，我是工商银行内退职工，45岁那年考上律师、后来到深圳执业。我订唐老师的课，本来是想作为紧张繁忙的律师工作的积极休息，没想到其实有很多收获，很多感想，特别是最近几天，尤其是今天，让我想起很多事情，想说很多话。

我在皖鄂赣三省交界处的小县城出生、长大，从小耳闻目睹农村亲戚的艰辛，父母为了帮助农村亲戚，从本来也很拮据的家用中抽取一部分，使我们的日子跟着亲戚们一起艰难。后来，我成了下放知青，与农民同声同气、同作同息，更加深刻地感受到“城里人”与“农村人”的不同，而城里人一旦变成农村人，则生存能力和生活处境还远不如从小就是农村人的人，好在，本原农村人很纯朴、友善，对我们这些新生农村人给予诸多帮助，使我们得以渡过那些艰难但美好的时光！

后来，我又深深感受到全日制与自考生的不同（我参加了77、78、79三年高考，总是差一点点，后来通过自考拿到学历和学位）；以及干部身份（类似于如今的公务员，但不是考试取得）和工人身份的不同；还有深圳户口与非深户的不同；这些差异的存在，让我们这些没有搭上快车的人的人生路坎坎坷坷、磕磕碰碰、跌跌撞撞！当然了，积极的人奋起直追，也是能缩短距离、抹平差异的；只是，要付出别人十倍百倍的努力，要品尝别人十倍百倍的艰辛！我在听唐老师课的同时，还听薛兆丰老师的课，于是明白，这些不同，其实都是人为的，是制度设计的后果。并且，制度设计的初衷与目的，与制度实施的效果很可能不一样，甚至有较大差异。

我们改变不了制度，改变不了别人，改变不了出身，但我们可以改变自己，尤其要从改变思维、改变观念入手！所以，特别感动于徐老师的“先上车”理论！不光是买房，人生的一切机会，都是需要当机立断、积极争取的！犹豫不决，挑三拣四，追求完美，空想而迟迟不行动，只会错过很多机会，总是事后叹息，然后羡慕别人的成功，不平于自己的命运！其实，路在自己脚下，机会在自己的行动中，差异与不同是您奋斗的动力！感谢唐老师、徐老师、薜老师的指引。

悄悄告诉老师们：得到圆了我的儿时梦想，我从小向往北大，三次高考失利使我从此与全日制无缘、与北京大学无缘，没想到，60岁的我以全新的方式听到北京大学好几位教授的课！

> 香帅您的一生，真的是我们改革开放年代一部普通人的奋斗史，您也是我们所追求的“终身学习”精神的最好践行者！

### 赵导：

今天是自己第一次留言，感谢香帅老师能推出这么好的课程，春节的课程一直都在看，关于房地产的话题自己想分享一下这几年的投资经历，也是自己的个人思考。

自己生活在一个省会二线城市，在15年底的时候自己高杠杆以最低价格买了四套房子，然后大家都知道的大涨和现在的限购，这次经历让自己明白知识改变命运不是口号，它就实实在在摆在面前。

首先说一下如何思考决策，因为自己是做设计，经常跑一线城市，对城市基本情况了解：我发现所在城市的房价在15年以前很低，且一直被低估，同时在15年中下旬，自己跑遍了整个城市大部分新楼盘发现房子要么售罄，要么库存仅够维持三五个月。

而我所在的城市一直在高速发展，固定资产投资和基础设施得到极大改善，产业结构以第二产业为主，新能源和科技创新企业占据未来，大学院校很多，我认为如果未来可期那房价肯定上涨，所以当即把家里的二套房卖掉，拿到了现金，把家人的名额全部用上，每人一套。而且让四线城市的亲戚抓紧买。做完这些动作后就是2016年初，接下来就是铺天盖地的地王和上涨。

身边很多朋友经常问我要不要买房，如何买，买什么，回答这些问题都是因人而异的，每个人的家庭需求，所处的城市，资金量级都不同。

但房地产有他自己特定的规律，特别是我们国家这么大的经济体，房地产的发展趋势是与整个国家的宏观经济方向发展是一致的，只要我们的经济一直保持着良好的增长速度，那对应的城市化就会不断的提高，同时人口都会不断向着大城市积聚，整个亚洲地区都是这样过来的，像香港新加坡日本的东京湾区，都是经历地区经济高速发展伴随房价快速增长的过程，包括这两年的越南和马来西亚，根据这些客观规律，我们得出一些结论就是：

通过上面的分析得出自己的结论，我们国家的城市化率才56%，对应发达国家的城市化率还很远，房地产的投资收益还是可以预期的，但不代表什么房子都可以买，这些都是需要根据自己的实际情况出发，首先是城市，如果你是三四线城市，那就考虑自主变可，如果是投资建议核心一二线城市，香帅老师说的买不起大的买小的，先解决居住问题，有条件的话尽量早改善，核心城市的核心地段就是那么多，资源稀缺。 所有的投资都是在买未来，和股票一样，投资的第一要素是避险，买房更是如此，希望以上分享可以和大家共同进步。 这门课程是目前自己订阅课程中最喜欢的，见到身边的朋友都会推荐，感谢香帅老师的课程。

> 香帅赞！你的思考非常深刻！

### 知不足：

看到香帅老师写的一句话，“千人千面，因人因地而异”，我十分赞同，说说我身边的情况。 首先说我，我是一个河南四线城市的北漂程序猿。我没有在我家房，主要有这么几点:

有这么几个原因:1.我哥结婚，有小孩子（已经到了入学年纪），这是刚需。2.我哥没有文化，没有理财渠道，不懂各类基金，钱只能存银行，而银行利息连通涨都跑不赢。3.他收入不稳定，经常有大小年（收入有时候多，有时候少），过多的房贷有可能造成某些月份入不敷出。

综合这几个原因，我让我哥在城市靠中心，有小学的地方，付了最多的首付。 请问香帅老师，不知道我这么安排合不合适。

> 香帅非常理性透彻，“投资”决策是非常个体的事情，必须和自己的处境匹配。房地产投资是“千人千面”，需要在掌握大趋势和方法论的原则下，因地制宜，因人而异，非常有借鉴性。

以上8位同学，请将你们的姓名、手机号和地址留下，我会在下周请得到的同学尽快给你寄出这本书，也希望更多的同学，在听课后，分享你的所思所感，写下你的“课堂笔记”。

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> 香帅很多同学已经知道，我在２月初经历了初为人母的喜悦艰辛，但是也经历了孩子早产的心慌和痛苦。谢谢很多同学的祝福，目前一切安好，但是我的身体还需要一定时间的调养和恢复，以便给同学们更好的输出。
> 所以下周，我还是请徐远老师来讲授一周的金融学专题：周一到周四，我们将涉及到“市场有效悖论”、“行为金融学”、“经济学与金融学之异同”以及“达里奥的桥水基金”这四个金融专题的内容。这些内容，可以帮助你理解自己在金融决策上的认知偏差，解剖自己在市场上的非理性行为，也帮助你真正明白金融市场究竟是否可以赚取额外利润，以及让你了解世界顶尖投资人是如何化危险为机遇，逆势赚钱的秘密。
> 下周五的问答，是我们承诺的房地产特辑问答专场，大家可以继续提问，徐远教授会选取最有代表性的问题为你进行详细讲解。
> 再次谢谢你的理解，我会在３月５号开始的“基金”模块和你们一起继续我们的金融之旅。很多同学都投资了基金，但是对于什么公募基金，私募，债基，股基，这些专业名词感到特别混乱，也不知道应该怎么投资基金。后面这三周的内容，我会告诉你，究竟基金是什么？怎么区分不同基金，基金是怎么赚钱的？更重要的是，我会告诉你，在基金投资中的原则和方法，帮助你在纷繁芜杂的基金产品中，练就一双慧眼，找到属于自己的最优投资策略。
> 期待和你的相见。
> 附送本周课件下载的网盘链接（长按复制，粘贴到浏览器中下载）：
> https://pan.baidu.com/s/1nxkStWt

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