## 一份中国城市未来潜力清单

> 香帅

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。

今天是一次特别放送，要送给你一份特别的元宵节知识礼物—— 一份帮助你看清楚未来中国的潜力城市清单！

2018年的春节，我们专栏邀请了徐远教授做了一周房地产专辑课程，在课程里，徐老师谈到，买房，就是买一个城市的股票，看的是这个城市的“增长潜力”。如果你把中国房市当做大盘，那么哪些城市是蓝筹股、龙头股，哪些是概念股、投机股呢？这就要求你像研究个股一样，对每个城市进行分析。

在当时的课程里，徐远老师曾提出过“决定城市潜力的八大要素”，很多同学感到非常受益，但是鉴于“城市选择”这个决定太重要，不仅仅关乎买房，更关乎一个人的职业、安家落户，甚至子女的未来发展，所以很多同学一直希望我们能就着这个话题进行一些更深入的讨论，对具体城市进行具体的分析，让同学们也更能理解“理论”如何联系“实际”。

这几年，徐远老师和团队也在这个问题上用大数据做了很多详细的研究，我也请他专门编制了一张“城市清单”，根据经济规模、基础设施、就业机会和人口吸引力编制列出了18个中国最有潜力的城市，同时按照潜力大小，分成一线核心，区域核心，和都市圈次中心三个类型。

在下面徐老师的文稿中，他给出了关于这18个城市潜力的简单分析，希望对你的“选择”和“决策”有所帮助。同时也预告一下，关于中国城市化和增长潜力的详细分析，我和团队会在2019年陆续推出分析报告，因为这个问题实在太重要，不仅关系着中国的国运，更关系着你我他的未来，所以我们会花大力气尽力讲清楚这些“简单又复杂”的问题。

除了潜力城市究竟有哪些外，我们有很多同学身处或者家乡在三四五六线城市，大家都很焦虑是否应该继续在这些地方进行房产投资，这也是一个很大的痛点，在下面的文稿中，徐远老师也对中小城市的投资价值做了专门的讲述，希望能帮助你解答心中的疑问。

最后也做个硬广，徐远老师最近出版了一本书，叫做《城里的房子》，里面收录了2018年房地产专辑的一些内容以及补充的很多信息。当然，你也可以关注微信公众号“徐远观察”或者“香帅的金融江湖”获得关于城市、房价和增长的更多内容。

好，下面的时间就留给你，希望乙亥猪年新年的最后一天我送上的这份知识礼物能帮你看清楚城市的潜力，做出更好的决策。

元宵节快乐。

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> 未来中国哪个地方潜力大？一份你没见过的城市清单

今天的分析分为两个部分：第一部分，哪些城市的投资价值更大？我会给你一个城市清单；第二部分，怎么看中小城市的投资价值？

1. 城市价值清单

先来第一个问题，哪些城市有较大的投资价值，这个问题比较简单。这几年我们团队做了详细的分析，下面是一些主要结论：

我们把潜力大的城市分为三类，分别是一线城市，区域核心二线城市，和都市圈次中心城市。

这四个一线城市不管是经济规模、基础设施，还是就业机会、人口吸引力，都已经是国际性的大都市，未来的竞争力不言而喻，其投资潜力也不言而喻。对于这几个城市而言，不是买不买的问题，而是限购政策之下，很多人没法买，想方设法买的问题。

我按从南到北的顺序，给你数一下，分别是厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛，一共10个城市。这10个城市，都是大家熟悉的区域核心城市，位于东南沿海或者中部地区，基础条件好，经济腹地大，也都在吸引人口流入，有大的发展潜力。

有四个城市，从南到北依次是东莞、佛山、苏州、天津。这四个城市的特点，是处于都市圈的核心地带，离核心城市很近，加上本身的条件也已经非常好，很容易承接核心城市转移出来的资源，未来很可能形成都市圈次中心城市。

![图片](https://piccdn3.umiwi.com/img/201902/18/201902181737401618051332.png)

比如说东莞，离深圳很近，工业基础也非常好，很容易形成“深圳东莞一体化”的格局，再加上广州也很近，还有广州附近的佛山基础也非常好。这样就很容易形成“广州-深圳-东莞-佛山”连带发展的超大城市群，发展潜力超乎想象。所以，东莞、佛山目前虽然还只是中等城市，但是以后有成为大城市的潜力。位居长三角的苏州也是类似的道理，本身实力很强，位居上海、南京两大都市中间，很容易形成联动发展的格局。

讲到这里，你可能发现了，怎么这个名单上都是东南部和中部的大城市。难道西北、东北的城市就没有潜力吗？

回答这个问题之前，我先给你介绍一个概念，胡焕庸线。

![图片](https://piccdn3.umiwi.com/img/201902/18/201902181738013772704017.jpg)

胡焕庸线是中国地理上的一条分割线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45度角斜线。这条线的东南侧，人口稠密，降水充沛，而这条线的西北侧，则是地广人稀，天气干旱。奇妙的是，从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎不变的。东南半壁土地面积占36%，人口占96%。而西北半壁土地面积占64%，人口占4%。东南侧的人口密度，是西北侧的42倍。

这么多年过去了，这条线两侧的人口比例这么稳定，说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在将来，东南侧还是人口稠密，西北侧还是地广人稀，所以西北侧的城市，投资潜力不会太大。如果你所在的城市在这条线的西北侧，买房投资甚至定居的时候要仔细斟酌一下。

你可能还是有疑问，老师，胡焕庸线的西北侧潜力不大，可是东南侧还有很多大城市啊，比如郑州、西安、合肥、昆明等等，这些城市也很好啊，为什么不在你的城市名单上？

这个问题是这样。这些城市作为传统的区域核心城市，潜力应该都是不错的。但是这份清单是一个比较短的清单，我只列出了比较确定的、潜力更大的城市名单，所以只收录了有18个城市。其他的城市潜力也可能很好，毕竟中国是个大国，有14亿人口，但是目前看，有些地方长期的潜力不是非常确定，所以就暂时没有列出来。

城市发展是个动态的过程，随着情况的变化，政策的变化，这个名单可能还会调整。这个我们也会在未来不断更新。

2. 中小城市买房投资：最好的时机已过

刚才说的是一份大城市清单，现在我们讨论一下第二个问题，中小城市买房的问题。

除了房价泡沫的问题外，大中小城市房价的分化，也是大家关心的核心问题。

![图片](https://piccdn3.umiwi.com/img/201902/18/201902181739080311208129.png)

2013年以来，大中小城市的房价，不再像以前那样同涨同落，而是呈现一个新的规律，就是“大城市大涨，中城市中涨，小城市小涨”，出现这样一个分化的格局。这样的分化表明，我国人口聚集的方式已经发生转变，以前是往大、中、小城市分头去，现在主要是向大城市跑。

另外，2016年房地产市场调控以来，大中城市的房价受到抑制，三、四线房价猛涨，比一、二线城市要快，就增加了很多人的焦虑，不知道未来三、四线房价会怎么样。还有些人面临一个实际的选择，就是不知道要不要把老家的几处房产卖掉，去大城市来买一套。

这是个很实际的问题。思考这个问题的时候，你不妨这么问一下自己：在目前房价基础上，未来的房价增速，是大城市快还是小城市快？

这个问题怎么回答呢？你不妨想一想，未来的人口迁移趋势，是往大城市走，还是往小城市走？换句话说，未来的趋势，是小镇的田园牧歌，还是大都市的匆匆忙忙？

好的问题，是正确答案的一半。这个问题问出来，你可能就已经猜到答案了。

从城市发展规律上看，人口是要往大城市聚集的，就像我在以前的一本书中所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”（摘自徐远《人·地·城》）。田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育医疗条件等各各方面，都比不上大城市，最后人们还是要往大城市聚集的。

举个例子，这几年大城市对外来人有一些歧视政策，但你会发现，无论生活条件多么艰苦，外地人还是愿意留下来，为什么？用我家阿姨的话说，这里一个月打工的钱比家里种田一年都多！收入机会多很多，收入比在家乡高很多，即便没有学历的年轻人，只要勤劳肯干，也会有机会，这就是大城市的魅力。而那些志存高远的年轻人，更是觉得小城市太小，安放不下自己的人生，大城市机会多，视野开阔，可以领略很不一样的风景。

当然，现实中每个人的感受是不一样，有的人就向往小城市波澜不惊的生活，比如有少数人卖掉北京上海的房子，回到家乡发展。这是个人选择，个人情况各异，偏好不同，不能用简单“好坏”评价。但是你也看到很多人后悔，又杀回大城市。总体上说逃离北上广，并不是普遍的现象。

其实我自己就是个活生生的例子，离开了北美的好山好水，回国来北京后，和很多人一样憎恨北京的雾霾、拥堵，雾霾最严重的时候盼着找机会出差，甚至赌咒发誓要离开北京，可是呢，人类的记忆只有７秒，雾霾一旦散去，仍然留在北京。为什么？小城市没有这么多好玩的事情，没有这么多令人激动的变化。

再给你个数据，目前我国的大城市率，也就是百万以上大城市人口占总人口的比重，还非常低，还有很大的聚集空间。考虑到我国的资源聚集程度高，以后我国的大城市率，会超过欧美国家，向日本、韩国这样的国家看齐。目前，这两个国家的比率分别为65%和46%，我国只有24%，还有很大的聚集空间。所以，未来大城市房价的上涨速度会更快，更具有投资价值。

综合分析下来，还是大城市房屋的升值潜力大一些。

![图片](https://piccdn3.umiwi.com/img/201902/18/201902181739447280819957.png)

最后，我还想强调一下，房产固然是投资，但是投资自己和家人，是更重要的投资。一些落后地方的年轻人，不妨考虑到发达地方的城市里发展，只要勤劳肯干，城市里总会有机会，既提高了收入，也积累了技能，开拓了眼界。长期看，对自己的投资，是最好的投资。

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