## 030｜本周问答：房地产泡沫到底是怎么回事？

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。

今天是本周问答时间，其实前两天就已经有很多的同学在后台给我留言说，老师，我们的专栏订阅马上要超过8万了，然后提醒我要给大家做一个房地产的专辑。今天我就信守承诺，推出这个房地产问答的专辑。

> 热门问题：
> 北京房价这么高了，到底还会不会涨？中国的房地产到底有泡沫吗？如果没有泡沫的话，为什么国家要出台那么多限制房地产交易的政策呢？

> 香帅

一、北京房价这么高了，会不会跌？

首先我们来看看北京的房价，北京其实一直是房价泡沫问题的焦点，为了把这个问题解释得更加简单清楚，我先问你一个问题，北京的房价应该比纽约贵还是比纽约便宜？这个问题很多人的第一反应是，美国那么发达，肯定是纽约贵呀。且慢，今天我用基本的经济学框架给你进行一些分析，比如说如何看有效的房屋供给和房地产需求，基本的逻辑告诉我们，供给少、需求旺的地方房价都会高，对不对？

1. 首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心，资源是高度集聚的，而纽约是美国的经济中心，美国的政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿，所以纽约是一个中心，北京是三个中心。纽约聚集了经济中心的资源，而北京聚集的是什么资源呢？是政治、文化、经济中心的资源。所以我们一直说买房买的其实是城市的潜力，北京聚集的资源比纽约多，那么房子的附加资源也要更多，再考虑到中国的总人口是美国的四倍，从需求上看你觉得哪个城市的刚需会更强？好，这是需求面。

2. 咱们接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多，为什么呢？作为最老牌的发达的市场经济，纽约房地产市场的效率是很高的，流动性很好，出租率也很高，闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低，闲置率也很高，很多房子买了就是空着，这些都降低了房屋的有效供应。打个比方，其实北京很多房子都是非卖品，比如说那么多的国家机关、事业单位的房子都是不卖的，这其实也大大地降低了房屋的有效供给。还有就是由于城市规划方面的一些因素，北京的房子是限高的，所以你看北京的房子很矮，一点也不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。有一个数据，每平方米的土地上曼哈顿能修11平方米的房子，而北京的二环里能修多少呢？不到1平方米的房子。好了，这样一看，曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少呢？

现在我可以给你简单地总结一下了，房子其实无非也就是个商品，它的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求看上去比纽约要更大，而供给又比纽约少。你再考虑到，我们国家现在仍然处于中高速增长的时期，大约在2023年到2024年，我们会迈入高收入国家的行列，大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体，所以你从需求、供给两个角度看，北京的房价怎么也不应该比纽约低。

那现在是一个什么情况呢？现在在可比的区位和档次上，北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区的均价换成人民币大概是14万左右，北京大概平均是七、八万。我们再看看高端的公寓，纽约每平米的价格折合人民币是30万左右，北京是15万左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展，社会政治结构会继续稳定下去，那么对比纽约，北京的房子是具有很大投资潜力的。

这个结论可能跟你开始设想的很不一样，对不对？时间关系，我就不再进一步展开了，以后有机会再跟你细讲逻辑分析的框架。

但是在过去这十几年内，房价节节上涨其实也造成了很多问题，比如说好的企业觉得成本太高，会流失，年轻的人才留不住，还有很多买不起房的中产阶级过度焦虑，这就是国家为什么一再强调房子是用来居住的，不是用来炒的。

我觉得那些使用过高的杠杆，还有用假离婚这些方法去买 N 套房的策略其实并不可取。第一，如果是国家决心要控制这种房价上涨速度过快的趋势，它可以通过税收、监管，甚至限售等方法把这些投机和套利的行为加以遏制。另外你再想一下，我们投资的目的到底是什么？投资的目的是为了更好地生活，对不对？如果你使用过高的杠杆，把自己的生活压得喘不过气来，这有什么意思呢？还有就是出现了很多社会问题，假离婚结果变成了真离婚，闹出了很多笑话，所以说我觉得用这些方法去买房是不太可取的。

二、中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？

下面我再说一下关于房价泡沫和房地产调控的问题。其实刚才我已经说了，房价背后是什么？房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后，最后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨，主要是由于经济增长和城市化导致的，那未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，经济增长和城市化。

目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5，还有很大很大的增长空间，而发达国家的城市化率在80%，我们国家大约在57%左右的水平，也有很大的发展空间。所以从经济增长和城市化这两个维度看，中国还有很大的空间。这也就证明中国城市房价的基本面还是非常稳健的。

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更重要的是，在城市化的过程中人口会进一步向大城市聚集，而且要记住我们国家的人口基数大，是美国的4倍，日本的10多倍，未来我国大中型城市的人口还会增加。所以你看这两年调控这么严，总体的房价并没有下降，很多地方还在涨，这说明了什么？这并不是说大家都不理性，而只是证明中国的经济增长非常地稳定，城市化的步子也没有停，所以在城市购房的需求还很旺。

好了，我们说完了经济增长、城市化和房价中间的关系之后，接下来回答的就是，如果说房价没有泡沫，那国家为什么要出那么多的调控政策？

其实这个问题真的是非常重要，涉及到了对房价问题更深层次的理解。其实你可以反问一句，如果没有泡沫的话，政府就不用调控房价了吗？仔细想，其实可能有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个问题就是财富分配问题。

中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了，就像什么呢？就像一列疾驰的火车，那些在大城市买了房的人就像买了票一样，但是也有很多人因为各种机缘没能上车，所以他们在财富上就会被拉开差距。所以会出现现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房，长此下去，房价涨得过快的话，这个社会的财富差距会越来越大，没买房的人就永远买不起房，越来越没有希望，工作也不安心，心情也会很压抑。

一个社会最重要的中流砥柱是什么？归根到底还是人，而人活着是要有希望的，没希望是一个特别可怕的状态，会产生很多的问题。所以从社会繁荣稳定的角度出发，我们国家要出台调控，让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房，对收入特别低的人还要出台保障房政策，真正实现“居者有其屋”，这样子社会才能稳定。

所以说房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。

好了，关于房价泡沫和为什么会出台那么多调控政策，我就简单地先这样回答，如果还有不清楚的地方欢迎你留言，在后面的课程里面我还会讲到。

> 奋勇前进同学：
> 老师，能不能请教一下您，最近三、四线城市的房价猛涨，您觉得2018年三、四线城市的房市会如何？我如果把老家的几套房卖掉，来北京买一套，是不是明智的投资呢？

> 香帅

“奋勇前进”同学的这个问题我觉得提得特别好，说明他对房价的区域差异有了很深的思考，但是每个城市其实不一样，每套房子的地段、房龄、土地性质都可能不一样。所以我很难给出一个千人一面的回答，但是这里我想给你提供一个思考的框架。

你不妨这么问一下自己，在目前的房价基础上，未来的房价增速是大城市快还是小城市快？这个问题要怎么回答呢？我们可以换一个角度来想，因为城市的发展归根到底是人的发展，所以未来的人口趋势是往大城市还是往小城市走呢？换句话说就是未来的趋势是小镇的“田园牧歌”，还是大城市的“匆忙拼杀”？好的问题是正确答案的一半，这样一问我猜你就已经知道答案了。

从城市发展的规律来看，人口是要往大城市聚集的，就像在一本书里面所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”（摘自徐远《人·地·城》）。田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育，还有医疗条件等各方面都比不上大城市，最后人们是要往大城市聚集的。这不仅仅发生在中国，也发生在美国、发生在日本，发生在所有的国家。

给你举个例子，你看现在不管生活条件多么艰苦，外地人还是愿意留在北京、上海、广州打工，为什么？用我们家阿姨的话说，这里一个月打工的钱比在家里一年种地的钱还多得多。就业多、收入比在家乡高。那就更不要说那些志存高远的年轻人，他们觉得小城市根本就安放不下自己躁动的青春和灵魂，大城市里机会多、视野开阔，可以领略到完全不一样的风景。

当然了，现实中每个人的感受不一样，有的人就向往小城市波澜不惊的生活，比如说少数一些人会卖掉北京、上海的房子，回到家乡发展，这其实是个人选择，个人的情况有异，每个人的偏好不同，你不能用简单的好和坏来评价。其实你也能看到很多做了这些决策的人后悔，又杀回大城市的例子，逃离北上广毕竟不是普遍的现象。其实我自己就是一个很好的、活生生的例子，回国到北京来以后，因为雾霾我得了鼻炎、偏头痛，每逢冬季就发作，感到痛不欲生，所以只要冬天来了，雾霾一来，我就赌咒发誓要离开北京，到山清水秀的地方去生活。可是别忘了“人类的记忆只有七秒”，一旦雾霾散去仍然会乖乖地留在北京，为什么？小城市没有北大，也没有这么多好玩、令人激动的事业。

我再给你一个数据，目前我国的大城市率，也就是说百万以上大城市人口占总人口的比重还是非常非常低的，不到美国、日本等国家的一半。日本这个数据大概是64.7%，中国是23.8%，这意味着什么？意味着中国的人口聚集还有很大的空间。所以我认为在这一点上看，未来大城市房价的上涨速度，是会更快，也会更有投资价值。

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今天的房地产问题就只能摘取几个大家普遍关心的问题简单回答了，其实关于中国房市真的还有很多的问题，也有很多的内容可以讲。房地产不但是最重要的居民资产配置，也和国家的经济增长潜力息息相关，而且在这个问题上，市面上各种信息特别杂乱，用情绪代替数据和框架分析的内容比较多。

所以我们一直也在考虑，要在春节期间推出整整一周的房地产特辑，为你详细地解读中国房市，比如说中国房价是不是和日本一样会经历泡沫破灭？比如说二、三线城市的房子还能买吗？哪些城市更具有潜力呢？比如说还有很多人会认为，房屋的租售比很高，说明房价太高了，这话靠谱吗？我们要怎么对股票、债券、房租的收益率进行正确的计算呢？最后还有推行限购会不会让房价下跌？房地产税的推出又会对房价有什么影响呢？

> 香帅
> 我现在还在考虑这个房地产特辑的问题，欢迎你把文章分享给你的亲人、同事和身边的朋友，请他们跟你一块分享关于中国的房地产投资，你们还有哪些困惑，我会考虑把这些问题都加入到春节的房地产投资特辑里面去，希望你未来可以和你的家人一块收听，在新的一年里做出正确的、长远的投资决策。
> 最后想笑着说一句，我相信几年之后你会发现，今天仅仅这一篇文章已经是这门课程价值的千万倍了。就像我昨天说的，这是一个人的智力比资金值钱的时代，所以正确地投资自己永远是最好的选择。

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