## 房地产特辑｜致他们理想主义的最后余晖

> 香帅

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。

先说句题外话，春节里我们专栏突破了十万订阅，当然要谢谢所有同学的陪伴。在这样一个金融大时代，每个人真的都需要金融思维的武装，我相信，这两个月很多同学已经有深刻的感受和体会。

春节期间很多新同学加入我们的课程，有同学困惑怎么补课。对于新来的同学，我建议你点击发刊词（发刊词丨给你正宗的北大金融学课程），查看我们的全年课表，看过课表，你会对整个课程的安排有一个清晰的认识。

具体怎么补课？我在设计这个专栏的时候，特别考虑到了两个问题：一个是同学们的知识结构差异，另一个是大家加入课程的时间不一致，所以课程内容上，我一直试图在专业性和普适性中间做调和，让金融专业的人听了有所得到，非金融专业的人也能恍然大悟。在课程设置上，我则采取了大模块套小模块的安排，８个大板块，30个学习模块，每个模块、板块都是相对独立又前后联系的内容，每个模块下面大约有２—4周的内容，每一周的内容也具有一定独立性。所以刚加入的同学不妨先跟着新的课程节奏，每天学习，将这一周内容先新鲜吸收，然后每天加个餐，从第一周课程开始补，一边吸收新内容，一边从头开始学，你会发现，其实所有课程穿起来是珠链，分开是一颗颗独立的珍珠。

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> 香帅

今天是周五。这周我们专栏推出了“春节房地产特辑”。我特地邀请了北京大学的徐远教授来讲授这周课程。房子是每个中国家庭的痛点：一线、二线、三线城市的居民各有各的困惑；青年、中年、老年各有各的焦虑；高净值、中产、无产的家庭各有各的心事。

课程推出后果然如我所料，一石激起千层浪，尽管是春节，后台留言炸开了锅。我这几天一直在看留言区，感觉一谈到房子，很多人的“情绪”都变得特别饱满。而我们知道，不管在任何决策上，情绪从来都是“理性”的敌人，当情绪上来之后，我们很容易忽视“信息”，反而吸收很多噪音。

我先来给大家总结一下我这四天的学习感受吧。所谓“课程”，一般我们应该从中间学到什么呢？我很喜欢一位叫“南宫财妹”的同学留言，她说，“我觉得老师给出的思维方式才是最重要的，而对于投资方面，不同的因素，不同的人，不同的环境得出的结论都会是不一样的。关键还要通过自己的思考，做出决定，（并）对自己做出的决定负责……”

比如说，有同学问，成都能不能买房，或者呼和浩特能不能买房——这种问题，千人千面，没有统一答案。比如说，按照第三天课程的标准，成都肯定是具有潜力的二线城市，在西部一带具有巨大人口吸附能力，但是，你在成都选什么位置？你是单身还是已婚？你未来收入的稳定程度有多高？你是否有离开成都打算？你家庭是否有财力资助你？涉及到具体的房子，问题就更多了，房子的开发商、朝向、面积，甚至楼层，都可能影响到你未来投资的回报率——徐远老师的课程能告诉你的是“趋势”，是方法，这就是所谓的“授人以鱼不如授人以渔”。

说到呼和浩特，还有很多同学问到的“三四线城市”能不能买房的问题，这更需要做判断。首先，根据课程内容，你可以判断出：

但是，话又说回来，如果是生活在呼和浩特（或者其他三四线城市）的人，你面临的选择的集合又完全不同：小孩要上学，家里要买车，可能还有家人要看病，这些必要的资源都和户口，房子是联系在一起的，这无疑将你的需求变成“刚性”。所以这个时候，无房和想买第二，三套投资房的人，面临的决策是完全不一样的。从投资的角度说，如果有的城市（比如深圳）是高铁的话，这些地方可能是绿皮火车，所以我建议不必挤。这些地方的房地产投资很有可能跑不赢很多普通的金融产品，比如我们专栏在３月５号即将开讲的基金，后面还要重点分析的股票。

在徐老师的课程里，一再强调的是：

一个特别扎心的问题是，“我所在的城市，不在老师所看好的地区，怎么办？”这个问题，我在前面已经给出了简单的答案，不是所有城市都值得进行房地产投资，尤其在你已经有住宅的情况下。以前我们百姓真的是缺乏金融工具，缺乏资产保值的工具，随着中国金融市场的发展，情况会慢慢好转，现在也有些金融产品，即使不能一夜暴富，但还是可以稳定的抗通胀。这个问题，我还会请徐老师在下周五的问答中再给出更详细的回答。

其实后台一般性的问题还很多，比如一个常见的误区，房价收入比究竟应该怎么看？房产税会有什么影响，小产权房值得投资吗？商住楼值得投资吗？等等，作为一个４天的特辑，不可能将所有问题回答，但是下周五的问答时间里，我会请徐老师挑选出几个有代表性的问题进行回答。

最后，想就着很多同学问到的“没有户口，被限购，怎么办？”的问题回到我们今天的主题。所有中国人都明白“户口”的威力，尤其是大城市户口，可谓一纸千金，你的房子，车子，孩子，你的未来，你的命运，好像都和这张奇怪的纸有着千丝万缕的联系。为什么中国大城市的房子那么值钱？徐老师在课程里告诉你，中国大城市的房子集中了很多资源——其实一句在舌尖底下的，不无苦涩的话是，由于户籍制度的存在，这种资源集中导致的溢价还会存在。公平吗？也许不公平，合理吗？我不知道，也许存在确实有其合理性。

我们没有办法改变世界，但是可以改变自己。还是我一直强调的那句话，中国仍然是世界上最有活力的经济体，上升的路径并没有关闭，投资自己，就是投资未来，让自己的收入，见识的增长超过 GDP 的增速，超过房价的增速，这种投资，是永远不会失败的投资。

下面要请你阅读的这篇文章“致他们理想主义的余晖”，是我替《人·地·城》这本书写的读书笔记，这也算是我对中国城市化，户籍土地制度的一些思考和反思，希望你读完，能更深的体会老师在这几天尖锐、直接的课程内容下，埋藏着的深深的土地情节和草根情结。

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> 偌大的中国，其实只有两块地方，一块是城市，一块是乡村。偌大的中国，有两种人，一种是城里人，一种是乡下人。
> ——徐远《人·地·城》

作为一个中型城市长沙长大的孩子，我对童年物资匮乏的记忆主要停留在蛋筒冰激凌要考试成绩好才能吃个尽兴，买了张曼玉的不干胶就没钱买王祖贤的大头贴，电子游戏厅里游戏币不够花……我周围同学朋友的烦恼大多和我一样，是日益增长的精神生活需求与有限的零花钱之间的不调合。

我家有农村亲戚，我隐约知道“农村人”很穷，和我们“城里人”是不同的。我舅舅家为了拼个儿子，一直在超生，被罚款，罚得更穷了，躲到长沙来偷偷地生，妈妈总是到韭菜园的一个小医院去探望，回家就叹气。我妈妈有个最好的朋友，我们从小和她很亲。她先生是个特别好的人，脾气好，又能干，常买零食给我们吃。但是他有很多农村亲戚，常常到家里来，又吃又住还得带点钱走。这位阿姨有时候会生气跟我妈叨唠，“我是没女儿, 要是有女儿长大嫁人，第一条就是绝对不嫁给农村出来的！”

很难说这些事情给我留下了什么深刻的印象，但是关于“城乡”差别的概念确实刻在了脑海里。在学校里和小伙伴吵架的时候，尽管不带恶意，但也会顺口骂人“乡里别”（这是长沙土话，大意就是乡巴佬的意思吧）。在我漫长的青少年岁月里，农村人是山的那边，海的那边的蓝精灵，我们不太一样，中间隔着一个叫“城镇户口”的东西，因为这个东西，我们似乎拥有某些说不清楚的权利和优越感。我没有想过为什么，也没有人告诉过我为什么，在很长很长的时间里，我将这一切视为平常的理所当然。

出国念博士的时候，开始接触到一些农村出来的男生，他们的人生轨迹大同小异：因为某些自己也不知道的原因，特别会念书，是村里镇上中小学永远的第一名，到县城里念高中，然后以县状元、地区状元、甚至省状元的成绩考上了清华、北大、复旦、交大等名校，然后出国，硕士或者博士毕业后都找到一份很不错的工作，走向人生赢家的道路。喝酒聚会的时候，我们也会浅浅的聊起遥远的童年往事，然后我发现，关于年代我们有着完全不一样的记忆。大部分农村出来的娃表示童年不可能整年吃白面或者米饭，主要以玉米面和红薯为粮食；有的只有过年吃到过苹果；有的甚至到2000年才用上自来水，大学假期回家还陪着妈妈从井轱辘里面吊水……有次回国和一个已经是国企高管的兄弟吃饭，窗外有个满脸风尘的农民工在搬砖，一身Zegna西装的他沉默了半天，指着窗外说，“我坐在这里是一点点偶然和侥幸，稍不留神，我就是他。”

我隐隐约约的感受到，这些从农村走出的他们，内心总有一块地方，挣扎在“旧时代的魂与新时代的表”之间。我也模模糊糊的想起自己童年时那些往事，忍不住问自己，何为城？何为乡？“城里人”和“乡下人”是自然形成的社会群体，还是制度划分的社会阶层？“户口”的属性究竟是什么？它所衍生的特权究竟来自哪里？

1954年中华人民共和国宪法规定，公民有“迁徙”的自由。之后两年间，中国发生了7700万的人口大迁徙，包括大量农民工进城。然而逆转从1955年开始出现，阻止人口流动的政策陆续出台，1957年修宪，“迁徙自由”从宪法中消失，1958年的《中华人民共和国户口登记条例》正式将“城乡户籍分割”制度化，城镇户口的特权地位实际上被确立，城乡二元结构形成，以广袤的农村反哺城市，尤其是国家重工业的发展，成为中国独特的风景。从此，一张薄薄的纸，不小心划出了几亿人口和他们后代一生的轨迹。直到1978年，中国的城镇化率仅为17.9%，80%以上的中国人属于“农业户口”，被束缚在几亩薄田之上。这一年，人均收入为343元人民币，2亿人口处于饥饿状态，实际失业率在19%左右。

从1978年开始的中国经济发展的历程，其实可以用“农民”这条线索串起来：农村家庭联产责任承包制将大量的农村青壮年劳动力从土地上解放出来，在不允许人口迁徙流动的情况下，“离土不离乡，就地工业化”的乡镇企业兴起；邓小平南巡后，政策开始鼓励“农村剩余劳动力逐步向非农业产业转移……有序流动”，从此掀开了浩荡的农民工进城潮，民营企业崛起为中国经济的重要支柱力量；在中国住房商品化和加入WTO之后，数以亿计的农民离开土地，散落在长江三角洲和珠江三角洲的工厂里，散落在全国每一个城市的角落里——我们所熟悉的“摩登中国、中国制造”——大到鳞次栉比的高楼华厦，星罗密布的公路，铁路，豪华宽敞的机场，火车站，还有那些维系着网络世界运行的、埋在地下的电缆，小到手上的电脑和手机，电吹风，台灯，电池，还有我们身上舒雅的内衣，Burberry 的外套，MCM的书包——是数亿曾被牢牢绑缚在土地上的农民，在一点点流动迁徙的自由下，为挣得温饱所迸发出的惊人忍耐力和创造力的奇迹。

2015年，中国GDP总量全球第二，人均收入超过30000元人民币。这一年，中国城镇化率达到56%，中国拥有“城镇户口”的人口接近8亿。仔细想下来，中国前面三十多年的改革，并不是神奇的传说。中国增长就是城镇化的历史，是释放人力资本的历史，是大量劳动力从低收入的第一产业（农业）转移到较高收入的第二产业（制造业）的过程，而已。

如果我们愿意将眼光稍微偏离当下，从过去的窗口看去，会发现历史从来都惊人的相似。人类在15000年前有了“乡村”的概念，到公元前3000年左右，随着一些村庄人口的集聚，产生了简单的商业，逐渐有了“城市”雏形。随着经济的发展，人口的增长，社会分工出现，复杂的交换和商业开始需要“秩序，规则”维持，王权统治从此“筑城以卫君，造郭以居民”，城乡分野，由此而始。在公元前700年到公元200年的时间内，从地中海沿岸的城邦林立到春秋战国的城市群，东西方文明不约而同发生了规模化的城市兴起，迸发出相似的璀璨。

更有意思的数据来自中国历朝历代的城市化率：战国期间15.9%，西汉17.5%，唐朝天宝年间20.8%，到南宋时期到达历史顶峰22%，明清以后一路滑落，到1893年中国城市化率7.7%，仅为战国时期的一半！城市化率的变化曲线恰好和中国经济文化的发展速度一致——这不是巧合，高速的经济发展，才会产生大规模的人口集聚，形成各种各样的物质，文化，教育，医疗要求，从而产生更细的社会分工，加速城市和商业文明的演化。而人口集聚的前提是人口的自由迁徙流动。从元朝开始，人口自由迁徙流动的权利逐渐被剥夺，到清朝更是“编审人丁之制”，社会人口的流动性急速下降，直到大清灭亡。

回头看1949年以来中华人民共和国在城市化和经济发展上走过的路，是不是多么熟悉？

没有人的流动迁徙，就不可能实现人力资本的最优配置，没有人的集聚，就不可能有专业化，细分化的城市文明，就没有我们所熟悉的一切文学，艺术，建筑，医学，科学的繁荣和发展。城市文明是人类文明的摇篮，而人的自由是城市文明的基石。就像徐远兄在他的新作《人·地·城》一书中所说的：

“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市。”

徐远兄来自苏北农村，和大多数农村出身学术男的人生轨迹一样，考上北大，出国念博士，进入北美名校任教，又回国重回母校执教。他的领域是宏观和金融，然而土地问题，城乡问题是他心中放不下，嚼不碎的情节。前两周，他将《人·地·城》一书送到我手里，叮嘱我写点什么。当天我在回沪的火车上就一口气读完了。从城市的起源，到城市印象，到土地，粮食，人口迁徙，远兄用一个学者的眼，从石器时代的“有容乃大”，写到希腊罗马和春秋战国城市的兴起，顺着人类文明发展的线索去追寻城市的起源，追寻城市兴起背后的经济逻辑；同时他也用一个农村孩子的脚，一步步地丈量着从乡村到城市的道路，追寻至今未能解决的土地问题的答案。十多万字竟如行云流水，文淡如菊。

是夜我提笔想写点什么，但脑子里翻来覆去还是汪丁丁老师的推荐语，“这是我读过的中外关于人与城市的可读性最强的好书，似乎没有之一。”信矣。只得作罢。

直到前几天，读到媒体报道“北京禁限低端产业，累计减就业岗位约80万个”，突然想到自己的钟点工阿姨，原来住在离我大约骑自行车5分钟的地方，因为属于“低端”行业，不配住在高大上的海淀区，被“疏散”到了天通苑，现在来我家做卫生路上要花费2个多小时，她辛苦，我自然也得提高点待遇——这么看下来，疏散这些外来务工人员，除了增加“市场摩擦，交易成本”外，没有看出太多好处。刚在寻思，这边电话又响了，是学生打来的，说因为北京各区限制人口，今年“留京名额”特别紧张，一个带着北京户口的工作简直成了博士生们心头的痛。可是没有户口，以后结婚买房，生孩子上学，还有很多七七八八的与户口挂钩的规则，年轻的他们漂在这个大得沉重的城市里，一旦没有这张纸，就永远被视作“异乡人”。

放下电话，在北京海淀的一幢高楼里，我从紧闭的窗户里看着雾霾笼罩的天空，突然想起了小时候那些关于“城市人”和“乡下人”的记忆，忽然理解了远兄要为自己，为他的父辈，为和他一样的从泥土里侥幸走出的人们写下《人·地·城》这本书的执拗和情怀。

我什么也说不出来，仅以此文，致他们理想主义的最后余晖。

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> 香帅延伸阅读：
> 1、关于房地产、汇率、和中国宏观金融形势分析，可参阅徐远教授公众号“徐远观察”； 
> 2、关于城市变迁及中国土地制度改革，请参阅徐远教授专著《人·地·城》。本书由林毅夫教授、张维迎教授、宋国青教授、黄益平教授等联袂推荐，被汪丁丁教授誉为“中外关于人与城市的可读性最强的好书，似乎没有之一”；
>  3、请在留言区提出你的问题，留下你的思考，下周五（3月2日）将推出房地产问答专场，集中回答大家的问题。同时，我将从本周房地产特辑的“笔记精选”中，每天挑选出一位留言最富洞见的同学，送出徐远教授签名的《人·地·城》。

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