## 特辑 | 房地产市场：房价背后的增长逻辑

我是香帅。今天给你串讲的是《香帅的北大金融学课》的一个特别专辑，也就是大家很关心的房地产专辑。

课程的老同学一定知道，这个专辑不是我讲的，是我当时生孩子请了两周的假，特别请北京大学专门研究房地产的徐远教授来给大家讲的这个特辑。好多同学都说自己的人生因为学习这个模块改变了，因为做出了正确的买房决策。感到比较欣慰的是，五年以后，这一套买房的逻辑仍然是非常站得住脚的。所以，在今天的课程里，我也给你把这一套简单的、能够持之以恒坚守的一个购房的决策逻辑给你再讲一遍。

房地产买房的决策其实我们就讲了三个方面：第一个是刚需买房怎么买，第二个是改善买房怎么买，第三个就是养老买房怎么买。在这个模块里面，徐远老师集中回答了几个问题。

第一个，中国房地产有没有泡沫？当时这个答案是2017年给出的，然后五年过去了，证明当时给的答案是对的。

第二个，房价上涨的原因到底是什么？其实这个逻辑特别的清晰，房子卖的不是砖头瓦片，而是什么？而是你所在的那个地方，你所在的城市，你所在的区域，它未来的增长机会。那个增长机会里面包括什么呢？你的就业、孩子的上学、医院，甚至娱乐，这些都叫作增长机会。为什么买房子的时候，我们一定要强调location、location、location，地段、地段、地段，讲的就是这个道理。因为房价背后增长的逻辑是城市化，是这个城市、这个地区的增长，所以买房子其实你买的是这个地方的增长。

另外，在课程里也给出了买房的原则。当时我们提出了两大买房的原则。

第一个叫“先上车”原则。我在很多课程里都提到过这件事情，尤其对于一二线还没有房子的年轻人来说，先上车，因为城市化的列车不会等你，你一定要先上车，买不起豪华卧铺就买坐票，买不起坐票就先买一张站票，因为在车上比你走路是要快的。这叫“先上车”原则。这也就意味着，你买房的时候买不起大的先买小的，买不起贵的先买便宜的，但是要先上车。这是第一条原则。

第二条叫稀缺原则。这条原则的意思是，你要尽量买城中心那种地段稀缺的房子，因为房子你买的不是砖瓦的价值，而是房子周边的稀缺性的资源。资源越稀缺，房子价值就越高。这一点大家一听就明白了，我这里讲的是学区房，为什么要买学区房？核心不就是资源非常稀缺吗？在买房的原则里面我们也提出了，如果你在三四线城市，这些买房的原则可能就要非常的慎重，你就要考虑如果你是刚需，是因为一个消费的需求你买房可能是不一样的。但是即使在2017年的时候也告诉了你，三四线城市的房子投资的价值是没有那么高的。

刚才讲的是刚需房，还有一个改善房。比如说我原来买了一个特别小的，孩子出生了，或者有两个孩子了，我想改善一下，这个时候就是改善房的需求。但是你在改善居住状况的同时，不要忘记这也是你改善财富状况的一个好时机，所以这个决策对于中产阶级家庭来讲也非常的重要。

在买改善房的时候，一定要注意安排好首付和贷款。第一是尽量少付首付，多用贷款。好多同学在后台会问，老师，现在利率那么高，我还想把房贷给提前还掉，是不是还是应该少付首付，多付贷款呢？

从整体的原则上来讲，这条原则仍然适用。为什么？即使在未来相当长的一段时间里，利率还是一个往下走的趋势，所以你不要看一个短期一年半年的这么一个波动。如果我们以10年、20年来看，全球资金充沛，利率往下走的这个大的趋势不会有大的改变，所以还是要尽量少用首付，多使用贷款，因为这样能提高你的杠杆率。而如果你是一个优质资产的话，你的杠杆率提得越快，你的财富就会涨得越快。所以这是第一条原则。

第二个原则，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长。

第三个原则，能用公积金的时候要尽量多用公积金。

其实，2019年到2022年的《香帅中国财富报告》里面，我们也一直都在讲买房决策这件事情。比如说2022年的时候，中国的房价不就跌了吗？很多同学就会问这个问题，老师，现在房价跌了，那现在买房的逻辑是不是跟以前一样？我还要不要买房？在这一年的《香帅中国财富报告》里面，我就用了两讲课程给你重新讲解了2022年以后，中国房地产的三重逻辑。

第一个叫增长逻辑。这个其实和原来是一样的，背后还是城市化，你买房的时候还是买的增长。

第二层叫通胀逻辑。因为大家都知道，这两年全球出现了一个新现象叫作通胀。在这么一个通胀逻辑底下，房产是作为抗通胀相对比较好的产品，可能会产生一定的溢价。

第三个叫机会成本逻辑。未来房地产的增速肯定不会像之前那么快。比如说在2000年到2012年期间，中国一线城市房地产的年化回报率是多少呢？超过13%。这是平均，城中心核心区的房子，肯定是两三年就能够翻一番。但是，很明显的是，这个房地产的高峰期已经过了，未来房地产的收益率肯定是在下行的过程中间。

所以，那到底还要不要买房呢？你就需要问自己，房地产的收益率下降了，其他资产、其他项目的收益率也同时下降了，所以这就取决于，我自己手里这笔资金，我有没有其他比房地产更好的投资项目？

所以，在2023年以后，投资的决策有时候不是说选美，在所有好的优质资产里面选一个更好的。

其实是比丑，在相对收益率没有那么高的资产里面，选一个相对收益率比较高、相对风险比较低的资产，这就叫机会成本的逻辑。

如果现在的你仍然有买房决策上的一些困扰，我觉得把这一个模块的内容复习了以后，再把过去这几年《香帅中国财富报告》关于房地产的内容再过一遍的话，我相信你对买房应该有一个比较清晰的认知了。

这就是我们这个特别专辑，也就是房地产专辑里面的内容串讲，希望对你的购房决策能有一些帮助。当然了，也希望能够帮助你重新理解中国房地产的逻辑。

### 💡 精华要点
- 1. 房价背后的增长逻辑是城市化，是这个城市、这个地区的增长。
- 2. 你买房，买的不是砖瓦的价值，而是房子周边的稀缺性的资源。资源越稀缺，房子价值就越高。
- 3. 在2023年以后，投资决策更多的时候不是选美，其实是比丑，在相对收益率没有那么高的资产里面，选一个相对收益率比较高、相对风险比较低的资产。

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