## 加餐｜房地产返场问答二：共有产权、租售同权对房价的影响有多大？

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课，我是北京大学的徐远教授。

今天应香帅的邀请，我再给大家做一次房地产问题的专题问答。关于房地产的问题很多，今天集中回答大家很关心的两个问题，一个是共有产权，另一个是租售同权。

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> 践无敌同学：现在共有产权房出来了，这对以后房价会有什么样的影响呢？有些人预测，共有产权房的政策不可能执行两年，是这样吗？难道政策是好的，但是不受开发商待见？

关于共有产权的问题还有很多，我分三步给你说清楚：

首先来看第一个问题，什么是“共有”产权房？

简单说，共有产权房就是政府出地，居民出钱，共同拥有产权的住房。共有产权房比商品房多了保障性质，比廉租房多了商品性质，是商品房和保障房的复合体。

具体说，指的就是居民和政府按比例，比如说七三开，分享房屋的产权。理论上，这些房屋和商品房是一样的，但是居民在购买这些房屋的时候，付出的价格比市价低很多，大概是相当于经济适用房的价格。因此，只享有部分产权，其余的产权由政府享有，这就是“共有”这个词的含义。那么其中的产权比例，根据各个项目的价值和出资比例确定，现实中常见的是七三开或者五五开。

所以说，共有产权就是低价买房，因为价格低，所以买的只是部分产权，剩下的产权由政府持有。这背后的逻辑是：居民之所以能够低价买房，是因为政府提供了政策支持，那么大多数时候这个政策支持就是拿土地入了股。所以，也可以看作是政府出地，居民出钱，共同享有住房的产权。目前，我国有六个城市已经开始进行共有产权的试点，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安，其中江苏省的淮安市是最早进行共有产权试点的城市，早在2007年就开始了尝试。

刚才说的是什么是共有产权房，现在我们把共有产权房和完全的商品房做一个比较，来看清共有产权房的特点，主要是三句话。

第一句，在居住属性上，共有产权房和商品房其实差不多，但是有两点不同，一点是共有产权房的售价偏低，因此是用较少价格就满足了居住的需求。二是共有产权房的位置一般比较偏远。比如说，北京的共有产权房，大多在五环外，而且还比较远。从这两点看，共有产权房确实是有保障房的性质。

第二句，在金融属性上，共有产权也是具有金融属性的，可以申请商业贷款，也可以申请公积金贷款，还可以使用公积金，购买以后可以抵押，可以出租。如果出租的话，租金按照比例与政府分享。

第三句，共有产权房如果需要转手的话，就会面临一些限制。具体而言，购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权的份额。如果取得不动产权证满了5年，则可以按市场价格转让所购房屋的产权份额，这个时候政府有优先的购买权。

说清了什么是共有产权住房，我们来进一步看看共有产权的实质是什么。简单说，共有产权是把一次性的土地出让收入，变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性，是土地财政的新形式。

为什么这么说？我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。

从购房者的角度看，共有产权房是中低收入家庭，因为一下子买不起商品房，就少出点钱，买半套商品房。所以，共有产权是为中低收入家庭购房上车提供了一个机会，只不过买的是较偏地段的半套房。比起买不起房，这是一个改进。

那么政府为什么要这么做呢？或者说政府的好处是什么？政府的好处有两个。

首先，是满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定。很多人买不起房，财富差距越来越大的情况下，对社会的安定团结是个巨大的挑战。共有产权住房，有助于解决这个问题。

二是政府在财务上其实并没有吃亏。政府手里依然拿着部分产权，如果需要，这部分产权未来可以在市场上转让，变成财政收入。而且，随着房价的上涨，这比现在一次性转让土地得到的收入可能还要高。

说到这里，很多人可能认为政府狡猾，批评这是共有产权房的缺点。其实这么说完全是反了。刚才的讨论，意味着政府没有牺牲收入，因此这个共有产权房的政策是可以持续的。换句话说，很多人批评的土地财政不可持续的问题，其实已经找到了一种变通的解法。这才是共有产权房的实质。

从这个讨论也可以看出，因为共有产权房的供应和商品房其实没有本质区别，只有产权分配上的差异，因此，共有产权房也不会改变房价上涨的趋势。

根据刚才的讨论，因为共有产权房在财务上的可持续性，未来很可能会变成大城市住房供应的重要方式之一。从数据上看，北京2017年计划供应5万套，上海截至2017年已经供应9万套，总量上已经非常可观。预计，未来大城市的住房供应模式，将是由三部分构成，分别是商品房、共有产权房，和廉租房，分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求。

最后，我们来看第三个问题，购买共有产权房划算吗？答案要看你的实际情况。

如果你有购买商品房的资格，而且有资金实力，不妨直接买商品房，因为商品房是全产权，投资价值大于共有产权房。这就相当于你资金实力够的时候，买股票多买多赚，少买少赚。你把商品房看作是城市的股票，这背后的道理其实是一样的。

但是呢，如果你有购房资格，但是资金受限，直接买商品房确实有困难，这时候购买共有产权房上车，也未尝不可，总比不上车强。上了车，以后条件改善了，就可以赎买政府手里的产权，或者转让自己的共有产权，来重新购买商品房。从这里也可以看出，共有产权房，的确有帮助中低收入家庭上车的功能。

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> 云水随缘同学：当前中央提出“房子是用来住的”，并在广州、深圳、南京等12个城市开始搞“租售同权”的试点，想问老师这个政策如果推开，对房地产未来的走向有何影响？对住房的投资价值有什么影响？

为了回答这个问题，我们不妨先来看一下率先实行租售同权的广州的政策是什么样的。广州的政策要求，一个租客如果满足下列几个条件，其子女就可以在当地就近入学。有哪些条件呢？

以上四点都是必要条件。你仔细看的话，其实要求还是蛮高的，不仅要有户籍或者人才绿卡，而且要达到积分入学条件。一般来说自有住房的积分比租房要高很多，积分高的才能进好学校，租房的积分低，就只能排在队伍末尾，上差一点的学校了。

再来看“租赁合同要登记备案”这一条，这意味着房东仍然拥有学位的掌控权。为什么呢？因为房屋租赁合同如果要去备案，是必须要经房东同意的。房东可能要交税，因此可能会要更高的价格，而且因为要让渡这个入学的权利，可能会要一个高得多的价格。所以，房屋的学位权，实际上还是在房东的手里。你要是想得到，必须出价去买。

在入学名额非常紧张的大背景下，租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。如果不增加学位资源，让更多的人来抢给定的入学名额，只能使得局面更加混乱，不会从根本上解决问题。倘若损害学区房购买者的利益，政策的阻力也会很大。目前看，大多数试点城市还是积分制，户籍和自有产权住房，还是积分中的大头。

进一步讲，倘若租房真的能够帮助入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高房租，房租涨了，那么房价也会有上涨的压力。

今天就讲到这里，欢迎你在留言区留言，留下你的进一步的问题和思考，也欢迎你把今天的内容分享给你的家人和朋友们，和他们分享你对房地产问题的洞见。

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