## 187 | 买房应该成为刚需吗？

策划人：韩亮

你好，这里是《邵恒头条》，我是邵恒。

这段特殊时期，让很多人的生活方式都发生了一些变化。其中有一个特别显著的变化就是：很多原本必须在现场完成的事，全都转移到了线上进行。这点相信你也感受到了。

我看到一条消息，北京、深圳、长沙、苏州等一、二线城市最近VR看房客户端的访问量大幅上涨。用户只要点点鼠标，就可以360度看遍房间每个角落，和在现场看房的体验很接近。

你看，就算足不出户，也不耽误大家买房的热情。

在老百姓的观念中，买房属于一种刚性需求。成家立业，首先考虑的就是要买套房子。问题来了：“买房是刚需”这个观念是怎么形成的呢？

我最近在《经济学人》上看到了一组重磅专题报道，对这个问题给出了解答。这组报道一共有七篇文章，对西方国家的房地产市场现状进行了深度反思。

报道里提出一个很有意思的观点：买房这件事，是几十年前发达国家推出的一系列倾向性住房政策的结果。也就是说在西方国家，买房是一种被刻意宣传出来的需求。

为什么西方国家的政府要鼓励民众买房呢？目的很简单，为了拉动经济。从短期来看，也确实起到了效果。

可如今，西方社会意识到，提高住房自有率成了很多经济和社会问题的根源。正是它，造成房价不断上涨，加剧了社会不平等，还诱发了金融危机。

《经济学人》甚至抛出一个结论：单纯地鼓励买房让西方发达国家经历了一场长期的、严重的经济失败。未来全球房地产市场的发展，需要新的思路。

在今天的《邵恒头条》中，我就来跟你分享一下这篇文章的内容。

那西方国家是从什么时候开始鼓励民众买房的呢？从二战结束后开始的。

在那之前的20世纪中叶，美国的居民住房自有率只有45%，而英国更低，只有30%。对民众来说，住的房子是不是自己所有，并没有那么重要。在这之前，西方富裕国家的房价也一直保持着长期稳定。

不过二战之后，这个局面改变了。

许多发达国家的政府决定提升住房自有率，一方面是为了更好地建设国家，唤起公民的“主人翁意识”，另一方面也是为了拉动经济。

于是，他们就推出了一系列刺激政策。

就拿美国来说。美国的退伍军人管理局从20世纪40年代中期开始，就面向退伍军人发放极其优惠的抵押贷款，买房子不需要首付。

加拿大也在1944年通过了国家住房法案，提供各种房贷优惠政策。

而1950年，日本也成立了政府住房贷款公司，为民众提供低利息的抵押贷款。

从那时候起直到2000年，在这半个世纪的时间里，很多民众用抵押贷款的方式购买了属于自己的第一套房子。

从数据上看，抵押贷款在发达国家GDP中所占的比重上涨了一倍多。住房自有率也开始大幅攀升，美国和英国的住房自有率，双双提升到了70%。与此同时，“租房不如买房”也慢慢地在民众的观念里扎根。买房，变成了一种非常主流的选择。

你可能觉着：听起来没啥毛病啊，这些发达国家的政府和老百姓不都得了实惠吗？没那么简单。

在提高了住房自有率之后，房地产市场的供求矛盾也变得突出了。全球人口越来越多，可能用于建设新住宅的土地供应量是有限的，尤其在资源聚集的大城市，比如纽约、旧金山，更是没那么多房子可以建。带来的结果就是：房价开始飞涨。

在过去的70年里，全球房价平均上涨了四倍多。在许多国家，房价的上涨速度远远超过了居民收入的增长速度。

买房不光是为了居住，还变成了资产增值的途径。买了房的人希望房价不停上涨，可买不起房的人只能看着房价叹气，这无形中也加剧了社会不平等。

我在文章中还看到一个数据：1990年，当时美国的婴儿潮一代30多岁，他们拥有的房产占到美国全部房产的三分之一。可是到了2019年，美国的千禧一代同样是人到中年，你猜猜他们拥有的房产占多少呢？答案是：只占全美国的4%。

你也知道，近年来在西方国家民粹主义有抬头的趋势，而《经济学人》认为，住房引发的社会矛盾就起到了火上浇油的作用。

不光是这样，过于宽松的信贷政策还产生了大量次级贷款，催生了房地产泡沫。后果呢？你肯定也知道，2008年的那场金融危机，不就是由美国的次贷危机引发的吗？

所以如今西方开始进行反思了。可问题是，买房的观念早已经深入人心，到现在这个阶段还能怎么办呢？难道再出政策，鼓励民众不买房吗？

这当然不现实。

《经济学人》给出的建议是，各国政府要做的不是限制老百姓买房，而是让买房不再成为实现安居的唯一路径。要实现这个目标，必须想办法有效降低居住成本。

怎么降低呢？有一些措施你肯定能想得到，比如推动住宅用地开发，增加供给；多建造保障性住房，让低收入群体有地方住；还有，通过房产税提高购房人持有房屋的成本，削弱房产的投资属性，避免投机。

可光这样还不够，文章还提到了一点解决方案：应该让租房重新成为一种更舒适的选择，让租房不比买房差。

你可能好奇，这真有可能实现吗？要知道，很多人之所以会觉得租房不如买房，就是因为租房不够稳定，租户总是担心被房东撵走，而且租金也会不断上涨。

在这方面，德国倒是做了个很好的示范。

德国有一套成熟的房屋租赁体系，首先他们鼓励长期租赁，租约非常长。一般在英美等国，租约也就2-3年，但德国的平均租约都在10年以上。相关法规也保障了租户的权益。比如，租房者与房东签订租约后，租金不能任意提升，只能每3年做一次调整。而且在租约期内，房东不能任意将房子收回。

此外，德国还有一个全国性的租户协会，成员多达300万人。协会可以帮租户跟房东去讨价还价，还能提供免费的法律咨询援助。这些措施，都保证了在德国租房也能有很好的居住体验。

效果怎么样呢？从数据上看，德国的房价虽然也在涨，但住房自有率长期保持在50%左右，首都柏林的住房自有率更是不到20%。

德国还有一种很独特的住房形式叫“共建房”，也是另外一种解决方案。共建房是指一群人自发性地共同成立一个组织，向银行借贷之后和政府买地，自己找建筑师盖房子。整座大楼的设计、装修、物业，都由全体住户共同投票决定。

在房子盖成之后，所有共建人都会成为租户，每个月付房租用来缴纳贷款。等银行贷款还清之后，那租户每个月只需要付基本的水电费就行了。

这种共建房的租户并没有房屋的所有权，但是他们也能安心住上一辈子，甚至还能将房子留给下一代。据统计，在德国有33%的住房都是以这种共建房的形式运作的，这也能降低房屋自有率。

除了这些之外，我注意到，近些年还出现了一个新趋势叫“共居”，也就是租户之间通过共享空间，进一步降低居住成本。共享什么呢？共享办公空间，共享厨房和洗衣设备，共享健身房和屋顶露台等等。

现在已经有企业瞄准了这一块。在国际上比较知名的，是新加坡的一家创业公司，叫Hmlet。他们不光在新加坡站稳了脚跟，还成功打入了澳大利亚的住房市场。

Hmlet的经营模式很简单。他们先从私人业主那里租到房屋，再重新装修改造，建立一个共居社区，里面各种设施非常齐备，租户能拎包入住。每个共居社区都会有专门的社区经理运营维护，租户之间的联系也很紧密，经常组织各种活动。

我看到报道，去年三月，Hmlet在悉尼推出了两个共享居住社区，从窗户望出去就能看到CBD区域，在当地很受欢迎。

好了，总结一下，在今天的《邵恒头条》中，我跟你分享了《经济学人》对西方发达国家过去半个多世纪的住房政策进行的回顾。

文章把提高住房自有率看成是一场经济失败，认为从长期看，盲目鼓励买房不但抬高了房价，加剧了社会矛盾，还为金融体系带来了系统性风险。

读完了文章之后，我的感受是：如今无论在哪个国家，在大城市里买套房子，都挺不容易的。买房本身倒还不是问题，问题在于买房一旦成了刚需，就成了人人要争先实现的目标。到这一步就值得警惕了。

毕竟，对个人来说房贷是一笔沉重的经济负担，而对整个国家来说，让居民都背上房贷，也是件挺有风险的事。

而一个理想的社会，我认为应该实现“居者有其屋”。这句话背后的含义是，你可以好好地在一个地方安顿下来，但你不用非得把它买下来。

好了，这就是今天的《邵恒头条》。我是邵恒，我们明天见。

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