## 买房卖房的时候怎么谈个好价格？

你好，这里是《邵恒头条》。我是脱不花，这是我帮邵恒代班的第23天。

今天这条《邵恒头条》，你要认真听的话，能值十几万，当然这是个玩笑。因为最近全国的房地产市场比较活跃，所以我就想跟大家来谈一个利益攸关的事，就是在房地产交易中，怎么给自己谈个好价格？

以前我都认为这是个社会经验丰富不丰富的问题，直到我在得到锦囊里看到地产专家汪有老师的建议，才发现，这其实是一个标准的谈判能力问题。我们必须先培养这个能力，才能处理好这类问题。当然，有了汪老师的这碗酒垫底，我们肯定比一般人要少走不少弯路。

所以，接下来的锦囊，如果你要做房产交易，就可以多挣好多钱。如果你不做房产交易呢，你就可以把它当做一个谈判案例来去研究。

比如，有人已经挑中了一套满意的房子，但是中介非得要2%中介费，这种情况怎么谈？（戳此细看汪有老师的锦囊原文）

汪老师说中介费最好还是在一开始看房之前就谈好，这样你比较主动。但你真的就是看完了房之后还想聊聊怎么办？

汪老师就说：大胆去和中介谈。只要是合同，其中的条款就有洽谈的空间。

所谓的“不能谈”“统一价”“我们都是公司统一条款”的说法，都是中介的话术，别太当真。你的重点不是中介说他们公司的规定是啥，而是根据市场行情，判断你自己谈价的范围是多大。市场大环境越差，谈价空间越大；市场越好，成交越火热，谈价空间越小。总体来说，随着房产市场行情变化，中介费一般在1%～3%之间浮动。所以你在谈价之前，可以先去查一下你看中的这个区域房价几个月内有什么变化没有，如果已经几个月房价都没有大涨了，说明市场相对冷淡，中介费可以奔着最低限度1%去谈。

汪老师给出的第二点建议，其实是个反直觉的操作，那就是要向中介强调自己购房的刚性需求所在，真心想买这套房。不用怕因此被中介“欺负”。你越真心，他越耐心。因为对于中介来说，只有你真的从他手上买了房，他才能从中介费中拿到佣金，否则房源、客源两失，他划不来。所以，大胆说你的刚性需求，反而他会更来劲儿。

可以帮你压低中介费的第三个沟通方式，是可以适当透露一点信息。什么信息呢？就是能够让中介觉得成交可能性很大，这个客户很重要的信息。比如，你可以透露一点自己的资金状况，或者透露一点你心目中有一个理想的成交时间。比如你可以这么说，“我现在手头的现金有30万，还有100万理财月底可以到账。我过段时间要出门，想在两个月内完成购买并签约”，或者“我这人比较痛快，不需要跟我反复谈价格”。你看，这些信息都是让中介觉得说，他得赶紧跟你促成成交才可以。

当然，诚恳是一个方面，真诚是很重要的。不过，在保持诚恳的前提下，你也要保持谈判的优势地位，就是要让对方清楚地知道，你是有其他选择的，而不是只有他这一个选择。这时候，你就需要一套话术，来营造一点超脱感。

比如，要表达出自己在看其他房子，并不是只有现在这一个选择。汪老师给了非常具体的话术，根据具体情况自己改编一下就能用：“我这些天一共看了这几个小区，有您带我看的，也有其他热点区域的。意向度较高的一共三套房源，各有利弊，坦白讲，都在选择范围之内。如果昨天您带我看的那套，能帮我谈到400万的价格，我可以很快定下来成交。”

最后需要注意的是，每个中介的性格和经验都不一样。你跟他们谈价格，别只暗示、绕圈子，该亮剑的时候得亮剑。要直接提出你的目标中介费，并适当给他一些压力。比如：“我是爽快人，如果您没有意见，我希望立刻定下来。我希望的中介点数是1%。如果谈不到这个点数，我可能需要综合考虑一下再做决定，你觉得呢？”这么一谈，中介就必须在是或否之间尽快给你一个答复了。

另外，汪老师还传了一招儿，这个是很私人化的好办法。那就是对于部分服务质量高、推荐房源好、响应及时的中介，你可以非正式地给他一些辛苦费或者送一份礼物，价值不用太高，一两千或者两三千都可以，请注意，这可不是好处费，而是让他明白你尊重他的劳动，你也重视他为你付出的努力。你这么一确认他的付出呢，他会更尽心尽力地为你服务的。多说一句，这个方法不仅找中介好使，我最近实践了一下，发现在各种服务场景中都好使。原因很简单，这是个典型的心理账户问题。多给的红包或者辛苦费，金额虽然小，但是被人归入“外快”“小费”账户，很容易给对方起到激励作用。

刚才咱们教的是，买房的时候怎么能省中介费。

买房卖房都是大事儿，这买家想省钱，卖家还想多挣钱。这不就有卖房的朋友请教汪老师，说我要卖房，中介估算的报价我不满意，自己应该做点什么才能让这套房子卖高点？

汪老师说：想把房价卖高点，就不能当甩手掌柜的，把房子交给中介全权负责。中介只是一个推广渠道，负责帮你宣传房子，而最终对销售负责的人必须是你自己。试想一下，卖了房子，少说你能拿到几百万。而房产经纪人，大约只能拿到这其中的0.6%，所以你肯定要比他更上心。

当然啦，卖房这事儿，首先你要摆正一个心态，就是不论我们怎么努力，对房价影响最大的，还是市场行情。但是在行情没有大的波动下，只要你不急着卖，把时间留够，按照以下方法，汪老师说，一般能多卖5%左右。

5%啊，大几十万，来吧，前方高能：

首先，想要提高售价，核心办法就是吸引足够多的潜在买家，形成竞价氛围。而第一步就是要为房子设计一份与众不同的宣传资料。这不能指望中介，因为他们都是行活。中介一般的做法是：用手机拍一些房子的照片或者视频，再编辑一段简短的介绍文字，形成一条方便转发的微信聊天记录合集，作为宣传资料分享给意向买家。而如果你想把房价卖得更高，一定要自己为房子拍摄精美的宣传照。

对，就是让你给你的房子拍卖家秀。当然不能造假，因为大家毕竟还是要来实地看房的。而是要通过很漂亮的卖家秀的照片把卖点呈现得充分到位。拍照的重点是注意提高照片的对比度和亮度，让房子看起来采光好，更通透。大家对房子舒适度的想象，很大程度上受光照效果的影响，在北方就更加重视采光。给房子拍照的时候，最佳的拍摄时间，就是房子日照最好的时候。如果房子采光不佳，或者拍摄的时候光线效果没有那么好，那么至少保障拍摄时，屋内灯光全开，灯不够亮，再借俩灯补点光。汪有老师提供了同一套房子在两种光线下的卖家秀，大家可以去文稿区看看，是不是一把就差二十万块钱。

![图片](https://piccdn3.umiwi.com/img/202007/20/202007201120172735813482.png)

（戳此细看汪有老师的锦囊《我想卖自己的房子，中介估算的价格我不太满意，我应该怎么做才能让这个房子卖高点？》）

当然，如果你是一个有远见的人，你肯定还能做的一件事，是最佳拍摄时间，其实是在你的房子刚刚装修好，还没正式搬进去的时候就拍照留存，那时候房况一定最好。而你也应该能预见到，你未来几年，还是会交易这套房子的。所以，新房子入住之前先拍照，这应该是一个聪明的做法。

有了这么漂亮的卖家秀，你就等着买家上门吧。不过，等中介带人上门之前，一定要处理掉那些影响观感的细节问题。因为在客户眼里，所有小问题都可能干扰购买的大感受，最终影响成交价。比如墙皮脱落，很常见，但买家可能理解成“房子潮湿”，这会影响健康；比如门口楼道内的灯不亮，可能是偶然，甚至都不归你管，归物业，但买家可能会觉得小区的物业服务非常不到位。这都是你要检查的项目，麻烦了点儿，但咱们不是为了多卖5%嘛，所以操这个心也是值得的。

汪老师作为房地产专家，他来自全球领先的服务商第一太平戴维斯，所以他还给了两个门道，一个就是无论你的房子在什么地段，只要你的房子周围有很多正在建的办公楼，一定要在资料中重点标注出来，因为这代表了房子日后有很大的增值空间，你就在把这个房子包装成一个投资品，再推向市场。

另一个门道是个心理学技巧，就是除了一些基本资料，要在卖房的宣传资料里多添加一些感性细节，比如漂亮的夜景、负责的物业、高质量的家装……尤其要加上你在这个房子里面的美好回忆，比如你自己是在这个房子里经历的那些喜事儿，结婚生子、升职加薪……这些都会影响买家对房子的想象。

你看，你把这套待售房屋的状态准备好了，卖家秀拍得特别漂亮，基本信息给得非常清楚，而且还运用了心理学的技巧给了好多能影响买家潜意识的积极的暗示，这时候你就可以着手来整合这套资料了。

把宣传资料制作完成之后，汪老师提醒，你要用PDF制作完，发给中介，这样的话中介非常方便可以直接转发给看房的客户。请记住，资料里不要放自己具体的门牌号码，避免隐私泄露。

最后，等到真的客似云来了，还有一招可以营造竞价氛围：把看房的客户安排在同一个时间段，彼此间隔不要超过20分钟，让意向买家们知道彼此的存在。也就是说，你要客似云来，就要安排得客似云来。

跟大家聊买房卖房的问题，不仅是因为这是我们生活中的大事儿，而且我想通过汪有老师的锦囊，带你感受一下生活中处处都是知识点的氛围。你看，随随便便一个生活谈判，都充满着对经济学、心理学、设计行为学的知识的调用。这不是仅仅是卖房的时候多挣5%的问题，而是时刻都可以感受到一股真气在自己体内融会贯通的感觉，很爽啊。

好，这就是今天的《邵恒头条》。祝爱学习、爱琢磨的你天天都比别人多挣5%。咱们明天见。

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《我看中一套房子，但是只凑够了首付，如何跟业主谈价钱？》

![图片](https://piccdn3.umiwi.com/img/202007/19/202007192216492098536790.jpg)
