## 232 | “二次房改”能重启经济吗？

你好，这里是《邵恒头条》，我是邵恒。

这段时间，国内的经济重启一直都是人们关注的重点。关于怎么发动各个领域的引擎，目前已经有不少的思路和尝试。

比如各地发消费券、办购物节，拉动消费引擎；再比如新基建的政策纷纷出台，拉动投资引擎。

在这些讨论中，有一个领域很少被提到，就是房地产。原因也很好理解，因为“房住不炒”是房地产政策的底线，所以楼市松绑不适合作为短期的刺激政策。

不过，我注意到，北大国发院金融学副教授徐远，最近提出了一个经济刺激的新想法，就跟房地产行业有关，叫做“二次房改”。按照他的设想，这是一个既能满足“房住不炒”，又能撬动新的基建和消费需求的策略。这是我近期看到的，关于经济重启比较新颖的思路。在今天的《邵恒头条》中，我就来跟你分享一下徐远教授的观点。

一说“二次房改”，很多人可能马上就会想到，所谓的“一次房改”，也就是90年代，我们从单位福利分房的时代，进入了商品房时代。

此后，商品房开发就成为了中国经济增长的重要引擎之一。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在一次论坛发言中指出，从1995年开始，中国房地产投资占GDP的比重一直超过8%，而在过去五六年时间里，平均水平更是达到11%左右。更不用说，房地产投资拉动的相关基础设施建设以及家庭消费的增长。

当然，房地产拉动经济的短板，我们也都能看到。房价太高，老百姓生活成本上涨不说，楼市泡沫的金融风险也不是小事。这也是为什么，商品房市场这几年一直都有“房住不炒”的政策原则。即便在疫情的情况下，这个领域的政策刺激空间似乎也不大。

不过，你也知道，这一次疫情对经济的冲击的确非比寻常，可能也需要一些非比寻常的刺激手段。

目前最乐观的情况，是国内疫情4月份能控制住。徐远教授分析说，即便是按照这个情况估算，我们也已经损失了全年1/8的工作时间。中国第一季度的GDP已经损失了3万亿元。

本来，按照“十三五”的规划，今年GDP得增长至少5.7%，咱们国家才能达成“十三五”的经济增长目标。现在，在疫情冲击下，如果我们还想达成目标，就需要力度很大，见效很快的刺激手段。据徐远老师估算，从量级来说，肯定是2009年4万亿的计划以来，量级最大的经济刺激。

而且，这种经济刺激手段，最好有利于长期的增长，不能留下副作用，不能留下难以化解的政策负担。

那像这样的经济刺激，到底从哪来呢？

在一般人看来，政府可以动用的刺激手段当然很多啦，比如说财政政策、货币政策、产业政策等等，总之，枪里面可打的子弹多了去了。

可徐远老师分析说，这些政策都有各自的限制条件，并不一定像人们想象的那样，有那么大的发挥空间。

比如说，财政政策，这得需要政府花大钱吧？但是从2015年开始，政府的财政压力就已经越来越大了，再有新的债务压力，可能会无法承受。

更何况，即便有钱，钱又能花在哪呢？

传统来说，地方政府花钱是花在基建项目上，但是那些容易做的基建，像是道路、县城甚至乡镇的基础设施都建得差不多了，更何况，在中西部、中小城市的基础设施使用率很低，再建也是浪费。

现在，很多人讨论产业政策的时候，都会提到新基建。可徐远教授认为，大规模投入新基建也要谨慎，因为技术的迭代有自身的规律，技术的成熟也有自己的节奏，推进太快，容易走弯路，甚至欲速不达，前期的投入也可能打水漂。

而货币政策呢，空间也不大。原因是，货币政策首要目标是稳定物价，控制通胀。徐远教授分析说，每年央行的通胀目标是3%左右，但是今年1月和2月，通胀率都已经超过了5%，要在后面三个季度里发货币刺激经济，同时又把全年通胀控制在3%以下，或许不容易实现。

面对这么多限制条件，徐远老师尝试破出一条新思路。他提出了一个非常大胆的“探索性建议”，那就是，在大城市的都市圈里，大规模建设安居房，也就是面向中低收入群体的低价住房。在他看来，这项“探索性”建议既能解决短期需求，又能兼顾长期增长，还有利于国家治理的现代化。

为什么这么说呢？

徐远老师算了一笔账，说从短期来看，如果每年新建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万，这就意味着每年直接投资10万亿。这么大规模的新增投资，必然会带动关联投资，释放更多的刺激。

即便按照保守情况估计，安居房承接了目前一部分已有的房地产需求，带来的新增投资也能有4万亿-5万亿规模。这意味着，房地产投资领域在一年内净增30%-40%，徐远教授说，根据以往经验判断，这会带动GDP 3%的增长，能解决短期经济重启的问题。

从长期来说，如果每年建1000万套安居房，那么未来10年的经济增长都能有保障，起码能托住经济增长的下限。

我相信，你听到这，反应估计跟我第一次听到这个提议的时候一样，感到惊讶、难以置信。此时此刻，你脑子里肯定有很多疑问：

比如说，这么多房子，给谁住？

再比如，大城市已经够拥挤的了，上哪找这么多地？

更关键的，建房子的钱从哪来呢？这不还是让政府补贴花钱吗？

别着急，这些问题，徐远教授也考虑到了，这里面有很多细节要讨论，不说清楚，政策就很容易走形。我们一个一个问题说说。

第一个问题，这么多房子，给谁住？

徐远老师设想的居住对象，是在大城市打拼的中低收入流动人口，也就是我们俗称的农民工群体。目前，全国农民工的总人口在2亿左右，算上他们的家庭和未来进城的农民工群体，这个数量会达到3亿-4亿人。安居房解决的，就是这部分人群的住房问题。

你想，这部分人群常年在大城市打拼，但是由于房价和生活成本的问题，常常需要大规模流动。这种流动既浪费时间和资源，也不利于这个群体形成对居住地的情感认同。

所以徐远教授认为，应该满足这个群体的安居需求，凡是在大城市就业且没有住房的人，不限户籍、不限学位，只要在当地缴纳社保达到一定的年限，就应该有在当地购买安居房的资格。

当然，为了避免炒房，安居房应该按照40-60平方米的小户型修建，并且应该纳入城市居民的购房限额里。买一套安居房会占一个购房名额，中高收入人群就不太会优先选择买安居房了。

那这么多人，都居住在大城市周边，建房的地又从哪来呢？城市里已经足够拥挤了啊，哪有这么多空间？

徐远教授提了一个有意思的思路，他说其实在大城市内部本来就有一些利用效率不高的空间，比如说低效的工商业用地，甚至是一些科研用地，这些土地都可以转化成安居房。

而且安居房的选址最好是在城市的近郊，因为远郊交通生活不便利，建成了也不一定有那么大的需求，反而是基础设施的浪费。

同样的道理，建安居房的城市，应该是人口流入量高的大城市，而不是小城市。因为小城市人口流出大，建了安居房也是巨大的浪费。应该按照人口流动方向和人口数量来选择城市，并且合理调配安居房的名额。

不过，还有一个关键的问题，就是钱从哪来？前面已经说了，政府的财政压力本来就不小，要搞这么大规模的安居房建设，上哪去找钱呢？

这就是徐远教授这项提议的关键所在了：其实，他提倡的是依赖或者撬动市场和商业力量解决问题。

比如说，在开发的方式上，他主张商业化运作。政府管土地供应、监管质量和各种配套，实际开发还是由商业公司来做，政策的细节设计得兼顾流动人口、商业银行、地方政府以及开发商四方的利益。

而在租售的模式上，徐远教授主张，按照商品房的模式来销售，而不是租赁，因为如果采用销售模式，资金回笼快，开发商拿到钱可以很快去开发下一批安居房。而相比之下，租赁模式的管理和运行成本很高，资金回笼太慢，不可持续。

在购房的方式上，徐远教授也建议，要考虑商业的可持续性，安居房也不能完全是福利，购房者也应该支付首付，并且首付比例不能太低，比如20%。贷款利率可以优惠，但是仍需要购房者有一定的支付能力，这样商业银行的风险才不会太高。

你看，现在我们讨论经济刺激，都觉得政府要拿钱出来，但徐远教授考虑的是，怎么能让政府用最少的投入，撬动最大的商业力量，让市场的飞轮转动起来。

你可能觉得，这个设想只是一个经济刺激政策，但其实徐远教授的考虑还不止于此。他觉得，如果能借此机会，解决农民工群体的居住问题，那这个群体将会成为城市未来的“新市民”，最终打破城乡二元结构的限制。

当然，这只是徐远老师的一个“探索性建议”，可行性如何，我不是宏观经济专家，我也不好判断。

但是我觉得，徐远老师解决问题的思路让我很有收获。大多数人面对冲击，考虑的是如何重建旧秩序。但是高手面对冲击，考虑的是怎么能开拓新思路，给所有人一个更好的新世界。

好了，这就是今天的《邵恒头条》。我是邵恒，我们明天见。

参考材料：

《疫情的经济后果》，徐远观察

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